Co tam słychać na rynku? 6

Dziś o najważniejszych aktualnie sprawach na polskim rynku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.pl/co-tam-slychac-na-rynku/

Są raporty, można przynudzać ;) 109

Doczekaliśmy w końcu raportu Amron-Sarfin za 3 kwartał 2014, w związku z tym możemy przeanalizować sytuację na naszym rynku mieszkaniowym w minionych miesiącach. Oczywiście nic nowego się nie wydarzyło, co nie oznacza, że nie wyprodukujemy z tego jakiegoś przydługiego wpisu ;)
Ale po kolei...

Na początek deweloperzy i ich kolejny okres super sprzedaży - tradycyjną tabelkę z największymi polskimi firmami uzupełniliśmy o dane z minionego kwartału.

Ponieważ efekt niskiej bazy z początku 2013 roku, kiedy to mieliśmy do czynienia z dużo wyższymi stopami procentowymi niż teraz, powoli zanika, to "analitycy" oraz sami deweloperzy skupiają się na porównaniach dotyczących całego aktualnego roku z pierwszymi trzema kwartałami roku 2013 (żeby nadal wzrost sprzedaży był imponujący ;) My skupimy się na porównaniu z poprzednim kwartałem oraz z ostatnim kwartałem 2013 roku, który był kombinacją niskich stóp oraz ostatniej szansy na kredyt z LTV100%.
Jak widać w tabeli, mamy całkiem spory wzrost sprzedaży pomiędzy 2 a 3 kwartałem tego roku (8%) - jednak jeśli przyjrzeć się bliżej, to cały ten wzrost "wyprodukował" właściwie Budimex - najpewniej za sprawą swojej nowej budowy w Krakowie, w której sprzedaje mieszkania po 4-4.5 tys. zł za m2 (a przynajmniej takie informacje można znaleźć na stronie). Cena jak na krakowskie warunki wydaje się być aktualnie całkiem atrakcyjna - niestety nie znam tego miasta, więc trudno ocenić, czy to jakieś sensowne miejsce, czy może raczej taka ichniejsza Białołęka (pewnie ktoś z czytelników się wypowie w tym temacie). Jakby jednak nie było, Budimex odnotował spektakularny wzrost sprzedaży, poprzez spektakularne powiększenie oferty :) Aaa... należy tylko pamiętać, że te mieszkania w atrakcyjnych cenach to obietnice wybudowania mieszkań gdzieś koło połowy 2016 roku... :) Może kiedyś doczekamy czasów, w których będziemy prezentować liczbę sprzedanych mieszkań, a nie sprzedanych obietnic. Na razie mamy jednak, co mamy. 
Porównanie z 4 kwartałem 2013 roku wygląda jeszcze mniej imponująco. Połowa deweloperów odnotowała spadki sprzedaży (czasem bardzo znaczące - ponad 30%), w przypadku dwóch zmiana na plus jest raczej symboliczna, a solidny wzrost jest znowu dziełem jedynie Budimex'u - bez niego byłoby raczej kiepsko. Czy więc nadal trwa super dobra passa deweloperów? Hmm...

Nic ciekawego 20

Czekaliśmy, czekaliśmy i w końcu jest ;) Raport Amron-Sarfin za 2 kwartał 2014, który tradycyjnie niesie ze sobą sporo obiektywnych danych na temat rynku mieszkaniowo-kredytowego. Całość dostępna jest pod adresem:

http://amron.pl/uploads/AMRON%20SARFIN/Raport%20AMRON-SARFiN%20Nr%202%202014_Pl_skrot.pdf

Zdawało się, że ta edycja będzie kluczowa dla odpowiedzi na pytanie, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku, wywołany ostatnią szansą na kredyt z LTV100%, zakończy się wraz z końcem tego rodzaju kredytów, czy może jednak nadeszło to mityczne, upragnione od ponad 5 lat odbicie na rynku, po którym ceny znowu poszybują do nieba ;) Niestety ten raport niespecjalnie odpowiada na nasze pytanie, a gdyby w dwóch słowach określić to, co działo się na rynku w 2 kwartale tego roku, można by użyć określenia... "nic ciekawego".
Jeśli więc ktoś oczekuje odkrywczych wniosków, albo ugruntowania swojej nadziei na większe wzrosty cen lub ich spadki, to w tym wpisie na pewno tego nie znajdzie.

Ale po kolei.

Raport, jak zwykle, skupia się na tematyce kredytowej, w końcówce przechodząc w kierunku bardziej mieszkaniowym. W związku z tym i my zaczniemy od kredytów, przyglądając się kolejnym elementom podsumowania raportu, wyprodukowanego przez Pana Furgę:

"Po nieprzystających do modelu cykliczności sezonowej wynikach pierwszych dwóch kwartałów roku 2013, wyniki drugiego kwartału 2014 roku w odniesieniu do wyników zrealizowanych przez sektor bankowy w poprzednich trzech kwartałach potwierdziły sezonową cykliczność zjawisk zachodzących zarówno na rynku kredytów hipotecznych, jak i – co bardziej oczywiste – również w sferze inwestycji mieszkaniowych."

