Czytelnicy dają radę :) 3

Tym razem świetny wpis naszego czytelnika na temat różnych aktualnych aktualności ;)

http://wdomachzbetonu.pl/mad-hatter/

Spojrzenie nieco alternatywne 65

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.

Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)

Luźne dywagacje o wszystkim 110

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę... luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać... wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny... chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o "czystość bloga" ;)

Ale do rzeczy...

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak "od podszewki" wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba... wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że "straty" frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść "posiadaczy" kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 
Pytanie jest właściwie jedno - skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach "zasłyszanych" tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego... z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi "posiadać" (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF - problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na "rynku" (np. od swoich "spółek matek"). Tylko to też jest trochę dziwne - aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% - czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank "dokłada" do takiego kredytu?

Dlaczego warto kupić mieszkanie? 424

Stali czytelnicy bloga pewnie zauważyli, że nie zwykliśmy tu zachęcać do kupna mieszkania w obecnych czasach. W ogólności do tego jednak zachęcamy... ale tylko wtedy, kiedy będzie tanio (albo chociaż normalnie). W aktualnej chwili wydaje się, że wciąż jest sporo za drogo. Relacja cen (a także kosztów kredytu) do średnich dochodów jest jedną z najwyższych na świecie. Dla zainteresowanych polecam stronę:

http://www.numbeo.com/property-investment/

Można tam sobie obejrzeć, jak sprawy mają się w innych krajach (poza mieszkaniami warto porównać także pozostałe typowe koszty życia). W tym, że jest drogo, utwierdza nas także kilka innych czynników, jak chociażby relacja ceny do kosztów budowy, historyczne zmiany cen oraz fakt, że w czasach ultra niskich stóp procentowych z definicji będzie drogo. Jednocześnie demografia pokazuje, że za jakiś czas pewnie już drogo nie będzie (a przynajmniej będzie taniej).

Niemniej jednak, jest kilka sytuacji, w których kupno mieszkania nawet w obecnych czasach może okazać się korzystne (chociaż niekoniecznie finansowo).
W tym wpisie postanowiłem zebrać takie sytuacje w ramach przeciwwagi do panującej na blogu koncepcji, że "kto (w ostatnich 6 latach) kupił mieszkanie, przegrał życie" ;)

1. Kiedy nas stać.

Pierwsza sytuacja, kiedy w pewnym sensie warto kupić mieszkanie to taka, w której zwyczajnie nas na nie stać. Z tym, że nie chodzi mi tu o zdolność kredytową - jeśli ktoś nie ma własnych pieniędzy na mieszkanie, a jedynie może je pożyczyć (zwłaszcza z wysokim LTV), to w mojej ocenie na mieszkanie go nie stać. Ze względu na zmienne oprocentowanie kredytów oraz nieuchronnie nadchodzące "zawirowania" na światowych rynkach finansowych, a co za tym idzie także ogólne problemy gospodarcze, kredyt, który dziś obsługujemy z łatwością, może się szybko okazać czymś, co nas pogrąży (ze względu na wzrost stóp procentowych, czy utratę pracy).
Jeśli ktoś dysponuje gotówką, za którą jest w stanie kupić mieszkanie dla siebie (bo jako inwestycję to raczej bym nie polecał), to dlaczego nie? Skoro kogoś stać, to może kupić mieszkanie niezależnie od tego, czy teraz jest drogo i niezależnie od tego, jak będzie w przyszłości. Skoro ludzie kupują drogie samochody (a tańsze przecież też jeżdżą) i one sporo tracą na wartości, to dlaczego nie mieliby kupić mieszkania? Dla niektórych (nielicznych) cena ma drugorzędne znaczenie - wtedy można śmiało kupować.

Jednak powyższa sytuacja (nie tylko w polskich warunkach) to raczej rzadkość. O ile osób, które mają wystarczająco dużo gotówki na mieszkanie, jest pewnie trochę, o tyle sytuacja, w której mieliby oni kupować pierwsze mieszkanie dla siebie, nie mając aktualnie żadnego innego, jest chyba jednak okolicznością dosyć nietypową. Zdecydowanie częściej zachodzi przypadek, w którym za gotówkę można zamienić jedno mieszkanie na inne (lepsze).
I tak dochodzimy do punktu drugiego.

