Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma rozszerzyć program na rynek wtórny. Strategicznie patrząc, wszelkie programy "pomocowe" na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały "zawsze", więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba... może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać "we własnym interesie"? :)
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą KNF. Pokaż wszystkie posty
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą KNF. Pokaż wszystkie posty
sobota, 27 czerwca 2015
środa, 25 marca 2015
Pomożecie? Pomożemy! (sobie) 142
11 marca, po prawie 2 miesiącach rozważań i analiz, banki, ustami prezesa ZBP, przedstawiły plan pomocy kredytobiorcom frankowym. Trochę ta "pomoc" przypomina nam inną pomoc z obszaru polskiego rynku mieszkaniowego, czyli "pomoc" Polakom w zakupie pierwszego mieszkania (Rns oraz Mdm). O ile w przypadku Rns/Mdm pomoc tak naprawdę skierowana jest do banków i deweloperów (czyli nie do autora planu pomocowego, którym jest rząd), o tyle w przypadku planu z 11 marca pomoc dla kredytobiorców jest skierowana właśnie do autorów tego planu, czyli do banków.
Propozycja jest takim gniotem, że aż dziw bierze, iż wygenerowanie czegoś takiego zajęło szacownemu gremium tyle czasu.
Ale po kolei. Jak pamiętamy, w czwartek, 15 stycznia, bank centralny Szwajcarii zdecydował o zerwaniu sztywnego powiązania kursu CHF do euro, co doprowadziło do historycznego momentu - kurs franka poszybował w górę, momentami nawet o 50%. Natychmiast pojawiły się głosy, że ponad pół miliona polskich kredytobiorców frankowych czeka niechybne bankructwo, które może pociągnąć za sobą banki (takie już są uroki systemu rezerwy cząstkowej, kiedy pożycza się pieniądze, których się nie posiada ;) Szerzej na ten temat pisaliśmy aż w trzech wpisach:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/czarny-chfartek.html
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/przedostatni-raz-o-frankach.html
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/ostatni-raz-o-frankach.html
Końcowe wnioski były takie, że cały ten frankowy problem jest mocno wydumany, bo wskutek spadku LIBORu frankowego do mocno ujemnego poziomu, rata typowego kredytu frankowego wrosła minimalnie (jeśli w ogóle). Jedynym problemem był fakt, że stosunek wysokości kredytów frankowych do wartości zabezpieczenia skokowo się pogorszył... ale właściwie cóż to za różnica, czy jest do oddania 200% wartości mieszkania, czy 220?
Z racji ustabilizowania się kursu franka (aktualnie na poziomach ledwie o 10% wyższych niż przed decyzją SNB), jedynym problemem pozostaje problem przyszłych wzrostów stóp procentowych w Szwajcarii (raczej trudno oczekiwać, że one na dłuższą metę pozostaną w okolicach minus 1%), ale jest to problem przyszłości a nie teraźniejszości, więc, póki co, problemu właściwie nie ma ;) A jak nie ma, to trzeba zaproponować rozwiązanie, które rozwiąże przyszłe problemy (banków) i w tym własnie kierunku zmierza ostatnia propozycja ZBP, której krótko się dziś przyjrzymy.
Propozycja jest takim gniotem, że aż dziw bierze, iż wygenerowanie czegoś takiego zajęło szacownemu gremium tyle czasu.
Ale po kolei. Jak pamiętamy, w czwartek, 15 stycznia, bank centralny Szwajcarii zdecydował o zerwaniu sztywnego powiązania kursu CHF do euro, co doprowadziło do historycznego momentu - kurs franka poszybował w górę, momentami nawet o 50%. Natychmiast pojawiły się głosy, że ponad pół miliona polskich kredytobiorców frankowych czeka niechybne bankructwo, które może pociągnąć za sobą banki (takie już są uroki systemu rezerwy cząstkowej, kiedy pożycza się pieniądze, których się nie posiada ;) Szerzej na ten temat pisaliśmy aż w trzech wpisach:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/czarny-chfartek.html
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/przedostatni-raz-o-frankach.html
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/ostatni-raz-o-frankach.html
Końcowe wnioski były takie, że cały ten frankowy problem jest mocno wydumany, bo wskutek spadku LIBORu frankowego do mocno ujemnego poziomu, rata typowego kredytu frankowego wrosła minimalnie (jeśli w ogóle). Jedynym problemem był fakt, że stosunek wysokości kredytów frankowych do wartości zabezpieczenia skokowo się pogorszył... ale właściwie cóż to za różnica, czy jest do oddania 200% wartości mieszkania, czy 220?
Z racji ustabilizowania się kursu franka (aktualnie na poziomach ledwie o 10% wyższych niż przed decyzją SNB), jedynym problemem pozostaje problem przyszłych wzrostów stóp procentowych w Szwajcarii (raczej trudno oczekiwać, że one na dłuższą metę pozostaną w okolicach minus 1%), ale jest to problem przyszłości a nie teraźniejszości, więc, póki co, problemu właściwie nie ma ;) A jak nie ma, to trzeba zaproponować rozwiązanie, które rozwiąże przyszłe problemy (banków) i w tym własnie kierunku zmierza ostatnia propozycja ZBP, której krótko się dziś przyjrzymy.
wtorek, 27 stycznia 2015
(Przed)ostatni raz o frankach 40
Fajna dyskusja wywiązała się pod naszym ostatnim wpisem o frankach. Za to dyskusja w szeroko pojętych mediach (niekoniecznie na temat naszego wpisu;) przeszła nasze najśmielsze oczekiwania. Trudno powiedzieć, czy to efekt roku wyborczego, czy może chwilowy brak tematów pokroju mamy Madzi... jakby jednak nie było, artykułów o frankach pojawiło się mnóstwo, a niektóre pomysły były wręcz przełomowe. Ale po kolei.
Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym temacie była wypowiedź pana Jakubiaka z KNF, który stwierdził, że może by tak te kredyty przewalutować po kursie z dnia zaciągnięcia. Jest to o tyle dziwne, że jeszcze nie tak dawno ten sam pan Jakubiak, na forum Sejmu, twierdził, że tego rodzaju operacja nie wchodzi w grę - po pierwsze dlatego, że banki poniosłyby straty w kwocie ponad 40mld złotych (a, jak powszechnie wiadomo, banki nie mogą ponosić strat ;) a po drugie dlatego, że tego rodzaju operacja byłaby niesprawiedliwa w stosunku do kredytobiorców złotówkowych (mieliśmy tu typowo polski przejaw sprawiedliwości - skoro komuś może być lepiej, to tak nie powinno być, kiedy nam nie może być lepiej). Od razu pojawiło się sporo wyliczeń, jakie byłyby konsekwencje takiego rozwiązania - tym razem wyszło coś około 34 miliardów strat dla banków (z uwzględnieniem faktu, że kredytobiorca walutowy miałby dopłacić różnicę, którą do tej pory "zaoszczędził" względem kredytu złotówkowego).
Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym temacie była wypowiedź pana Jakubiaka z KNF, który stwierdził, że może by tak te kredyty przewalutować po kursie z dnia zaciągnięcia. Jest to o tyle dziwne, że jeszcze nie tak dawno ten sam pan Jakubiak, na forum Sejmu, twierdził, że tego rodzaju operacja nie wchodzi w grę - po pierwsze dlatego, że banki poniosłyby straty w kwocie ponad 40mld złotych (a, jak powszechnie wiadomo, banki nie mogą ponosić strat ;) a po drugie dlatego, że tego rodzaju operacja byłaby niesprawiedliwa w stosunku do kredytobiorców złotówkowych (mieliśmy tu typowo polski przejaw sprawiedliwości - skoro komuś może być lepiej, to tak nie powinno być, kiedy nam nie może być lepiej). Od razu pojawiło się sporo wyliczeń, jakie byłyby konsekwencje takiego rozwiązania - tym razem wyszło coś około 34 miliardów strat dla banków (z uwzględnieniem faktu, że kredytobiorca walutowy miałby dopłacić różnicę, którą do tej pory "zaoszczędził" względem kredytu złotówkowego).
piątek, 27 grudnia 2013
Po co jest rekomendacja SIII i dlaczego powstała o wiele za późno 60
Wiele się ostatnio mówi o najnowszej (z racji planów przeniesienia części uprawnień w inne "rejony" być może już ostatniej) rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, czyli Rekomendacji SIII. Ze względu na charakter zmian, które ona ze sobą niesie, powszechnie uważa się, że będzie miała spory wpływ na polski rynek mieszkaniowy (pewnie największy spośród wszystkich dotychczasowych rekomendacji). Rekomendacje tego typu zawierają (podobno) wykaz "dobrych praktyk", któremu muszą podporządkować się wszystkie banki, działające pod nadzorem KNF. Podstawowym celem jest (jak zwykle;) dobro klientów, przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka i przyszłych problemów w całym sektorze bankowym. Jeśli spojrzeć na dotychczasowe działania KNF, można dojść do wniosku, że z reguły były to działania bardzo spóźnione (poprzednie wersje rekomendacji S) lub niespecjalnie wpływające na sytuację na rynku, mimo szumnych zapowiedzi (rekomendacja T). Najnowsza rekomendacja też wydaje się sporo spóźniona, jednak tym razem jej wpływ na rynek będzie najpewniej mocno zauważalny.
Przypomnijmy kilka podstawowych zmian, które niesie ze sobą rekomendacja SIII:
http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf
Dokument ten zawiera wiele bardzo pożytecznych informacji na temat aktualnej kondycji polskiego rynku "kredytowego". Przyjrzymy się nieco dokładniej jego wybranym elementom, gdyż można z nich wyciągnąć wniosek, że ogólna sytuacja polskich kredytobiorców jest dosyć niebezpieczna. Jednocześnie rzutuje to oczywiście na przyszłą sytuację banków, które przy wzroście stóp procentowych (zwłaszcza w Szwajcarii) mogą razem ze swoimi klientami szybko wpaść w spore kłopoty. Dokument co prawda nie wymienia żadnego banku z nazwy, jednak mając w pamięci, w których bankach udzielano największej liczby kredytów w CHF, można się łatwo wszystkiego domyślić (Leszek jak zawsze pozostaje w centrum uwagi ;)
Ale po kolei...
Jest wiele teorii na temat tego, dlaczego w Polsce doszło do tak dużego wzrostu cen mieszkań w tak krótkim czasie. Oczywiście wiemy, że brakuje 1.5 - 3mln mieszkań ;) Wiemy też, że koszty budowy wzrosły na tyle, że deweloperzy ledwo wiążą koniec z końcem, mimo cen prawie 3-krotnie wyższych niż kiedyś ;) Ponadto wiemy, że winne są ceny działek, których średnia w Warszawie sięgała w porywach niebotycznych 700PLN, przypadających na m2 mieszkania ;)
Jednak KNF mówi co innego... i dokładnie to samo, o czym piszę od początku istnienia tego bloga - rynek "stoi kredytem" i bez niego nic by się nie stało, co się stało :)
Jak widać, chłopaki z KNF są całkiem ogarnięci w temacie (albo po prostu czytają naszego bloga ;) Ciekawe, czy byli tak samo ogarnięci w szczycie rozdawnictwa kredytów frankowych - kto wie, może gdybym już wtedy prowadził bloga, wprowadziliby stosowną rekomendację już w tamtym czasie? ;)
Skoro już wiemy, co było przyczyną całego zła ;) to spójrzmy, jakie są tego efekty.
Jak widać na powyższych obrazkach, w ciągu 10 lat kredyty mieszkaniowe stały się jednym z najważniejszych elementów bilansu banków, stawiając nasz kraj w (niechlubnej?) czołówce europejskiej. Warto porównać sytuację w Polsce do sytuacji w Hiszpanii, w której załamanie rynku mieszkaniowego i znaczny wzrost liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych doprowadziły do praktycznego bankructwa całego sektora bankowego (banki zostały "uratowane" pożyczką EU/ECB na kwotę ponad 100mld Euro). Biorąc pod uwagę fakt, że udział kredytów mieszkaniowych w portfelu polskich banków jest większy niż w Hiszpanii, można dojść do wniosku, że przy nagłym załamaniu rynku, jest spora szansa na powtórzenie czarnego scenariusza. Jednak naszego(?) sektora bankowego raczej Unia nie będzie ratować - w końcu nie jesteśmy w strefie Euro. Państwo polskie też raczej nie pomoże - limit zadłużenia zapisany w konstytucji mógłby skutecznie uniemożliwić powtórzenie rozwiązania irlandzkiego (czyli przejęcie zobowiązań banków przez państwo). Aktywa sektora bankowego są zbliżone wartością do polskiego PKB, więc przy większych problemach państwo (z naszych podatków) po prostu nie byłoby w stanie pomóc, bo sytuacja budżetowa i bez tego jest już bardzo słaba (patrz przejęcie obligacji OFE).