Często mamy odmienne wnioski od autorów raportu, jednak w tym przypadku nie sposób się nie zgodzić. Dane za drugi kwartał pokazują, że wracamy do jako takiej normalności, zgodnie z którą to właśnie ten fragment roku jest najbardziej "owocny", jeśli chodzi o liczbę transakcji mieszkaniowych/kredytów/rozpoczynanych inwestycji. Dokładne dane przytoczymy za chwilę, ale wreszcie mamy chwilę spokoju na rynku - nie zaczyna się ani nie kończy żaden program pomocowy dla deweloperów/banków, nie spadają nam gwałtownie stopy procentowe, nie są wprowadzane specjalnie uciążliwe ograniczenia w kredytowaniu. W takich warunkach będzie można zacząć sensownie porównywać kolejne kwartały, aby określić trend panujący na rynku.

Jeszcze zbyt wcześnie 84

Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden - na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali.

Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia - możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego "raportowego" wpiu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/03/what-do-you-read-my-lord-reports.html

Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe.
Ale na początek mała dygresja - na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak:

"W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-
cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest ok.1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m kw.
Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż  na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od
2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy A
w Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami."

Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce... my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;)

Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP. 
W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy... gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko... spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później.

Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu:

http://creditslayer.blogspot.com/2014/05/nowy-raport-dramat-rynku-wtornego-trwa.html

Wykres ten pokazuje... nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie - rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej "zabetonowany" w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie "góruje" Warszawa - to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń - bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia "posiadania" takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne - w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, "stare" mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja - rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych).

Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu:

Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 - oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy.
Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy - oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż... skoro "analitycy" mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;)

W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen - to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002:

Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie "tylko" 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością... taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to "jedyne" 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano 1.5mln domów/mieszkań.

NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym:

Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów.

Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością.

Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami:

Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno "idą jak woda", każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością.

Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych:

Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 - można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%.

Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy - nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach 2.500 złotych za m2 mieszkania:

Na tym wykresie widać też pewną oczywistość - koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach.

Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak?

Hmm... pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to 1.000 złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych - dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach).  Projekt też jakiś taki drogi... 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto - gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją... ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad 1.200 zł za m2 mieszkania). 
Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;)

Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika:

Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie - nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6... pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu "usługi marketingowe", świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;)

Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON).

Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach:

Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o 23.4%. Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o 12.3 i 9.6% - limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 - podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;)


Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli:

"W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej)."

Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki... do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej.

Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie:

"Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi."

Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;)

Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów - w 6 największych polskich miastach chłopaki "upłynnili" nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie. 
Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze - w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie:

"Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców."

W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma - nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie - niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie "mieszkanie sprzedane" (a kiedyś myślałem, że to jest proste - ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż - jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;)

Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013:

Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% - widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/rekordowa-sprzedaz-niektorych.html

I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli:

Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie).
Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale... ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć. 
Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii - Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to "central").
W każdym razie... w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już... 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak:

A myślałem, że kupowanie kota w worku... znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład:

Masakra :)

Wracając do raportu Reas... jest tam jeszcze podsumowanie:

"Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (...) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen."

Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną... jak zawsze :)

"Wzrost cen - w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM - będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku."

Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert... to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy... dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!? 

"Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna."

Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten "magiczny" optymizm nabywców... ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu "bezdomnych" do "kupna" mieszkania... najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada. 
Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna... to zupełnie jak nasza - kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;)

Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych.
Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu.
Czytamy w nim tak:

Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie - deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica... ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji "gotówkowych" to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł.
A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy... nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy - ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;)

Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety... masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)?

Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć... a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to... w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć.

Tak... teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :)

W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym. 
Na początek ceny:

Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;)

Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły:

0.5m2 mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem - pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt - dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli.

Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych:

Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów - przyrost o 1.000 w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być 10.000?). Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo... wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;)

Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to "zasługa" biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów).

I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu.

Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~1.5%). Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby.

Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV:

Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o 4.62 pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale - wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;)

W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane - pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%).

Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku 5.60% - dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz "tanie"?

W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi.

Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu - wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie.

W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży.

Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach.

I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;)

Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka:

"Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz  bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać."

Sytuacja jest idealna... już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;)
Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem... ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera - kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu... i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :)
Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :)
Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami... no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa... i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy - ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie.
Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne... hmm... ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają - jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale 0.5m2 za średnią pensję to o wiele za mało - w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków.
Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna... my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku.
Produkcja kredytów też jest opłacalna... a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to... oszustwem :)
Ludzie chcą to wszystko kupować... tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo "kupować"... powinno być raczej "pożyczać". Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach - w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie "pożyczyć".
Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują... nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu?
Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje - no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły... kto miałby być tym zaskoczony? :)
Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych - masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy... zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują... jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej - ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg - w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową.
W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania - a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy?

Ale się rozpisałem... chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;)

W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy - deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne "wzrosty" to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie.
Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było.
Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale - wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć.
Jedno wiemy na pewno - rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu.

What do you read, my lord? Reports, reports, reports... 65

W ostatnim czasie pojawiły się kolejne cykliczne raporty na temat rynku mieszkaniowego i kredytowego - raport NBP oraz ZBP (Amron-Sarfin). Można je znaleźć pod poniższymi adresami:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

http://amron.pl/Pages/Content/Page.aspx?a=raport_4_2013

Wraz z raportem REAS, dotyczącym sprzedaży na rynku deweloperskim, pozwalają one na wyrobienie sobie opinii na temat aktualnego stanu polskiego rynku nieruchomości. Kto czytał tylko wstęp i zakończenie tych raportów pewnie dojdzie do wniosku, że przed nami świetlna przyszłość. Ceny mają co prawda rosnąć tylko trochę, ale w żadnym razie nie mają spadać (mimo dramatycznej demografii). Przed deweloperami świetlana przyszłość (mimo że ich akcji nikt nie chce). Mieszkań w Polsce nadal brakuje (mimo że ich liczba jest większa od liczby gospodarstw domowych). Kredytów też Polacy mają zaciągać więcej (mimo oczekiwanego wzrostu stóp procentowych oraz podejrzanego braku chęci do ich zaciągania nawet w momencie ostatniej szansy na kredyt bez wkładu własnego). Czyli ogólnie sielanka... a my, jak zawsze, będziemy się czepiać. Zaczynajmy więc!