2. Sprzedać babcine, kupić większe.

Ze względu na znaczną ingerencję rządową w rynek mieszkaniowy (Rns, Mdm, wkrótce także Fundusz mieszkań na wynajem BGK) doszło w Polsce do znacznego rozjechania się cen mieszkań mniejszych (spełniających wymogi rządowych programów) z cenami mieszkań większych (ponad 75m2). Swoje dołożyło także zaprzestanie udzielania "tanich" kredytów walutowych (zwłaszcza frankowych) oraz w miarę wysoki poziom polskich stóp procentowych w latach 2011-2012, który znacznie ograniczył zdolność kredytową przeciętnego Polaka, jeszcze bardziej utrudniając sprzedaż mieszkania większego, którego łączna cena znalazła się poza zasięgiem wielu z tych, których wcześniej było na takie mieszkanie "stać" (mieli zdolność kredytową). Dopiero obniżki stóp procentowych z początku 2013 roku pozwoliły ponownie zwiększyć zdolność kredytową, a co za tym idzie zwiększyć nieco grono zainteresowanych droższymi mieszkaniami. 

Tak, czy inaczej, różnica w cenie metra kwadratowego mieszkania ~50m2 względem mieszkania >75m2 nadal jest nienaturalnie duża. Jeśli więc ktoś dysponuje tego typu mniejszym mieszkaniem (być może odziedziczonym?), to nawet w czasach, w których jest drogo, warto wziąć pod uwagę zamianę mieszkania na większe. Ze względu na zróżnicowanie cen może się okazać, że zamieniając mieszkanie 50m2 na 80m2 w podobnym standardzie przyjdzie nam dopłacić (w Warszawie) "jedyne" 3.5 tys. złotych za każdy dodatkowy metr kwadratowy, co jest ceną bardzo dobrą. Sprzedając mniejsze mieszkanie i kupując większe płacimy w praktyce tylko za dodatkowe metry i możemy uzyskać naprawdę atrakcyjną cenę takiego metra.
Oczywiście wszystko to przy założeniu, że pominiemy koszty transakcyjne, co może być dosyć trudne (o ile od biedy da się pominąć udział agencji pośrednictwa, o tyle zawsze pozostaje chociażby podatek PCC). Tak, czy inaczej, jest to opcja godna rozważenia, jeśli ktoś potrzebuje większego mieszkania. Kiedy już rządowe programy "wsparcia" się skończą (zwłaszcza, że na rynku wtórnym już się skończyły) nienaturalnie wysoka różnica w cenie metra mieszkania małego i dużego zacznie się zmniejszać i stracimy okazję, żeby wygrać życie ;)

3. A może Mdm?

Wszelkie rządowe programy pomocowe mają to do siebie, że z reguły psują rynek. Nie inaczej jest w przypadku polskiego rynku mieszkaniowego. Rns powstrzymała na czas jakiś spadek cen w najbardziej newralgicznym momencie. Mdm będzie miał z tym nieco trudniej, bo ogranicza się tylko do rynku pierwotnego, jednak czasy są teraz jakby bardziej "spokojne" (niższe stopy), więc być może i on na razie wystarczy.
Skoro nie mamy wpływu na istnienie tych programów, bo do wyborów jeszcze dosyć daleko (chociaż patrząc na dokonania wszystkich poprzednich rządów w tym temacie, to jedyna nadzieja tylko w bardzo wątpliwym zwycięstwie JKM ;) to czas się z nimi pogodzić i wyciągnąć z nich jakieś korzyści.
Jeśli ktoś bardzo potrzebuje kupić mieszkanie (ludzie mają różne powody, które są "ważniejsze" niż aspekt finansowy), a w dodatku nie ma na takie pieniędzy, to być może Mdm jest godne rozważenia (zapominam przez chwilę o tym, co napisałem na początku - jeśli kogoś "stać" tylko na kredyt, to znaczy, że na mieszkanie raczej go nie stać).
Deweloperzy kombinują, jak mogą, żeby sprzedawać mieszkania w ramach Mdm, banki też chcą swoje ugrać (polecam artykuły poniżej):

http://mieszkaniowy.blox.pl/2014/03/Deweloper-potrafi.html 

http://creditslayer.blogspot.com/2014/02/mieszkanie-dla-modych-ale-bankowi-tez_5.html 