Na kolejnym obrazku widzimy, dlaczego wszystko jeszcze jakoś się trzyma, chociaż spadki akcji kredytowej i kryzys w mieszkaniówce są już zauważalne - nadal mamy dodatnie tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych. Przykład węgierski, gdzie rynek przeżywa ogromny kryzys (związany z kredytami we frankach, w których oprocentowanie nie jest wprost zależne od LIBOR CHF) pokazuje, czego może dokonać nagły spadek liczby udzielanych kredytów.
Być może to jest polski sposób na uratowanie banków - skoro nie stać na to państwa, to należy trzymać system w możliwie niezmienionym stanie przez możliwie długo. Kto wie, może to tak naprawdę stoi za programami "wsparcia" rynku mieszkaniowego przez państwo - w końcu RnS, czy MdM zwyczajnie zachęcają do brania kredytów. Dopóki udaje się "zachęcić" sporą grupę osób do zaciągania nowych kredytów mieszkaniowych, dopóty cały rynek będzie jakoś funkcjonował (PKB będzie od tego rósł, ceny mieszkań za bardzo nie spadną, więc i sytuacja banków mocno się nie pogorszy, a niejako przy okazji, pomoże się kolegom deweloperom ;)
Tego typu podejście ma oczywiście "krótkie nogi" - finansowanie rynku mieszkaniowego kredytem prędzej czy później i tak się kończy, powodując jego załamanie. Zwykle dochodzi do tego w momencie podniesienia nienaturalnie niskich stóp procentowych (przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii), chociaż są i inne możliwości (np. dramatyczne załamanie kursu rodzimej waluty, przy masowo udzielanych kredytach w walucie innej niż krajowa - przykład węgierski, w mniejszym stopniu także polski). KNF ma tego najpewniej świadomość, publikując poniższy obrazek.
Bardzo ważne jest tu stwierdzenie: "Niskie stopy to raczej przejściowy fenomen a nie trwałe zjawisko". Ten obrazek powinien obejrzeć każdy, kto podpisuje umowę kredytową na 25, czy 30 lat. Na szczęście niedługo, zgodnie z dyrektywą unijną, w momencie podpisywania umowy klientowi będzie musiało zostać przedstawione wyliczenie wysokości raty dla maksymalnej wysokości stóp procentowych w okresie ostatnich 20 lat - dla Polski oznaczać to będzie oprocentowanie co najmniej 25%, co w przypadku kredytu na 300.000 PLN oznaczałoby ratę miesięczną w okolicach 6.500 :) Może skłoni to co niektórych klientów do odrobiny refleksji... Na razie KNF prezentuje nieco bardziej "ostrożne" wyliczenia, rozszerzone o aspekt różnej długości kredytowania (obrazki poniżej).
Przy tej okazji warto też zwrócić uwagę, ile kapitału spłaca się w początkowych latach, zależnie od czasu spłaty całego kredytu. Szczególnie polecam to dla osób, które spłacając kredyt uważają, że "spłacają swoje" i nie napychają kieszeni właścicielowi (zamiast tego napychając kieszeń bankowi). Zauważmy, że dla kredytu 30-letniego po 10 latach spłaty, spłacone zostanie dopiero 16% kwoty kredytu (kapitału). Mam pewne obawy, że za 10 lat ceny będą niższe o więcej niż 16%, co przy kredycie z LTV100% oznaczałoby, że po 10 latach spłacania do spłaty nadal będzie więcej niż warte będzie mieszkanie ;)
Jednak wszystkie te wyliczenia to dopiero śpiew przyszłości - stopy pewnie kiedyś wzrosną, powodując duże problemy, ceny mieszkań spadną, pogłębiając problemy (umożliwiając jednocześnie zakup innym po rozsądnych stawkach), ale są też problemy, które występują już w obecnej chwili.
Jednym z najważniejszych powodów powstania rekomendacji SIII jest próba ograniczenia przyszłego ryzyka w sektorze bankowym. Ryzyka, które już teraz daje znać o sobie - chodzi głównie o kredyty zagrożone (zwłaszcza walutowe), bardzo wysokie średnie LTV oraz wysoki stosunek raty do miesięcznych dochodów (DTI). Przyjrzymy się, co pisze o tym KNF.
Na pierwszym obrazku widzimy systematyczny wzrost wartości kredytów zagrożonych. Zawsze mi się podobała ta nazwa - "kredyt zagrożony". Brzmi tak niewinnie... a oznacza najczęściej kredyt, którego opóźnienie w spłacie przekracza 3 miesiące (chociaż może to być równie dobrze 12 miesięcy i więcej). W przypadku kredytu mieszkaniowego powoduje to w znakomitej większości przypadków niemożność jego spłaty (skoro ktoś nie zapłacił już co najmniej 3 rat, to w jaki sposób ma zapłacić kolejne, regulując jednocześnie zaległości?). KNF zwraca uwagę, że duża różnica pomiędzy kredytami opóźnionymi w spłacie w kolejnych przedziałach opóźnienia sugeruje znaczny wzrost liczby kredytów zagrożonych (czyli w praktyce niespłacalnych) w przyszłości.
Jednocześnie KNF stwierdza, że "jakość" portfela kredytów walutowych i złotowych jest porównywalna, co przeczy powszechnej jeszcze do niedawna opinii, że kredyty walutowe (zwłaszcza CHF) są spłacane lepiej niż złotowe (z reguły stracony kredyt walutowy jest przewalutowywany na PLN, co powoduje "pogorszenie" statystyki kredytów złotowych, a "poprawienie" statystyki kredytów walutowych).