Na początek raport NBP. Czytamy w nim tak:

"Na rynkach pierwotnych 7 i 9 miast obserwowano stabilizację cen transakcyjnych. W omawianym okresie wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym Warszawy kolejny kwartał z rzędu odnotowano wzrost cen transakcyjnych."

Fajnie. Znowu mamy stabilizację, hamowanie spadków, a w Warszawie nawet wzrosty.
Marek się chyba z tego aż tak ucieszył, że znowu zaczął pisać - zapraszam na jego bloga (propaganda jakby mniejsza niż w dawnych latach, ale optymistyczny prowzrostowo duch ciągle żywy):

http://mieszkaniowy.blox.pl/html 

Ogólnie ceny prezentują się tak:

Na wykresach widać, że zarówno cenom na rynku pierwotnym, jak i tym na wtórym brakuje jeszcze co najmniej 30% spadku (uwzględniając inflację) aby dojść do poziomów sprzed bańki. Oczywiście większość "ekspertów" porównuje aktualne ceny do tych z roku 2006, ale jak widać, w 2006 roku było już stosunkowo drogo (40% drożej niż w 2003). Przy aktualnej cenie warszawskiej minimalnie poniżej 7.500 złotych, 30-procentowy spadek sprowadziłby ją w okolicę całkiem już sensownej kwoty 5.000 złotych. Kiedy to nastąpi, napiszemy na blogu, że teraz jest dobry czas na kupowanie mieszkań (mając świadomość, że za 30 lat i tak nasze mieszkanie będzie praktycznie bezwartościowe ;)

"Na rynku wtórnym Warszawy i 7 największych miast obserwujemy wydłużający się
czas sprzedaży, który wynika z niedopasowanych cen ofertowych względem cen
transakcyjnych."

Sprzedawcy na rynku wtórnym nadal żyją w czasach bumu i nie chcą zejść z ceny. Dlatego rynek ten ciągle leży - deweloperzy zwiększyli sprzedaż w drugiej połowie 2013 roku, a na wtórnym bieda. O ile rozumiem posiadaczy mieszkań z kredytem frankowym (czy nawet złotowym), którzy przecież "nie sprzedadzą ze stratą" (na razie... bo potem sprzedadzą ze stratą jeszcze większą), to nie bardzo rozumiem posiadaczy mieszkań babcinych. Niestety coraz więcej osób ze starszego pokolenia odchodzi do lepszego świata, więc w tym segmencie konkurencja będzie systematycznie rosła. Widać w narodzie nadal żywa jest postawa: "Nie obniżę ceny o 100 tys., bo przecież nie podaruję komuś takiej kwoty!".

Nie bardzo wiadomo, co właściwie oznacza czas z powyższego wykresu (bo jest pewnie liczony tylko dla transakcji zakończonych "sukcesem", a te oferty, które nie zostały sprzedane, raczej się do niego nie liczą). Tak, czy inaczej, wzrost czasu sprzedaży w Warszawie z 50 do 250 dni robi pewne wrażenie i potwierdza powszechną opinię, że w czasach największych wzrostów cen (rok 2006) sprzedawało się praktycznie wszystko, a teraz sprzedaje się tylko to, co wyróżnia się cenowo spośród masy pozostałych ofert. Nie dziwi więc ogromna rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi:

Warszawa jak zawsze w czołówce - średnia cena ofertowa jest aż o 25% wyższa od transakcyjnej. Nie oznacza to jednak, że średnio rzecz biorąc taki właśnie upust da się wytargować w negocjacjach, bo w ramach średniej ofertowej są wszystkie ceny (także te kosmiczne), a w ramach średniej transakcyjnej są tylko ceny realistyczne. Tak, czy inaczej, jeśli ktoś planuje sprzedaż mieszkania, to radziłbym nie wystawiać średniej ceny z okolicy plus coś jeszcze na negocjacje, bo może nie być żadnego telefonu (poza tymi z agencji, których będzie pewnie ze 20 w ciągu pierwszej godziny).

"W IV kw. 2013 r. utrzymywał się stabilny poziom stóp procentowych nowych złotowych kredytów mieszkaniowych. W połączeniu z rosnącym wynagrodzeniem wpłynęło to na poprawę wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Szacunkowe wypłaty kredytów mieszkaniowych były na poziomie wyższym od notowanych w poprzednim kwartale oraz tym samym okresie roku poprzedniego. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym była wspierana przez zakupy gotówkowe."

Tak, stopy ostatnio były stabilne. Ale te rosnące wynagrodzenia to taka trochę komedia, bo one podobno wzrosły w ciągu jednego tylko kwartału o 4.7%. Nie wiem, kto z czytelników dostał taką podwyżkę... coś mi to wygląda na doliczenie do wynagrodzeń rocznych premii bankierów i innych, równie pożytecznych profesji. Tak, czy inaczej, na teoretyczne wskaźniki dostępności kredytowej to wpłynęło i teraz możemy zaciągnąć większy kredyt niż jeszcze 3 miesiące temu (hurra!).