Jednak jeśli uda się nam znaleźć mieszkanie, którego cena mieści się w limicie "standardowo" (czyli bez garaży/wykończenia za 100 tys.), to zwłaszcza przy dopłacie na poziomie 15% (rodzina z dzieckiem) taka opcja jest do rozważenia (szczególnie wtedy, kiedy banki już zrównają ofertę Mdm ze zwykłą, co pewnie nastąpi prędzej czy później). W końcu cena (po dopłacie) w Warszawie na poziomie 5 tys. złotych za metr nie jest już taka zła (zakładając oczywiście, że nie jest to mieszkanie na jakimś totalnym zad... znaczy końcu świata).
Jak widać, jest kilka niezbędnych założeń, jednak one wydają się możliwe do spełnienia - w takiej sytuacji rodzina, która potrzebuje mieszkania, a która nie ma na nie pieniędzy, może od biedy rozważyć kredyt w ramach Mdm (jeśli z niewyjaśnionych dla mnie przyczyn nie może mieszkania wynajmować, co, przynajmniej w Warszawie, praktycznie zawsze wychodzi taniej niż kredyt).
Dodatkowo, Mdm jest w tej chwili jedyną ofertą kredytu w praktyce bez wkładu własnego. Nie polecamy kredytów osobom, które niczego nie zaoszczędziły/odziedziczyły/otrzymały, jednak jeśli już ktoś musi... to Mdm może się okazać "korzystne".

4. Zdywersyfikować oszczędności.

Podstawowa strategia inwestowania mówi o dywersyfikacji. Jeśli więc ktoś ma dużo pieniędzy i nie bardzo wie, co z nimi robić, może włączyć mieszkanie (lub inne nieruchomości) do elementów swojego portfela inwestycyjnego. Zysków bym się tu nie spodziewał, specjalnie skutecznego zabezpieczenia przed inflacją też nie, ale pewnie jest grupa mieszkań/domów, które ze względu na swoją unikatowość mogą zachowywać się inaczej niż cały rynek mieszkaniowy. Oczywiście nie mam tu na myśli betonowych "apartamentów" po 15 tys. za metr z widokiem na okna sąsiadów, tylko coś dużo bardziej nietypowego (mimo że nie bardzo wiem, co by to miało być, bo nigdy takie rzeczy mnie nie interesowały ;)
Poza tym, podobno na nieruchomościach zawsze da się zarobić - jeśli ktoś wie jak to zrobić mimo spadającego rynku, to tym bardziej nie mam nic przeciwko takiemu inwestowaniu (może licytacje komornicze dla ludzi o mocnych nerwach i odpowiednim "wsparciu"?).
Jedyną poważną niewiadomą w takiej sytuacji pozostaje podatek katastralny, który może dosyć skutecznie zniweczyć plany inwestycyjne i którego pojawienie się należy mieć na uwadze nawet wtedy, gdy nie chodzi nam o żadną inwestycję, tylko o zwyczajną dywersyfikację oszczędności.

5. Licząc na upadek systemu finansowego.

To jest jeden z najbardziej sensownych powodów, dla których można by kupić mieszkanie... gdyby nie pewien szkopuł. Nim rozpadnie się cały aktualny system finansowy (co wydaje się być nieuniknione), a rzecz nazwana zostanie reformą, pojawią się przeróżne perturbacje gospodarcze. Zawsze, kiedy przewraca się cały system, większość społeczeństwa na tym traci (w końcu o to przecież chodzi). Dojdzie więc do sytuacji, w której społeczeństwa w ogólności staną się biedniejsze, co najpewniej wpłynie na spadek cen aktywów, które w tej chwili są bardzo drogie. Efekt ten zostanie zwielokrotniony przez wzrost stóp procentowych (który będzie bezpośrednią przyczyną zawału całego systemu). Podjęta zostanie próba ratowania sytuacji poprzez dodruk pieniądza (to się już poniekąd dzieje), co ostatecznie spowoduje wysoką inflację. Na razie, mimo wszechobecnego druku, inflacji specjalnie nie ma, bo... ten druk nie jest wcale aż taki duży, co widać na poniższym wykresie.