Dla komentatorów mały quiz - sytuacja którego banku została opisana na powyższym obrazku, jako banku X? :)
Ogólnie rzecz biorąc, kredyty walutowe stanowią w tej chwili dużo większe zagrożenie dla klientów oraz dla sektora bankowego. Skoro przy praktycznie zerowych stopach procentowych w Szwajcarii, udział niespłacalnych kredytów walutowych jest bardzo bliski udziałowi niespłacalnych kredytów w PLN, to co będzie, kiedy Szwajcarzy podniosą stopy (z zera za bardzo obniżyć już nie mogą ;) ? Jednocześnie kredyty w walutach obcych mają zdecydowanie wyższe średnie LTV, co wynika ze znacznego osłabienia PLN względem innych walut wobec czasów, w których większość kredytów walutowych została udzielonych.
Widać to na kolejnym obrazku od KNF:
I tu przechodzimy do kolejnego, bardzo ważnego elementu polskiego rynku kredytowego, czyli wysokiego współczynnika LTV dla aktualnie spłacanych kredytów.
Z jednej strony wynika to ze stosunkowej "młodości" całego rynku - kredyty mieszkaniowe na szeroką skalę były udzielane dopiero od 2004 roku (wtedy też rozpoczął się szybki wzrost cen mieszkań), z reguły na bardzo długie okresy (25-50 lat), co spowodowało, że wartość LTV dla ogromnej liczby kredytów nie zmieniła się za bardzo od momentu rozpoczęcia spłaty (przypomnijmy sobie wykresy pokazujące wartość kapitału spłacanego przez pierwsze 10 lat i później). Z drugiej strony, niekorzystnie na wysokość LTV wpływa fakt nasilenia udzielania kredytów z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego w ostatnich 3 latach oraz niekorzystna (z punktu widzenia kredytobiorców) zmiana wartości kredytów walutowych, w wyniku osłabienia się złotówki względem franka/euro.
KNF pokazuje nawet przykład "nietrafionego" kredytu w CHF (choć i kredyt w PLN, w którym po 4 latach jest do spłaty więcej niż wynosi obecna wartość mieszkania, trudno nazwać "trafionym").
Przyjrzyjmy się nieco bardziej dokładnie strukturze LTV polskich kredytów.
KNF pokusił się o dokładne wyliczenia, ile kredytów (w sensie liczby oraz wartości) wpada w poszczególne progi LTV (obrazek poniżej).
Należy tu pamiętać o jeszcze jednej, bardzo ważnej rzeczy. Mam pewne obawy, że pokazane wskaźniki LTV nie do końca oddają spadek cen mieszkań w ostatnich kilku latach. Wystarczy przyjrzeć się bliżej cenom na licytacjach komorniczych (sumom oszacowania). Widać tam, że wartość "rynkowa", którą generują rzeczoznawcy, "nieco" odbiega od realnej ceny, jaką można uzyskać, chcąc sprzedać mieszkanie w sensownym czasie. W związku z tym wszystkim spodziewałbym się, że LTV policzone względem cen "rzeczywistych" byłoby jeszcze zauważalnie wyższe, co pokazuje, że większy spadek cen mieszkań mógłby doprowadzić do sytuacji, w której wartość zabezpieczenia wszystkich kredytów mieszkaniowych w sumie byłaby niższa od sumarycznej wysokości tych kredytów. Dla banków nie oznaczałoby to niczego dobrego ;)
Jakby na domiar złego, niezbyt dobrze wygląda także struktura DTI, czyli stosunku wysokości raty kredytu do dochodów.
Widać, że tylko niecała połowa kredytobiorców przeznacza na spłatę kredytu maksymalnie 30% swojego dochodu (czyli kwotę, która jest uznawana za bezpieczny poziom). Ponad połowa płaci więcej, a dla 1/3 wydatki na kredyt przekraczają 40% dochodów. Stanowi to duże zagrożenie w przypadku wzrostu stóp procentowych. Należy tu zauważyć, że dane pochodzą z roku 2012 - w tej chwili, po spadku stóp procentowych, struktura DTI powinna wyglądać lepiej (przynajmniej jeśli chodzi o kredyty złotowe; dla walutowych praktycznie nic się w tym temacie nie zmieniło).
KNF zwraca też uwagę na ciekawy fakt - wbrew powszechnej opinii, kredyty walutowe były udzielane głównie klientom o relatywnie niskich dochodach. Oczywiście nie jest to dziwne - w końcu po "najtańsze" produkty sięgają ci, których na niewiele stać (i którzy przy okazji nie przejmują się potencjalnym ryzykiem).
Na wykresie widać, że przytłaczająca większość kredytobiorców walutowych to osoby o dochodach mniejszych bądź bardzo zbliżonych do średniej (wartości z wykresu należy podzielić przez 2, ponieważ większość kredytów brana była przez małżeństwa/pary). Jest to szczególnie ryzykowne, biorąc pod uwagę fakt, że nawet niewielki wzrost stóp procentowych w Szwajcarii może w tej chwili bardzo znacząco odbić się na wysokości raty - dla osób zarabiających niewiele, wzrost wysokości raty może okazać się problemem nie do przeskoczenia
KNF pokusił się także o wyliczenie maksymalnej wysokości DTI w poszczególnych miastach, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Nie wgłębiając się specjalnie w metodologię widać, że wynik jest zgodny z oczekiwaniami - sensowna wysokość raty względem dochodów powinna wynosić maksymalnie 25-30%.
W raporcie KNF jest też mowa o zmianach cen. Jak już pisałem na początku, za podstawowy czynnik odpowiedzialny za to zjawisko KNF uznaje kredyty mieszkaniowe rozdawane "na lewo i prawo", z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego, do tego w walutach obcych.
Na początek wykres, pokazujący zmianę cen mieszkań oraz zmianę wynagrodzeń w poszczególnych miastach w latach 2004-2011. Widać, że wzrost cen nie był związany ze wzrostem zamożności Polaków (który to akurat jest nieco dyskusyjny ;) Zauważmy, że zmiana cen uwzględnia już spadki z ostatnich kilku lat - gdyby wygenerować podobny wykres z lat 2004-2008 byłoby jeszcze lepiej widoczne, jak bardzo poziom cen oderwał się od poziomu wynagrodzeń.