Na wykresach wyżej widać kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, oprocentowanie kredytu/stopy procentowe - widać, że aktualne oprocentowanie na tle ostatnich lat to NIE jest standard. Mam pewne obawy, że wiele osób (zwłaszcza z grona świeżo upieczonych kredytobiorców) zdziwi się mocno, kiedy ów standard powróci (a określenie "świeżo upieczeni" nabierze nowego wymiaru). Po drugie, możemy zaobserwować, że marże kredytów w PLN są obecnie wysokie (wyższe były tylko w czasach bardzo niechętnego udzielania kredytów przez banki, po rozpoczęciu światowego kryzysu finansowego). Niech na uwadze mają to ci, którzy twierdzą, że teraz kredyty są tanie.
Na wykresach widzieliśmy, że dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie osiągnęła w niektórych miastach poziom z końca 2006 roku. Szkoda, że wykresy nie zostały pociągnięte wstecz do roku 2003, więc przytoczymy kolejny, trochę starszy:

Znowu widać, że koniec roku 2006 to słaby punkt do porównań (to znaczy słaby ogólnie... bo jeśli ktoś chce udowodnić, że teraz jest tak tanio/łatwo, jak kiedyś, to ten właśnie moment jest ku temu optymalny). Tak, czy inaczej, aktualna kredytowa dostępność mieszkania jest w niektórych miastach nawet 2 razy niższa niż w czasach przed największymi wzrostami cen. To wyjaśnia, dlaczego mimo rekordowo niskich stóp jakoś nie mamy bumu - jest po prostu zwyczajnie za drogo.
Jak pisaliśmy wcześniej, dalszy spadek cen/wzrost wynagrodzeń o 30% pozwoliłby na osiągnięcie sensownej relacji, czyli 1 średnie miesięczne wynagrodzenie = cena 1m2.
W kwestii dostępności kredytów nadal daleko nam do poziomów z czasów bańki (i bardzo dobrze), chociaż dostępny kredyt mieszkaniowy na poziomie 100-120 miesięcznych wynagrodzeń to i tak dużo za dużo. Wszak oznacza to mniej więcej tyle, że przy aktualnym oprocentowaniu i maksymalnym kredycie na 30 lat oddalibyśmy bankowi jakieś 2/3 całych naszych 30-letnich dochodów. Aż mi się nie chce wierzyć, że ktoś takich kredytów udziela (zwłaszcza w sytuacji historycznie niskich stóp procentowych).

Liczba umów kredytowych oraz ich wartość była porównywalna z poprzednim kwartałem (więcej o tym w dalszej części wpisu, przy omawianiu raportu ZBP), jednak ze wspieraniem sprzedaży przez zakupy gotówkowe, to byłbym ostrożny. Wg NBP wygląda to tak:

Z przedstawionych danych wynika, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniósł w ostatnim kwartale aż 57%. I tu, moim zdaniem, NBP się myli. W sprawozdaniu rocznym Dom Development czytamy chociażby tak:

"W IV kwartale 2013 roku proporcja zakupów mieszkań „za gotówkę” i wspomaganych kredytem hipotecznym, wynosiła odpowiednio około 30% i 70%, utrzymując się na poziomie długookresowej średniej."

Żeby stwierdzić, dlaczego w raporcie NBP wychodzi zupełnie co innego, przyjrzyjmy się metodologii obliczeń. Już pierwsza kolumna z wartościami budzi uzasadnione wątpliwości. Wartość udzielonych kredytów w 4 kwartale wyniosła nie 8.8 a prawie 9.8mld złotych (raport ZBP). Rzut oka do tego raportu i struktury wartości udzielonych kredytów z podziałem na poszczególne miasta pozwala zakwestionować także wartości w kolumnie trzeciej.

Udział 7 wymienionych miast w puli kredytów wynosi nieco ponad 50%, a więc około 5mld złotych w ostatnim kwartale. Wg NBP wartość kredytów udzielonych na rynku pierwotnym stanowiła 57% wszystkich, stąd w trzeciej kolumnie dla ostatniego kwartału powinno być około 3mld złotych (a jest 1.7). Porównując tę liczbę z wartością rynku pierwotnego w rozpatrywanych miastach otrzymujemy udział transakcji gotówkowych na poziomie 25%, co jest zgodne chociażby z informacją Dom Development. Jednocześnie zastosowanie podobnej metodologii dla danych z wcześniejszych kwartałów pokazuje, że udział transakcji gotówkowych jest stabilny, co przeczy lansowanym ostatnio (bez żadnego uzasadnienia) teoriom o "inwestorach", wypłacających pieniądze z lokat i kupujących za to mieszkania (wierzymy, że Polacy aż tak ogłupieni jeszcze nie są).

"Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko rośnie od czterech kwartałów, a nadwyżka niesprzedanych mieszkań zmierza do stanu, który można uznać za zrównoważony. Tendencja ta była kontynuowana w IV kw. 2013 r.".