Ponieważ praktycznie cały pieniądz w systemie rezerwy cząstkowej pochodzi z długu, to widać, że od momentu wybuchu kryzysu finansowego wcale go tak dużo nie przybyło. Dużo większy przyrost mieliśmy w latach 2001-2007, kiedy drukarek prawie nikt nie używał (za to obywatele zaciągali coraz to większe kredyty, w sporej części na drożejące nieruchomości).
Tak, czy inaczej, przy wzroście stóp procentowych koszt obsługi długu będzie tak duży, że wywoła ogólną niemożność jego obsługi - w świecie bardzo mocno powiązanych finansów może dojść w krótkim czasie do zawału całego systemu. Ponieważ pieniądz opiera się na długu, to odmowa jego spłaty spowoduje straty banków, które będą nie do pokrycia z ich kapitałów własnych. W najlepszym przypadku dojdzie więc do powtórzenia wariantu cypryjskiego na skalę globalną, w gorszym od razu do upadku całego systemu.
Jak wtedy zachowają się ceny nieruchomości? Z jednej strony będzie bardzo silna presja na ich spadek (ograniczenie kredytu, utrata części depozytów), a z drugiej mogą się one stać niezłą ochroną kapitału, jeśli rządy spróbują "zadrukować" problem. Co by się jednak nie działo, aktualne ceny są na takim poziomie, na który pozwala zdolność kredytowa. Po zmianie systemu być może zniknie rezerwa cząstkowa i kreacja pieniądza z długu (powróci standard złota?), więc ceny względem dochodów będą musiały być niższe. Tak, czy inaczej, mieszkanie zawsze coś tam warte będzie, a depozyt pieniężny w banku przy załamaniu systemu finansowego może być zupełnie bezwartościowy (lub stać się takim w wyniku inflacji).
Inna sprawa, że jest wiele (pewnie w sporej części znacznie lepszych) sposobów/aktywów na tego rodzaju okoliczności (złoto, wybrane akcje nabyte w dobrym momencie).
I jeszcze jedna uwaga... jeśli używać nieruchomości jako zabezpieczenie na czasy naprawdę poważnego kryzysu, to warto je nabyć, kiedy ten kryzys się pojawi i trochę rozkręci. W mojej ocenie, w tej chwili jest na to jeszcze zbyt wcześnie (ciągle zbyt duża jest ogólna zdolność kredytowa).

6. Ceny wzrosną, albo zarobimy na wynajmie ;)

Oczywiście można założyć, że warto kupić mieszkanie, bo nieruchomości przecież nigdy nie tanieją ;) Albo kupić je po to, żeby wynajmować słoikom i zbudować swoją wolność finansową (pozdrowienia dla Sławka Muturi ;)
Mamy wielu zwolenników tego typu rozwiązań - chyba każdy pracownik HB, Open Finance, Emmerson, REAS oraz połowa sztabu NBP, zajmującego się nieruchomościami, inwestuje w mieszkania na wynajem ;) W końcu w każdym ich artykule to taki super interes. Ostatnio można było przeczytać, że wynajmowanie mieszkania w Warszawie daje prawie 6% zysku (Emmerson rządzi):

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/zakup-mieszkania-na-wynajem-ile-mozna-zarobic,5608267,magazyn-detal.html

Polecam zapoznać się z założeniami... artykuł jest tak bezsensowny, że aż komentarz pod nim napisałem ;)
Niemniej, jeśli ktoś uważa, że ceny mieszkań będą rosły, albo jest w stanie sensownie zarobić na wynajmie (kupując "okazyjnie"), to dlaczego nie kupić? Nic nie jest czarno-białe. To, że kupno średniego mieszkania i wynajęcie go za średnią cenę nie jest w tej chwili specjalnie opłacalne (w Warszawie 3-3.5% plus spore niebezpieczeństwo spadków cen zarówno kupna, jak i wynajmu) nie oznacza, że nie da się procesu nieco zoptymalizować. Tyle tylko, że jest to rozwiązanie raczej dla znawców tematu niż dla przeciętnego zjadacza chleba. 
Być może też nagle staniemy się potęgą w wydobyciu gazu łupkowego... i jakoś tak się dziwnie złoży, że korzyści odniosą jednak Polacy, a nie amerykańskie koncerny wydobywcze, a teorie o silnym zatruciu wód gruntowych podczas wydobycia okażą się zwyczajnym mitem - wtedy mieszkania mogą osiągnąć ceny, o których nie śniło się filozofom, a co dopiero nam, skromnym bloggerom ;)