Podsumowując... KNF, wprowadzając rekomendację SIII, działa w dobrym kierunku, jednak jest to działanie zdecydowanie zbyt późne. Co z tego, że zakazuje się udzielania kredytów walutowych, których praktycznie i tak już nikt nie udziela, kiedy trzeba było to zrobić 7 lat temu? Ograniczenie LTV jest dobrym posunięciem, jednak do tej pory udzielono tak dużej liczby kredytów z wysokim LTV, że będą one stanowić zagrożenie jeszcze przez długi czas. Ciekawi mnie, jak banki podejdą do sugerowanych maksymalnych wartości DTI (40/50%) oraz sugerowanej maksymalnej długości kredytu (25 lat). Jeśli się do tych zaleceń dostosują, to wpłynie to na dodatkowe zmniejszenie akcji kredytowej (obok czynników związanych z ograniczeniem LTV), co powinno przełożyć się na stopniowy spadek cen mieszkań.
Jak będzie, zobaczymy w przyszłym roku... na razie, dzięki raportowi KNF, poznaliśmy szereg zagrożeń dla polskiego sektora bankowego, związanych z nadmiernym udzielaniem kredytów mieszkaniowych w poprzednich latach.
Przypomnijmy najważniejsze zagrożenia:
Jak widać, gdyby KNF podjęła stosowne działania 8 lat temu, moglibyśmy uniknąć wielu problemów, których teraz uniknąć się już raczej nie da. No ale cóż... lepiej późno, niż później ;)
Przypomnijmy kilka podstawowych zmian, które niesie ze sobą rekomendacja SIII:
- Ograniczenie maksymalnego LTV, czyli wymaganie na minimalną wysokość wkładu własnego. Od 2014 roku będzie to 5%, w 2015 10%, by w 2017 roku osiągnąć wartość 20%. Tu należy mieć na uwadze fakt, że banki nadal będą mogły udzielać kredytów z wkładem 10%, jeśli brakujące 10% zostanie "należycie" ubezpieczone (cokolwiek to znaczy). W praktyce spowoduje to tyle, że maksymalne LTV pozostanie na poziomie 90%, a dla kredytów z LTV > 80% trzeba będzie, podobnie jak teraz, wykupić ubezpieczenie (pozostaje mieć nadzieję, że będzie to ubezpieczenie, które w przeciwieństwie do aktualnych rozwiązań, rzeczywiście przed czymś ubezpiecza).
- Usunięcie ograniczenia na maksymalną wysokość raty w odniesieniu do dochodów. W tej chwili, zgodnie z wymogami rekomendacji T, maksymalny stosunek raty do dochodów (DTI) może wynosić 50/65% (dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej krajowej). Jednak w nowej rekomendacji pojawia się zalecenie, aby DTI nie przekraczał odpowiednio 40/50% (wyższe wartości muszą zostać "świadomie" zaakceptowane przez klienta oraz wpisane oficjalnie w strategię zarządzania ryzykiem danego banku). Spowoduje to w praktyce najpewniej ograniczenie zdolności kredytowej klientów, mimo że w teorii (zwłaszcza w bankach Leszka ;) zdolność pewnie jeszcze wzrośnie, względem aktualnych, absurdalnych poziomów.
- Zmiana ograniczenia na maksymalną długość kredytowania, przy wyliczaniu zdolności kredytowej do 30 lat (w tej chwili jest to 25 lat, także dla kredytów na dłuższy okres). Jednocześnie, maksymalny czas, na jaki będzie można uzyskać kredyt, zostanie ograniczony do 35 lat. Jednak tu podobnie, jak w poprzednim punkcie, wprowadza się zalecenie na maksymalną długość kredytu - będzie to 25 lat, a dłuższe okresy będą wymagały "świadomej" akceptacji przez klienta. Podobnie jak w kwestii DTI, wpłynie to pozytywnie na teoretyczną zdolność kredytową, ale w praktyce może spowodować jej zmniejszenie, w związku z pewnym utrudnieniem w dostępie do kredytów na więcej niż 25 lat.
- Zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż klient uzyskuje dochody. W praktyce niewiele to w tej chwili zmienia, bo kredytów walutowych właściwie się już nie udziela (co jest odrobinę zastanawiające, bo na potęgę udzielano ich w czasach, kiedy złotówka była nienaturalnie "silna", a teraz, kiedy kurs jest dużo bardziej "neutralny", tego typu kredytów się zakazuje). Oczywiście jest to krok w bardzo dobrym kierunku - europejskie, czy szwajcarskie stopy są na ekstremalnie niskich poziomach, więc nawet ich niewielki wzrost mógłby zrobić niezłe "kuku" nieświadomym niczego klientom. Tak, czy inaczej, takie ograniczenie należało wprowadzić najdalej w 2006 roku - ograniczyłoby to rozmiary bańki mieszkaniowej, a przy okazji wielu klientów uniknęłoby popularnej obecnie sytuacji, w której mimo kilku lat spłacania kredytu, kwota do oddania jest wyższa niż wartość mieszkania.
http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf
Dokument ten zawiera wiele bardzo pożytecznych informacji na temat aktualnej kondycji polskiego rynku "kredytowego". Przyjrzymy się nieco dokładniej jego wybranym elementom, gdyż można z nich wyciągnąć wniosek, że ogólna sytuacja polskich kredytobiorców jest dosyć niebezpieczna. Jednocześnie rzutuje to oczywiście na przyszłą sytuację banków, które przy wzroście stóp procentowych (zwłaszcza w Szwajcarii) mogą razem ze swoimi klientami szybko wpaść w spore kłopoty. Dokument co prawda nie wymienia żadnego banku z nazwy, jednak mając w pamięci, w których bankach udzielano największej liczby kredytów w CHF, można się łatwo wszystkiego domyślić (Leszek jak zawsze pozostaje w centrum uwagi ;)
Ale po kolei...
Jest wiele teorii na temat tego, dlaczego w Polsce doszło do tak dużego wzrostu cen mieszkań w tak krótkim czasie. Oczywiście wiemy, że brakuje 1.5 - 3mln mieszkań ;) Wiemy też, że koszty budowy wzrosły na tyle, że deweloperzy ledwo wiążą koniec z końcem, mimo cen prawie 3-krotnie wyższych niż kiedyś ;) Ponadto wiemy, że winne są ceny działek, których średnia w Warszawie sięgała w porywach niebotycznych 700PLN, przypadających na m2 mieszkania ;)
Jednak KNF mówi co innego... i dokładnie to samo, o czym piszę od początku istnienia tego bloga - rynek "stoi kredytem" i bez niego nic by się nie stało, co się stało :)
Jak widać, chłopaki z KNF są całkiem ogarnięci w temacie (albo po prostu czytają naszego bloga ;) Ciekawe, czy byli tak samo ogarnięci w szczycie rozdawnictwa kredytów frankowych - kto wie, może gdybym już wtedy prowadził bloga, wprowadziliby stosowną rekomendację już w tamtym czasie? ;)
Skoro już wiemy, co było przyczyną całego zła ;) to spójrzmy, jakie są tego efekty.