Tu posłużymy się dobrze znanym i lubianym wykresem Reas:

Wielokrotnie pisaliśmy o potencjalnych przyczynach szybkiego spadku liczby mieszkań w ofercie (podstawową przyczyną był nienaturalny wzrost tej oferty w momencie pojawienia się ustawy deweloperskiej). Wg Reas w połowie 2012 roku wielkość oferty (w 6 miastach) wynosiła 56.7 tys. mieszkań. Na koniec 2013 roku było to 41 tys. Jednocześnie w ciągu ostatnich 6 kwartałów przewaga sprzedaży nad liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty wyniosła w sumie około 14 tys. mieszkań. Zniknęło nam więc gdzieś prawie 2 tys. mieszkań, co wzmacniałoby tezę, że część mieszkań wprowadzono do oferty czysto teoretycznie, aby ominąć zapisy ustawy deweloperskiej i te mieszkania nigdy nie pojawiły się w prawdziwej sprzedaży.
Pamiętajmy jednak o przytaczanych już danych z rynekpierwotny.com, gdzie spadek wielkości oferty wygląda dużo mniej "dramatycznie":

Widać tu pewien spadek wielkości oferty, ale jest on raczej symboliczny. Nie bardzo wiemy, komu wierzyć, więc problem pozostawimy nierozstrzygniętym. 
Czy rynek zmierza do stanu równowagi, to zależy, jak taki stan zdefiniować - NBP nie podaje swojej definicji (albo ja jej nie znalazłem), więc niewiele można na ten temat powiedzieć. Mam tylko spore obawy, że mini bum z końca 2013 roku zakończył się wraz z końcem kredytów z LTV100% i nadwyżka podaży nad popytem może znowu zacząć rosnąć. Pożyjemy, zobaczymy.

"Liczba rozpoczętych inwestycji była w 2013 r. najniższa od 8 lat, jednak w II półroczu ub. r. obserwowano jej wyższy poziom od notowanego w tym samym okresie 2012 r. Jeżeli ta tendencja będzie trwała, to za dwa lata na rynku pojawi się więcej mieszkań, a wzrost cen będzie umiarkowany."

Liczba rozpoczętych inwestycji (oczywiście deweloperskich, bo budujący domy jednorodzinne są jak zawsze bardzo stabilni) rzeczywiście była stosunkowo niska (echa ustawy deweloperskiej) i znacznie przyspieszyła w drugiej połowie roku (wszak echa ustawy deweloperskiej nie będą trwać wiecznie). Widzimy to w raporcie ZBP:

Jeśli ktoś się jednak martwi, że mieszkań zabraknie, to byłbym spokojny. Konkurencja na rynku (w przeciwieństwie do lat 2004-2006) jest całkiem spora, a potencjał deweloperów dużo większy niż kiedyś. NBP prezentuje ciekawy wykres:

Jak widać, rynek wraz z wejściem w życie ustawy deweloperskiej miał się konsolidować (mieli bankrutować mniejsi deweloperzy), ale na razie jakoś konsolidować się nie chce.

A że za 2 lata na rynku ma się pojawić więcej mieszkań, przez co wzrost cen będzie umiarkowany, to... kto to napisał? :) Chyba że bez tej większej liczby mieszkań wzrost miał być bardzo znaczący ;) Szkoda tylko, że żadnych argumentów na poparcie tej teorii NBP nie podaje.


"Saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań nieznacznie wzrosło oraz lekko poprawiła się ich jakość."

Uwaga bardzo podobna do poprzedniej. W drugiej połowie roku deweloperzy "przyspieszyli" z budową, stąd i ich kredyty się nieco powiększyły. NBP nie podaje, jak bardzo poprawiła się jakość tych kredytów, bo w międzyczasie zmieniono metodologię liczenia tej jakości. Mamy za to wykres liczby firm z problemami finansowymi:

Ta pionowa kreska pod koniec to właśnie moment zmiany sposobu liczenia - jak widać, była to zmiana na lepsze, bo udział firm z problemami zauważalnie spadł ;) Tak, czy inaczej, sytuacja w której co piąta firma ma problem, jest prawie historycznym maksimum (i to w sytuacji, w której deweloperzy notują podobno rekordową sprzedaż).

Inwestorzy giełdowi jakoś też się nadal nie chcą przekonać do świetlanej przyszłości polskich deweloperów, bo ich indeks giełdowy wygląda tak:

Słabo.

"Produkcja nowych mieszkań jest rentowna dla deweloperów."

W to nigdy nie śmieliśmy wątpić ;) NBP prezentuje kilka wykresów:

Udział kosztów budowy wynosi w granicach 35-45% (w Łodzi więcej, bo tam jest zdecydowanie "najtaniej"). Zgadza się to z przytaczanymi na blogu przykładami konkretnych inwestycji deweloperskich w Warszawie, gdzie koszt budowy wynosił w okolicach 3 tys. złotych za m2 (uwzględniając sprzedaż podziemnych miejsc garażowych).

Okazuje się jednak, że mimo tego zysk deweloperów jest raczej niewielki ;)

Ten po lewej to wykres dla Warszawy, po prawej mamy Kraków. Kolory są tak nieszczęśliwie dobrane, że niewiele tu widać.

Najciekawszy jest jednak wykres dla Łodzi - tu deweloperzy (wg REAS) działają praktycznie charytatywnie, zarabiając na metrze kwadratowym 200 złotych :) Jakieś to wszystko podejrzane, więc wolimy starszą wersję tego wykresu, przytaczaną na blogu już wielokrotnie, która bardziej nam pasuje do teorii ;)

Podstawowa różnica w obu wykresach jest taka, że ten ostatni opiera się na szacunkach własnych NBP, a te nowe pochodzą od REAS'a. Niech czytelnicy sami wybiorą ten, który im bardziej pasuje. Ja tylko przytoczę cytat ze strony REAS'a:

"REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku współpracujemy z deweloperami, bankami, inwestorami oraz innymi podmiotami działającymi na rynku mieszkaniowym (...)
REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego, wspierając ich w procesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale rynkowym."