Jak widać, da się znaleźć powody, dla których mieszkanie warto by kupić. Zaczynając od tych najprostszych (możliwość zamiany mniejszego na większe w sensownej cenie), przez te nieco mniej jednoznaczne (wykorzystanie pieniędzy podatników w ramach Mdm) lub bardzo "zachowawcze" (dywersyfikacja oszczędności aktywem, które wydaje się być przeszacowane, ale dosyć bezpieczne), aż po te zupełnie "odjechane" (mieszkanie jako zabezpieczenie przed upadkiem systemu finansowego). 
Natomiast powody, które najczęściej pojawiają się w publikacjach "ekspertów" (zysk z wynajmu, wzrost wartości mieszkania w długiej perspektywie, czymkolwiek owa długa perspektywa jest) należy traktować raczej z przymrużeniem oka, bo one są słabe w stabilnej sytuacji makroekonomicznej (w niestabilnej raczej też, bo jakie mogą być zyski z wynajmu w obliczu powszechnego, bardzo poważnego kryzysu?).

Po przeczytaniu tego artykułu w całości doszedłem do wniosku, że chyba się jednak nie przekonałem do kupna... a szkoda, bo pewnie skoro nie kupię, to przegram życie. Czy coś.

Dlaczego? 155

Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową pewne kwestie zastanawiały mnie bardziej niż inne. Jest parę spraw, które z tych, czy innych powodów, wydają się dla mnie niezrozumiałe lub nawet budzą mój sprzeciw. Postanowiłem zebrać je w formie krótkich pytań "Dlaczego?" - na część z nich udzieliłem własnej odpowiedzi (czasem bardzo prostej), za to część wciąż pozostaje dla mnie nieodgadnioną tajemnicą. 

Dlaczego ludzie biorą kredyty na 30 lat ze zmiennym oprocentowaniem?

To było dla mnie zawsze najtrudniejsze do zrozumienia. Idea kilkudziesięcioletniego kredytu (czasem nawet na 50 lat!), ze zmiennym oprocentowaniem, na które klient nie ma żadnego wpływu (można się spierać, czy bank ma na nie wpływ) jest dla mnie podejrzana sama w sobie. Większość tego rodzaju zobowiązań jest podejmowana przez ludzi, których pamięć z reguły nie sięga wstecz chociażby tyle lat, na ile wzięli kredyt. A co dopiero "przewidywanie" przyszłości w tak długim okresie... Między bajki można włożyć teorie, że kredyty mieszkaniowe spłaca się szybciej - o ile takie coś było możliwe w czasach przed bańką, o tyle gdzieś od roku 2006 wcześniejsza spłata kredytu może być w praktyce jedynie wynikiem sprzedaży mieszkania lub refinansowania kredytu. W wielu przypadkach wcześniejsza spłata w ogóle nie wchodzi w grę, bo wielkość kredytu (zwłaszcza walutowego) może spokojnie przekraczać wartość mieszkania (oczywiście można się zastanawiać, czy nie minimalizować strat i nie pozbyć się teraz "ciężaru" ze stratą po to, żeby strata z czasem nie stała się jeszcze większa). Tak, czy inaczej, podpisanie tego rodzaju zobowiązania na 30+ lat wydaje mi się przerażające. Na początku pewnie jest fajnie... mamy "swoje" mieszkanie, w pracy niewiele się zmienia i można w końcu gwoździe w ściany wbijać (chociaż muszę się przyznać, że dziś wbiłem dwa gwoździe w ściany wynajmowane). Jednak założenie, że będzie "fanie" przez następne 30 lat jest słabe. Bo prawie na pewno nie zawsze będzie fajnie - czasem przyjdzie zachorować, czasem stracić pracę, czasem mogą pojawić się inne, nieprzewidziane wydatki. Jeśli ktoś ma rezerwę, to nie jest źle, ale jeśli ktoś bierze kredyt w okolicach LTV100%, którego rata przekracza 1/3 dochodów (i te dochody nie są jakieś specjalnie wysokie), to podziwiam odwagę i pewność siebie. No i jeszcze ten zmienny procent... dla przypomnienia obrazek z raportu KNF:

Skoro więc ten kredyt to taka straszna sprawa, dlaczego tyle osób się na niego zdecydowało? Hmm... może dlatego, że "nie mieli wyjścia". A może chcieli być "na swoim", a nie na wynajętym. Może wreszcie dlatego, że mieszkanie zawsze można sprzedać, a kredyt spłacić (jak się okazuje, w czasach spadających cen nie jest to wcale takie pewne). Trochę to nawet rozumiem, ale jakoś wydaje mi się ciągle, że plusów ujemnych jest jakby więcej niż dodatnich ;)

Dlaczego Polacy brali kredyty w CHF?

Kredyty walutowy były swego czasu (zwłaszcza w latach 2007-2008) bardzo popularne. W szczycie ponad 3/4 kredytów udzielanych było w walucie innej niż złotówka (głównie w CHF). Jakie są tego efekty widać już po kilku latach - protesty klientów, pozwy zbiorowe przeciwko bankom i dożywotnie, niespłacalne długi wielu osób. Na razie sytuacja nie jest tragiczna, bo Szwajcarzy obniżyli stopy procentowe i trzymają je w okolicach zera. Kiedy to się zmieni, "zabawa" się rozkręci. Skoro dziwią kredyty złotówkowe, to walutowe powinny dziwić jeszcze bardziej. Dlaczego więc Polacy tak chętnie z nich korzystali? Najpewniej dlatego, że były tańsze (a właściwie to "miały być" tańsze). Banki oczywiście należycie informowały klientów o ryzyku (hahaha), ale gdybym to ja miał poinformować klienta o ryzyku, to taki klient na pewno kredytu by nie wziął. W jednym z komentarzy pojawiła się taka oto interpretacja sprawy kredytów frankowych:

"Przychodzi Soros do Rotschilda i zagaja:
S: Wiesz ta złotówka to troszkę przewartościowana jest, zająłbym w Twoim banku KRÓTKĄ pozycję na PLN.
R: Stary, czy ja wyglądam na takiego frajera co ma zająć DŁUGĄ pozycję na PLN? Ty chcesz mnie z torbami puścić czy co?
S: Nie no co Ty, ja Tobie zapłacę a Ty mi znajdziesz frajerów co zajmą pozycję przeciwną.
R: No teraz to gadasz do rzeczy. Skąd my jednak takich frajerów weźmiemy i do tego W TAKIEJ ILOŚCI?
S: No udzielisz kredytów denominowanych w CHF, dasz super niską marżę ...
R: Nie udzielam kredytów na super niską marżę!
S: Nie no stary, ich marżę pokryję ja.
R: No to teraz gadasz jak człowiek.
S: A jak będzie mało to eksporterom z PL wciśniesz niesymetryczne opcje – to zrobimy na sam koniec operacji.
R: Git!
Reasumując już tak na poważnie:
Banki były tylko pośrednikiem! Za tym dealem stoi jakiś Gruby Kot z GS’u lub innej tego typu instytucji. Po prostu Wall Street wydymał main street. Ludzie usiedli za stołem kasyna nawet o tym nie wiedząc."

Bardzo mi się ta interpretacja podoba - ktoś stracił (klienci), więc ktoś musiał zyskać. Patrząc na skutki, które były bardzo łatwo przewidywalne, aż trudno uwierzyć, że nie była to zaplanowana akcja. Tyle tylko, że planowaniem mogły nie zajmować się wcale banki, o co je się teraz oskarża.
Nieświadomi klienci brali kredyty walutowe, a świadoma druga strona im ich udzielała - skoro ludzie sprzedają/kupują niejeżdżone, bezwypadkowe auta po niemieckich emerytowanych policjantach, ze znikomym przebiegiem, to dlaczego ktoś nie miałby świadomie sprzedawać kredytów, które okazały się potem nieco mniej "korzystne" niż w folderze reklamowym?

Dlaczego kredyt mieszkaniowy jest niebezpieczny?