Jak widać na powyższych obrazkach, w ciągu 10 lat kredyty mieszkaniowe stały się jednym z najważniejszych elementów bilansu banków, stawiając nasz kraj w (niechlubnej?) czołówce europejskiej. Warto porównać sytuację w Polsce do sytuacji w Hiszpanii, w której załamanie rynku mieszkaniowego i znaczny wzrost liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych doprowadziły do praktycznego bankructwa całego sektora bankowego (banki zostały "uratowane" pożyczką EU/ECB na kwotę ponad 100mld Euro). Biorąc pod uwagę fakt, że udział kredytów mieszkaniowych w portfelu polskich banków jest większy niż w Hiszpanii, można dojść do wniosku, że przy nagłym załamaniu rynku, jest spora szansa na powtórzenie czarnego scenariusza. Jednak naszego(?) sektora bankowego raczej Unia nie będzie ratować - w końcu nie jesteśmy w strefie Euro. Państwo polskie też raczej nie pomoże - limit zadłużenia zapisany w konstytucji mógłby skutecznie uniemożliwić powtórzenie rozwiązania irlandzkiego (czyli przejęcie zobowiązań banków przez państwo). Aktywa sektora bankowego są zbliżone wartością do polskiego PKB, więc przy większych problemach państwo (z naszych podatków) po prostu nie byłoby w stanie pomóc, bo sytuacja budżetowa i bez tego jest już bardzo słaba (patrz przejęcie obligacji OFE).
Na kolejnym obrazku widzimy, dlaczego wszystko jeszcze jakoś się trzyma, chociaż spadki akcji kredytowej i kryzys w mieszkaniówce są już zauważalne - nadal mamy dodatnie tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych. Przykład węgierski, gdzie rynek przeżywa ogromny kryzys (związany z kredytami we frankach, w których oprocentowanie nie jest wprost zależne od LIBOR CHF) pokazuje, czego może dokonać nagły spadek liczby udzielanych kredytów.
Być może to jest polski sposób na uratowanie banków - skoro nie stać na to państwa, to należy trzymać system w możliwie niezmienionym stanie przez możliwie długo. Kto wie, może to tak naprawdę stoi za programami "wsparcia" rynku mieszkaniowego przez państwo - w końcu RnS, czy MdM zwyczajnie zachęcają do brania kredytów. Dopóki udaje się "zachęcić" sporą grupę osób do zaciągania nowych kredytów mieszkaniowych, dopóty cały rynek będzie jakoś funkcjonował (PKB będzie od tego rósł, ceny mieszkań za bardzo nie spadną, więc i sytuacja banków mocno się nie pogorszy, a niejako przy okazji, pomoże się kolegom deweloperom ;)
Tego typu podejście ma oczywiście "krótkie nogi" - finansowanie rynku mieszkaniowego kredytem prędzej czy później i tak się kończy, powodując jego załamanie. Zwykle dochodzi do tego w momencie podniesienia nienaturalnie niskich stóp procentowych (przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii), chociaż są i inne możliwości (np. dramatyczne załamanie kursu rodzimej waluty, przy masowo udzielanych kredytach w walucie innej niż krajowa - przykład węgierski, w mniejszym stopniu także polski). KNF ma tego najpewniej świadomość, publikując poniższy obrazek.
Bardzo ważne jest tu stwierdzenie: "Niskie stopy to raczej przejściowy fenomen a nie trwałe zjawisko". Ten obrazek powinien obejrzeć każdy, kto podpisuje umowę kredytową na 25, czy 30 lat. Na szczęście niedługo, zgodnie z dyrektywą unijną, w momencie podpisywania umowy klientowi będzie musiało zostać przedstawione wyliczenie wysokości raty dla maksymalnej wysokości stóp procentowych w okresie ostatnich 20 lat - dla Polski oznaczać to będzie oprocentowanie co najmniej 25%, co w przypadku kredytu na 300.000 PLN oznaczałoby ratę miesięczną w okolicach 6.500 :) Może skłoni to co niektórych klientów do odrobiny refleksji... Na razie KNF prezentuje nieco bardziej "ostrożne" wyliczenia, rozszerzone o aspekt różnej długości kredytowania (obrazki poniżej).
Przy tej okazji warto też zwrócić uwagę, ile kapitału spłaca się w początkowych latach, zależnie od czasu spłaty całego kredytu. Szczególnie polecam to dla osób, które spłacając kredyt uważają, że "spłacają swoje" i nie napychają kieszeni właścicielowi (zamiast tego napychając kieszeń bankowi). Zauważmy, że dla kredytu 30-letniego po 10 latach spłaty, spłacone zostanie dopiero 16% kwoty kredytu (kapitału). Mam pewne obawy, że za 10 lat ceny będą niższe o więcej niż 16%, co przy kredycie z LTV100% oznaczałoby, że po 10 latach spłacania do spłaty nadal będzie więcej niż warte będzie mieszkanie ;)
Jednak wszystkie te wyliczenia to dopiero śpiew przyszłości - stopy pewnie kiedyś wzrosną, powodując duże problemy, ceny mieszkań spadną, pogłębiając problemy (umożliwiając jednocześnie zakup innym po rozsądnych stawkach), ale są też problemy, które występują już w obecnej chwili.
Jednym z najważniejszych powodów powstania rekomendacji SIII jest próba ograniczenia przyszłego ryzyka w sektorze bankowym. Ryzyka, które już teraz daje znać o sobie - chodzi głównie o kredyty zagrożone (zwłaszcza walutowe), bardzo wysokie średnie LTV oraz wysoki stosunek raty do miesięcznych dochodów (DTI). Przyjrzymy się, co pisze o tym KNF.