Mamy też wykres z REASa, który zamieścił u siebie na blogu Marek W.:

Koszty budowy jakieś tu większe... i koszty gruntu podejrzanie duże. Hmm...



Omówiony pokrótce przed chwilą raport NBP przedstawia całość polskiego rynku mieszkaniowego, natomiast raport ZBP (Amron-Sarfin) skupia się głównie na aspekcie kredytów mieszkaniowych oraz cen mieszkań. Przyjrzyjmy się więc, co na ten temat chłopaki napisali w ostatniej edycji.

Pan Jacek Furga z ZBP pisze tak:

"To był najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (176 tys.) kredytów udzielonych w roku 2013, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (odpowiednio –
189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł). Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, które zdaje się osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Nie zadziałał
nawet „motywator” w postaci znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca minionego roku można było uzyskać kredyt w wysokości wartości inwestycji (LtV = 100%)."

Liczba kredytów rzeczywiście słaba, podobnie jak ich wartość. Mamy do tego piękne wykresy:

Dramatu jeszcze nie widać, więc dorzucimy do tego tradycyjnie dane sprzed 2009 roku (ciekawe, dlaczego ZBP takich nie podaje):

Porównanie do czasów przedkryzysowych wygląda naprawdę słabo - prawie 45% spadek robi spore wrażenie. Kto wie... może dlatego właśnie Open Finance coś ostatnio przycichł?
Pan Furga pisze, że niskie oprocentowanie kredytów oraz ostatni dzwonek na kredyt z LTV 100% nie zmobilizowały kredytobiorców - ja się z tym nie zgadzam. Z reguły "najsilniejszym" kwartałem jest 2 kwartał każdego roku (nadchodzi wiosna, ludzie ruszają kupować mieszkania; w lato jeżdżą na wakacje, a w zimę jest zimno, więc im się mieszkań kupować nie chce ;) Tymczasem w tym roku zarówno trzeci, jak i czwarty kwartał były "lepsze" od drugiego. Pamiętajmy, że stopy procentowe bardzo spadły właśnie pod koniec drugiego kwartału, co spowodowało nagły wzrost zdolności kredytowej i zainteresowania kredytami (zwłaszcza u tych, którzy nie grzeszą wielkością posiadanych oszczędności). Nieprzypadkowo to właśnie w drugiej połowie roku deweloperzy nagle poprawili sprzedaż, po "biednej" pierwszej połowie.
Natomiast te "atrakcyjne ceny, które w większości lokalizacji osiągnęły lokalne minima" to jakaś komedia :) Pan Furga wygląda na nieco starszego od nas, więc powinien chyba pamiętać, jakie były ceny w latach 2003-2005. Nie wiem, ile zarabia się w ZBP, jednak niezależnie od zarobków nie uznałbym za atrakcyjną cenę rzędu 375 tys. złotych za 50m2 betonu, w którym nie można nawet siąść na sedesiaku, bo go tam zwyczajnie nie ma. Chyba że Pan Furga ma na myśli prawidłową definicję "lokalnego minimum" funkcji, które ma to do siebie, że nie jest jej prawdziwym minimum (czyli nie jest "minimum minimorum" - takie minimum rzeczywiście dopiero przed nami, więc wtedy mógłbym się zgodzić, że aktualnie mamy jakieś tam kolejne lokalne minimum, a potem będziemy mieli następne :)

Rzut oka na aktualne zadłużenie Polaków:

Widać, że Polacy do kredytów nie palą się tak, jak w latach 2005-2008. Niemniej jednak, mamy już ich ponad 1.8 mln, co oznacza (zakładając, że w gospodarstwie domowym są średnio 3 osoby), że jakieś 15% rodzin taki kredyt "posiada". Pamiętajmy, że znakomitą większość kredytów biorą osoby w wieku 25-35 lat, więc można by przypuszczać, że nawet połowa młodych rodzin spłaca kredyt. A to już całkiem sporo.

Zgodnie z planem, w końcówce roku znacznie zwiększył się udział kredytów z niskim, bądź bez wkładu własnego.

Wielka szkoda, że brakuje oddzielnego słupka dla LTV100%, przez co nie wiadomo, jaka część ostatniego słupka (LTV > 80%) to kredyty bez wkładu własnego, które zniknęły z początkiem tego roku. Domyślam się jednak, że jest to część spora, bo znaczy wzrost w kredytów z LTV > 80% w ostatnim kwartale, w którym można było zaciągać kredyty bez wkładu, był spowodowany właśnie tą grupą. Bardzo ciekawy będzie raport za 1 kwartał 2014 - zobaczymy, jak bardzo spadnie liczba udzielonych kredytów (oraz jak bardzo spadnie wartość w ostatnim słupku).

Struktura wysokości kredytów zmieniła się nieco w kierunku wzrostu udziału kredytów na wyższe kwoty (obniżka stóp procentowych robi swoje):

W związku z tym wzrosła także średnia wysokość udzielonego kredytu.

Wydłużeniu uległy też okresy kredytowania:

Jak widać, w końcówce roku Polacy stali się bardziej odważni - zaciągali wyższe kredyty na dłuższy okres czasu, co jest zabójczą mieszanką.