Jak pisałem wcześniej, każdy kredyt ze zmienny oprocentowaniem jest potencjalnie niebezpieczny. Z drugiej strony trudno oczekiwać kredytu na 30 lat ze stałą stopą procentową (chociaż na tzw. Zachodzie coś w tym duchu jednak funkcjonuje - tyle że całość opiera się na "ubezpieczeniu" zmiany stopy procentowej przez udzielającego kredyt, za co oczywiście płaci klient). Patrząc 30 lat wstecz widać, że stopy procentowe znacznie się wahały. Trudno oszacować, jak to będzie wyglądało w przyszłości, jednak przewidywanie, że rata kredytu wziętego w momencie bardzo niskich stóp procentowych w przyszłości zdecydowanie nie wzrośnie (chociaż na chwilę), jest dosyć odważne. A przypomnijmy, że gdyby w Polsce stopa procentowa wzrosła do poziomów, które ostatnio zastosowano w Turcji (z dnia na dzień), rata typowego kredytu wzrosłaby mniej więcej dwukrotnie.
Co gorsza, w Polsce zabezpieczeniem kredytu nie jest mieszkanie, lecz cały (także przyszły) majątek kredytobiorcy. Dlatego w przypadku problemów ze spłatą nie wystarczy po prostu oddać bankowi mieszkanie (co już samo w sobie musi być bardzo traumatycznym przeżyciem, zwłaszcza po kilku latach spłacania). Wzięcie kredytu w momencie bardzo niskich stóp procentowych przy wysokich cenach mieszkań jest zabójczą mieszanką. Szkoda, że teraz właśnie mamy z tym do czynienia.

Dlaczego aktualnie nie udziela się kredytów walutowych?

Skoro kredyty walutowe były złe, bo udzielano ich w momencie absurdalnie wysokiego kursu PLN względem innych walut, to dlaczego teraz się takich nie udziela? Skoro bank zarabia na marży, a nie na różnicach kursowych, to czemu nie udzielić kredytu, który wydaje się być w tym momencie korzystny dla klienta? Do tego stopy w Szwajcarii ciągle koło zera, więc kredyt taki byłby bardzo "tani" i stałby się pewnie jeszcze większym hitem niż w 2008 roku. Odpowiedzi należy szukać w interpretacji z punktu drugiego - być może po prostu nie ma drugiej strony transakcji, która chciałaby się "założyć o kurs" waluty z polskimi kredytobiorcami. O ile nie wierzę w potęgę naszej rodzimej waluty, o tyle przy franku po 3.50 nie założyłbym się tak bez stresu o to, że jego cena wzrośnie jeszcze na tyle, żeby dało się na tym solidnie zarobić. Być może nikt inny też się założyć nie chce.

Dlaczego w ogólności nie lubię kredytów?

Cały ten blog jest trochę antykredytowy. Pomijając już fakt długoletniego zobowiązania oraz jego zmiennego oprocentowania (i ewentualnie zmiennego kursu waluty) sama idea kredytu bardzo mi się nie podoba. Pamiętajmy, że w systemie rezerwy cząstkowej bank, udzielając kredytu, nie pożycza nam własnych pieniędzy. Ba... nie pożycza nam niczyich pieniędzy. Żeby udzielić kredytu nie trzeba w ogóle żadnych pieniędzy (w dużym uproszczeniu). Wystarczy podpisana umowa i na naszym koncie przybywa x-set tysięcy złotych (w międzyczasie nikomu na żadnym innym koncie tych pieniędzy nie ubywa). Dochodzi do magicznej "kreacji pieniądza". Fajne... ale dlaczego od takiej operacji bank ma pobierać procent? Dlaczego ma pobierać procent od pieniędzy, których nie ma? Wydaje się to być skrajnie nieuczciwe (trochę jak fałszerstwo). Dlatego zawsze będę przeciwnikiem tego systemu i będę się starał trzymać od niego z daleka. Tak dla idei.

Dlaczego KNF nie reaguje w porę?