Na pierwszym obrazku widzimy systematyczny wzrost wartości kredytów zagrożonych. Zawsze mi się podobała ta nazwa - "kredyt zagrożony". Brzmi tak niewinnie... a oznacza najczęściej kredyt, którego opóźnienie w spłacie przekracza 3 miesiące (chociaż może to być równie dobrze 12 miesięcy i więcej). W przypadku kredytu mieszkaniowego powoduje to w znakomitej większości przypadków niemożność jego spłaty (skoro ktoś nie zapłacił już co najmniej 3 rat, to w jaki sposób ma zapłacić kolejne, regulując jednocześnie zaległości?). KNF zwraca uwagę, że duża różnica pomiędzy kredytami opóźnionymi w spłacie w kolejnych przedziałach opóźnienia sugeruje znaczny wzrost liczby kredytów zagrożonych (czyli w praktyce niespłacalnych) w przyszłości.
Jednocześnie KNF stwierdza, że "jakość" portfela kredytów walutowych i złotowych jest porównywalna, co przeczy powszechnej jeszcze do niedawna opinii, że kredyty walutowe (zwłaszcza CHF) są spłacane lepiej niż złotowe (z reguły stracony kredyt walutowy jest przewalutowywany na PLN, co powoduje "pogorszenie" statystyki kredytów złotowych, a "poprawienie" statystyki kredytów walutowych).
Dla komentatorów mały quiz - sytuacja którego banku została opisana na powyższym obrazku, jako banku X? :)
Ogólnie rzecz biorąc, kredyty walutowe stanowią w tej chwili dużo większe zagrożenie dla klientów oraz dla sektora bankowego. Skoro przy praktycznie zerowych stopach procentowych w Szwajcarii, udział niespłacalnych kredytów walutowych jest bardzo bliski udziałowi niespłacalnych kredytów w PLN, to co będzie, kiedy Szwajcarzy podniosą stopy (z zera za bardzo obniżyć już nie mogą ;) ? Jednocześnie kredyty w walutach obcych mają zdecydowanie wyższe średnie LTV, co wynika ze znacznego osłabienia PLN względem innych walut wobec czasów, w których większość kredytów walutowych została udzielonych.
Widać to na kolejnym obrazku od KNF:
I tu przechodzimy do kolejnego, bardzo ważnego elementu polskiego rynku kredytowego, czyli wysokiego współczynnika LTV dla aktualnie spłacanych kredytów.
Z jednej strony wynika to ze stosunkowej "młodości" całego rynku - kredyty mieszkaniowe na szeroką skalę były udzielane dopiero od 2004 roku (wtedy też rozpoczął się szybki wzrost cen mieszkań), z reguły na bardzo długie okresy (25-50 lat), co spowodowało, że wartość LTV dla ogromnej liczby kredytów nie zmieniła się za bardzo od momentu rozpoczęcia spłaty (przypomnijmy sobie wykresy pokazujące wartość kapitału spłacanego przez pierwsze 10 lat i później). Z drugiej strony, niekorzystnie na wysokość LTV wpływa fakt nasilenia udzielania kredytów z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego w ostatnich 3 latach oraz niekorzystna (z punktu widzenia kredytobiorców) zmiana wartości kredytów walutowych, w wyniku osłabienia się złotówki względem franka/euro.
KNF pokazuje nawet przykład "nietrafionego" kredytu w CHF (choć i kredyt w PLN, w którym po 4 latach jest do spłaty więcej niż wynosi obecna wartość mieszkania, trudno nazwać "trafionym").
Przyjrzyjmy się nieco bardziej dokładnie strukturze LTV polskich kredytów.
KNF pokusił się o dokładne wyliczenia, ile kredytów (w sensie liczby oraz wartości) wpada w poszczególne progi LTV (obrazek poniżej).
Widzimy, że 1/3 wszystkich (wartościowo) kredytów ma LTV > 100%, a ponad połowa ma LTV >= 80%. Oznacza to mniej więcej tyle, że ponad połowa (w sensie wartości) polskich kredytów mieszkaniowych jest uznawana za ryzykowną, z punktu widzenia powszechnie przyjętej definicji. Dodatkowo, kredyty z wysokim LTV mają bardzo wysoką średnią wartość, a ich znakomitą większość stanowią kredyty walutowe, a więc te, o których spłatę można obawiać się najbardziej (patrząc na aktualne poziomy stóp procentowych).
Biorąc pod uwagę liczbę kredytów widać, że około 250.000 gospodarstw domowych spłaca kredyt, którego wartość nadal jest bardzo bliska wartości mieszkania, a kolejnych 250.000 spłaca kredyt, którego wartość przekracza wartość mieszkania.
Należy tu pamiętać o jeszcze jednej, bardzo ważnej rzeczy. Mam pewne obawy, że pokazane wskaźniki LTV nie do końca oddają spadek cen mieszkań w ostatnich kilku latach. Wystarczy przyjrzeć się bliżej cenom na licytacjach komorniczych (sumom oszacowania). Widać tam, że wartość "rynkowa", którą generują rzeczoznawcy, "nieco" odbiega od realnej ceny, jaką można uzyskać, chcąc sprzedać mieszkanie w sensownym czasie. W związku z tym wszystkim spodziewałbym się, że LTV policzone względem cen "rzeczywistych" byłoby jeszcze zauważalnie wyższe, co pokazuje, że większy spadek cen mieszkań mógłby doprowadzić do sytuacji, w której wartość zabezpieczenia wszystkich kredytów mieszkaniowych w sumie byłaby niższa od sumarycznej wysokości tych kredytów. Dla banków nie oznaczałoby to niczego dobrego ;)
Jakby na domiar złego, niezbyt dobrze wygląda także struktura DTI, czyli stosunku wysokości raty kredytu do dochodów.
Widać, że tylko niecała połowa kredytobiorców przeznacza na spłatę kredytu maksymalnie 30% swojego dochodu (czyli kwotę, która jest uznawana za bezpieczny poziom). Ponad połowa płaci więcej, a dla 1/3 wydatki na kredyt przekraczają 40% dochodów. Stanowi to duże zagrożenie w przypadku wzrostu stóp procentowych. Należy tu zauważyć, że dane pochodzą z roku 2012 - w tej chwili, po spadku stóp procentowych, struktura DTI powinna wyglądać lepiej (przynajmniej jeśli chodzi o kredyty złotowe; dla walutowych praktycznie nic się w tym temacie nie zmieniło).