W ostatnim kwartale niewiele zmieniły się także marże kredytów, które nadal są bardzo wysokie (co przeczy lansowanej powszechnie teorii, że mamy teraz "tani" kredyt):

Zwróćmy uwagę na średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów - mimo WIBOR 3M w okolicach 2.70% wyniosło one aż 5.56%, co oznacza, że średni składnik stały jest aktualnie wyższy niż zmienny i wynosi aż 2.86%. To pokazuje, że kredyt nie jest teraz tani. Widać, jak bardzo wzrosły marże - WIBOR spadł od początku roku o około 1.5p.p., natomiast samo oprocentowanie o mniej niż 1p.p.

Nie bardzo rozumiem, dlaczego ZBP prezentuje poniższy wykres dla LTV 75%, skoro prawie 2/3 kredytów ma LTV > 80%, a LTV > 75% ma pewnie ze 3/4 (wszak LTV = 80% to bardzo popularny przypadek, bo wtedy pojawia się konieczność zapłaty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Pewnie chodzi o to, aby pokazać, że marże są jednak niskie, kiedy dla ogromnej większości kredytów są wysokie.

Poza tematyką typowo kredytową, raport porusza kilka innych kwestii. Pan Furga pisze tak:

"Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym wykorzystali natomiast ci, którzy dysponowali
gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych i innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości."

O tym pisałem już przy okazji raportu NBP. Koncepcja, że nagle wzrosła liczba klientów gotówkowych nie jest niczym poparta, za to z obliczeń na podstawie danych NBP wychodzi, że jest to koncepcja całkowicie błędna. Wydaje się to być logiczne, bo każdy, kto umie używać mózgu i kalkulatora zauważy, że jedyną zaletą "inwestycji" w mieszkanie jest ochrona przed potencjalną "cypryzacją" swoich depozytów (jednak są na to prostsze i lepsze sposoby). NBP pokazuje nawet wykresy, z których (chyba) wynika, że inwestycja w wynajem jest aktualnie opłacalna:

Problemów tu jest jednak sporo, a część opisuje nawet NBP w komentarzu pod wykresem. Dodatkowo założenia o dochodzie z najmu też jakieś podejrzane: 

Jak się wszystko sensownie policzy (co robiliśmy już na tym blogu), to "opłacalność" inwestycji w mieszkanie na wynajem jest bardzo słaba (o ile ceny mieszkań nie spadną i w ogóle będzie dodatnia). Domyślam się, że większość potencjalnych "inwestorów", zanim wypłaci te swoje pół miliona, chomikowane przez lata na lokatach i "zainwestuje" je w mieszkanie, jest w stanie przeprowadzić tak proste obliczenia.

Ciekawe, w ile mieszkań zainwestował ostatnio Pan Furga ;)

"Rok 2013 był okresem wyhamowania trwającego przez 5 lat spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Po kontynuacji trendu spadkowego w
pierwszej połowie 2013 roku, średnie ceny transakcyjne na koniec roku 2013 we wszystkich analizowanych przez Centrum AMRON aglomeracjach były wyższe od tych z końca roku 2012. W przypadku Katowic, Białegostoku czy Łodzi były to nieznaczne wzrosty cen – od 11 do 61 złotych za 1 m 2, jednak dla Gdańska i Krakowa przekroczyły poziom 200 złotych za 1 m2."

Wszystko zgodnie z planem - w porównaniu do końca 2012 roku, czyli do sztucznego obniżania cen w ramach dopasowywania się do limitów RnS, ceny wzrosły. Co ciekawe, wzrosły także ociupinkę w odniesieniu do pierwszego półrocza. Niestety nie wiadomo, skąd dokładnie ten wzrost - czy wynika on z rzeczywistych podwyżek (mieszkanie, które nie sprzedało się za X w pierwszej połowie roku sprzedało się za X+Y w drugiej połowie?), czy może wynika z tego, że z racji dużego spadku stóp procentowych Polacy kupili nieco więcej droższych/lepszych mieszkań. Tak, czy inaczej, wykres ZBP wygląda tak:

 "Analizując zmiany cen w ostatnich kilku kwartałach można stwierdzić, że osiągnęły one w
większości analizowanych aglomeracji swoje minima i w najbliższych kwartałach będziemy świadkami ich nieznacznych wahań w górę i w dół, aż do otrzymania przez rynek wyraźnego impulsu wzrostu."

Nie wiem, co trzeba palić, żeby na podstawie ostatnich kilku kwartałów stwierdzić, że mamy teraz jakieś minima (zwłaszcza, że przed chwilą napisano, iż ceny już rosną!). Że zaobserwujemy wahania, to się pewnie zgadza, ale co to miałby być za wniosek? No i ten wyraźny impuls wzrostu... co to miałoby być? Wzrost stóp procentowych? Spadek maksymalnego LTV? Systematycznie pogarszająca się sytuacja demograficzna? Przepuszczenie wszystkich "pieniędzy" zagarniętych z OFE? A może wojna na Krymie?

Szkoda, że Pan Furga nie podzielił się z nami tą najpewniej oczywistą informacją.

"Z pewnością uruchomiony przez rząd Program „Mieszkanie dla Młodych” takim impulsem nie będzie. Przynajmniej w jego obecnym kształcie. Nie sprzyja powstaniu takiego impulsu również obowiązujący od 1 stycznia 2014 roku obowiązek posiadania przez kredytobiorców wkładu własnego na poziomie co najmniej 5% wartości nieruchomości."

No właśnie. Mdm działa raczej w kierunku spadków cen (na rynku wtórnym, ale w większości miast także i na pierwotnym), wzrost wymagań na wkład własny podobnie. Wiemy więc, co nie będzie tym impulsem... a co w takim razie nim będzie?