KNF zwraca też uwagę na ciekawy fakt - wbrew powszechnej opinii, kredyty walutowe były udzielane głównie klientom o relatywnie niskich dochodach. Oczywiście nie jest to dziwne - w końcu po "najtańsze" produkty sięgają ci, których na niewiele stać (i którzy przy okazji nie przejmują się potencjalnym ryzykiem).
Na wykresie widać, że przytłaczająca większość kredytobiorców walutowych to osoby o dochodach mniejszych bądź bardzo zbliżonych do średniej (wartości z wykresu należy podzielić przez 2, ponieważ większość kredytów brana była przez małżeństwa/pary). Jest to szczególnie ryzykowne, biorąc pod uwagę fakt, że nawet niewielki wzrost stóp procentowych w Szwajcarii może w tej chwili bardzo znacząco odbić się na wysokości raty - dla osób zarabiających niewiele, wzrost wysokości raty może okazać się problemem nie do przeskoczenia
KNF pokusił się także o wyliczenie maksymalnej wysokości DTI w poszczególnych miastach, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Nie wgłębiając się specjalnie w metodologię widać, że wynik jest zgodny z oczekiwaniami - sensowna wysokość raty względem dochodów powinna wynosić maksymalnie 25-30%.
W raporcie KNF jest też mowa o zmianach cen. Jak już pisałem na początku, za podstawowy czynnik odpowiedzialny za to zjawisko KNF uznaje kredyty mieszkaniowe rozdawane "na lewo i prawo", z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego, do tego w walutach obcych.
Na początek wykres, pokazujący zmianę cen mieszkań oraz zmianę wynagrodzeń w poszczególnych miastach w latach 2004-2011. Widać, że wzrost cen nie był związany ze wzrostem zamożności Polaków (który to akurat jest nieco dyskusyjny ;) Zauważmy, że zmiana cen uwzględnia już spadki z ostatnich kilku lat - gdyby wygenerować podobny wykres z lat 2004-2008 byłoby jeszcze lepiej widoczne, jak bardzo poziom cen oderwał się od poziomu wynagrodzeń.
Za to na wykresie jest jeszcze jedna ciekawa rzecz - być może to jednak nie Warszawa ma największy potencjał spadków cen, co sugerowałem w jednym z poprzednich wpisów. Na "czele" tej klasyfikacji byłby pewnie Poznań (to miasto sugerował jeden z komentatorów).
Oczywiście trudno uznać, że ceny w 2004 roku były "przystępne" - był to moment, w którym rozpoczynało się szaleństwo kredytowe i w którym ceny zaczynały rosnąć. Przyjmując jako punkt wyjścia relację 1m2 = 1 średnia pensja netto w regionie, aktualne ceny są mniej więcej o 1/3 zbyt wysokie (oczywiście w różnych miastach trochę się ta wartość różni). Kiedy szaleństwo kredytowe się skończy, powinniśmy osiągnąć tego typu pułap, gdyż jest on dość powszechnie uznawany za punkt równowagi (nie zmienia to faktu, że ze względu na skrajnie niekorzystne czynniki demograficzne, spadek cen w Polsce będzie w dłuższym okresie postępował jeszcze bardziej).
Podobny wniosek nasuwa się z kolejnego wykresu, przedstawiającego zmiany cen, pomiędzy początkiem bańki (2004), szczytem hossy (2008), a końcówką roku 2012. Widać, że ceny wzrosły od 100 do nawet 160% (czyli dwukrotnie, gdzieniegdzie prawie 3-krotnie!) w ciągu 4 lat. W tym układzie późniejsze spadki cen rzędu 20% wydają się być czystą kosmetyką ;) Aby sytuacja wróciła do równowagi, sumaryczny spadek cen powinien wynieść mniej więcej 40-50%, czyli jeszcze jakieś 30% od aktualnych poziomów.
Podsumowując... KNF, wprowadzając rekomendację SIII, działa w dobrym kierunku, jednak jest to działanie zdecydowanie zbyt późne. Co z tego, że zakazuje się udzielania kredytów walutowych, których praktycznie i tak już nikt nie udziela, kiedy trzeba było to zrobić 7 lat temu? Ograniczenie LTV jest dobrym posunięciem, jednak do tej pory udzielono tak dużej liczby kredytów z wysokim LTV, że będą one stanowić zagrożenie jeszcze przez długi czas. Ciekawi mnie, jak banki podejdą do sugerowanych maksymalnych wartości DTI (40/50%) oraz sugerowanej maksymalnej długości kredytu (25 lat). Jeśli się do tych zaleceń dostosują, to wpłynie to na dodatkowe zmniejszenie akcji kredytowej (obok czynników związanych z ograniczeniem LTV), co powinno przełożyć się na stopniowy spadek cen mieszkań.
Jak będzie, zobaczymy w przyszłym roku... na razie, dzięki raportowi KNF, poznaliśmy szereg zagrożeń dla polskiego sektora bankowego, związanych z nadmiernym udzielaniem kredytów mieszkaniowych w poprzednich latach.
Przypomnijmy najważniejsze zagrożenia:
- Znaczny udział kredytów mieszkaniowych w portfelu banków (jeden z najwyższych w Europie).
- Systematyczny wzrost liczby kredytów zagrożonych/niespłacalnych - taka tendencja będzie się utrzymywać.
- Trudności w egzekucji należności, związane ze spadkiem cen mieszkań (względem szczytu) oraz wzrostem wysokości kredytów wskutek zmian kursu dla kredytów walutowych.
- Bardzo wysokie średnie LTV kredytów (zwłaszcza walutowych). Ponad 250.000 kredytów o wartości bliskiej wartości mieszkania oraz dalsze 250.000 z LTV>100%.
- Niebezpiecznie wysoki poziom DTI dla wielu kredytobiorców (zwłaszcza walutowych), który może szybko doprowadzić do problemów ze spłatą, przy wzroście stóp procentowych.
- Spory potencjał do spadku cen mieszkań, patrząc na ich historyczną dostępność względem wysokości wynagrodzeń, co może jeszcze bardziej pogorszyć wskaźnik średniego LTV.
Jak widać, gdyby KNF podjęła stosowne działania 8 lat temu, moglibyśmy uniknąć wielu problemów, których teraz uniknąć się już raczej nie da. No ale cóż... lepiej późno, niż później ;)
Subskrybuj:
Posty (Atom)