"Bez cienia satysfakcji mogę Państwa odesłać do mojego wstępu do Raportu AMRON-SARFiN podsumowującego w lutym 2013 roku słabe wyniki roku 2012. Pisałem wówczas, że bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Straciliśmy kolejny rok!"

Mieliśmy działania rządu (Mdm, Fundusz mieszkań na wynajem), które jak zawsze zmierzają w zupełnie przeciwną stronę niż poprawa sytuacji obywateli. Jednak obawiam się, że ZBP nie liczy na prawdziwie sensowne działania rządu w temacie mieszkaniowym, bo takie musiałyby prowadzić do spadków cen (czy to kupna, czy wynajmu) - wtedy biznes by się przestał kręcić, a i "stare" kredyty stałyby się nieco zagrożone. Straciliśmy więc kolejny rok... pełna zgoda. Ale stracili go zwykli ludzie - bankom się żadna krzywda nie stała.

"Związek Banków Polskich konsekwentnie od kilku lat przedkłada rządowi i parlamentowi ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz propozycje gotowych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie programu mieszkań na wynajem oraz wspierania skłonności do oszczędzania w kasach budowlanych."

Jak związek banków przedkłada rządowi pomysły na poprawę sytuacji, to na pewno są one super korzystne dla obywateli ;) Jednak opieszałość kolejnych rządów we wszystkich kwestiach ma swoje dobre strony - jeszcze brakowałoby tego, żeby szybko realizowano pomysły bankowców. Wtedy już niedługo mielibyśmy NWO, a tak przyjdzie nam na nie jeszcze trochę poczekać. A do oszczędzania w kasach budowlanych to nie wiem, czy ktokolwiek dałby się namówić. Wszak legenda książeczek mieszkaniowych z czasów PRL, z których wypłata nie starczyła z reguły na 1m2 mieszkania, jest w narodzie wciąż żywa.

Ciekawy jest jeszcze jeden fakt z raportu ZBP.

Jak widać, w Warszawie wzrósł udział rynku pierwotnego, względem wtórnego. To tłumaczy, dlaczego przy minimalnym wzroście liczby kredytów sprzedaż deweloperów zauważalnie wzrosła. Odbyło się to w sporej części "kosztem" rynku wtórnego.

W roku 2012 w Warszawie sprzedano około 12 tys. mieszkań na rynku pierwotnym. W 2013 było to nieco ponad 14 tys. Skoro w 2012 roku udział rynku pierwotnego wynosił 34%, to oznacza, że łączna liczba transakcji mieszkaniowych w Warszawie wyniosła około 36 tys.

W 2013 roku było to około 38 tys. Jak widać, cały wzrost sprzedaży został "przejęty" przez rynek pierwotny, a liczba transakcji na rynku wtórnym właściwie nie drgnęła. Oferta na rynku wtórnym ciągle rośnie, dlatego też nie dziwi fakt systematycznie wydłużającego się czasu niezbędnego do sprzedaży mieszkania i znacznego rozjechania się cen ofertowych z transakcyjnymi.

No... to mamy kolejny, przydługi wpis, który mówi o danych, które właściwie nie są ciekawe :) Ciekawe będą dopiero dane za 1 kwartał 2014 roku - zobaczymy wtedy, jaki wpływ na rynek wywrze brak kredytów bez wkładu własnego. Przekonamy się, czy deweloperzy nadal będą sprzedawać całkiem dużo mieszkań i czy wejście w życie Mdm sprowadzi kosmiczne wymagania cenowe na rynku wtórnym na ziemię (wątpię).

Na razie mamy wyraźnie widoczny wpływ rekomendacji SIII - znacznie wzrosło średnie LTV zaciąganych kredytów, wydłużyły się okresy kredytowania oraz kwoty kredytów - widać, że na rynek wkroczyli bardziej odważni klienci, bez pieniędzy (kamikaze?). Mimo wszystko liczba kredytów jakoś nie bardzo chce rosnąć, pozostając w okolicach prawie 2-krotnie niższych niż w szczytowych czasach bumu. Mit o inwestorach gotówkowych można włożyć między bajki, podobnie jak koncepcje o aktualnie atrakcyjnych cenach i tanim kredycie.

Deweloperzy mieli przestać budować, a oni jak na złość znowu zaczęli budować więcej - w sumie to dobra strategia, bo rynek wtórny kiedyś będzie musiał się obudzić i zacznie stanowić naprawdę poważną konkurencję. Do tego czasu warto sprzedać możliwie jak najwięcej kwadratów (trzeba przyznać, że aktualnie nawet pobieżne porównanie oferty na rynku pierwotnym i wtórnym wypada, przynajmniej w Warszawie, zdecydowanie na korzyść tego pierwszego).

Ceny podobno rosną... ale jak się przyjrzeć tym wzrostom, to jak zwykle widać sporo problemów. Rosną niby tylko na rynku pierwotnym, właściwie to tylko w Warszawie, a tak po prawdzie to nie wiadomo, czy nie wynika to aby z tego, że w dobie tańszego kredytu ludzie kupują po prostu lepsze/droższe mieszkania.

Z niecierpliwością czekamy więc na dane za pierwszy kwartał 2014 roku - najpierw pojawią się te o sprzedaży deweloperów, później będą dane na temat kredytów. Za 2 miesiące będziemy więc mieli jasność, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku to tylko chwilowy epizod, spowodowany rekomendacją SIII, czy może jednak się mylimy i rację mają optymiści z NBP/ZBP/REAS, którzy widzą przeróżne minima, atrakcje i nieuchronne wzrosty (jak zwykle).