Ostatnie działania KNF (eliminacja kredytów walutowych, ograniczanie maksymalnego LTV i planowane ukrócenie ubezpieczeń okołokredytowych, które przed niczym nie ubezpieczają) wydają się być ruchami w dobrym kierunku. Otwarte pozostaje zatem pytanie, dlaczego wykonane są tak późno (w przypadku kredytów walutowych jest to o jakieś 8 lat za późno). Nie potrafię uwierzyć, że w KNF pracowali/pracują ignoranci, którzy nie są w stanie przewidzieć konsekwencji wprowadzanych zaleceń lub konsekwencji braku ich wprowadzenia. 8 lat temu było wiadomo tak samo, jak teraz, jakie są konsekwencje udzielania "niskooprocentowanych" kredytów walutowych na masową skalę. Schemat zawsze jest ten sam - do kraju, który z jakiegoś powodu się otwiera (u nas było to wejście do UE) napływa bardzo dużo kapitału spekulacyjnego, który winduje ceny przeróżnych aktywów (akcje, nieruchomości oraz lokalna waluta). Gospodarka nagle dostaje "kopa" (co jest oczywiście zasługą rządu ;) Wraz z nagłym rozwojem gospodarczym i wiarą w lepsze jutro pojawia się ogromne zapotrzebowanie na kredyt, które tylko potęguje owego "kopa", jeszcze bardziej pompując poszczególne aktywa. Lokalna waluta osiąga poziomy całkowicie oderwane od rzeczywistości i dochodzi do "cudu gospodarczego". Na koniec, kiedy kapitał zagraniczny osiąga podwójny zysk (wzrost wartości aktywów przy jednoczesnym wzroście wartości lokalnej waluty), powoli wycofuje się z rynku. Kiedy skala tego zjawiska przybiera na sile okazuje się, że cały ten bum był w dużej mierze bumem kredytowym i bańką spekulacyjną. Kapitał odpływa, waluta się znacznie osłabia, ludzie tracą pracę i zaczynają mieć kłopoty ze spłatą zobowiązań (zwłaszcza, że zabezpieczenie traci jednocześnie na wartości). Schemat ten powtarzany był wielokrotnie (patrz kryzys azjatycki, kraje PIIGS, Węgry/Polska, a ostatnio Turcja, RPA i Chiny). Nie umiem uwierzyć w to, że eksperci KNF tego nie wiedzieli. Dlaczego więc nie zareagowali w stosownym czasie? Hmm... pewnie dlatego, że rolą nadzoru finansowego nie jest to, aby obywatele nie zrobili sobie kuku, tylko to, aby kuku nie zrobiły sobie instytucje finansowe. I to jest bardzo smutne.


Dlaczego NBP zmienił zdanie?

Jeszcze 2 lata temu NBP produkował ciekawe raporty na temat rynku nieruchomości. Teraz nadal je produkuje, jednak one już nie są ciekawe. Stanowisko NBP, z wydawałoby się bardzo rozsądnego, zmieniło się w typowo mainstream'owe. Kiedyś NBP wskazywał na znaczną nierównowagę na rynku, nieuniknione spadki cen oraz prawdopodobne problemy ze spłatą kredytów w przyszłości. Ostatnio NBP widzi świat w dużo bardziej różowych barwach nie wspominając, skąd taka nagła odmiana. Czyżby ktoś przywołał chłopaków do "rozsądku"? Jedną z najciekawszych rzeczy była prezentowana już kiedyś na tym blogu ewolucja wykresu na temat udziału zysku dewelopera w ostatecznej cenie mieszkania.
W 2009 roku ten wykres wyglądał tak:

Tymczasem jego edycja z roku 2013 pokazuje jakby co innego:

Ciekawe, który z tych wykresów jest bliższy rzeczywistości i ciekawe, dlaczego tak bardzo się różnią. Tego się pewnie nigdy nie dowiemy.

Dlaczego HB wciąż publikuje swój Indeks Cen Transakcyjnych?

Home Broker i Open Finance to bardzo popularni bohaterowie na tym blogu. Zasłynęli swoją propagandą wzrostów i najlepszych momentów na zakup mieszkań (ech... ileż to już takich przegapiliśmy i ileż to razy przegraliśmy życie!). Takie gwiazdy jak Ola S., Emil S., czy Bartek T. na zawsze pozostaną w naszej pamięci. Ostatnimi czasy popularyzowany jest Indeks Cen Transakcyjnych, o którym pisałem szerzej w poniższym wpisie (zachęcam do zapoznania się z metodologią jego wyznaczania):

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/chyba-sie-polubimy-z-home-brokerem.html

Na podstawie tego indeksu dowiadujemy się, że w styczniu 2014 ceny mieszkań były o 10% wyższe niż przed rokiem. Nie bardzo wiadomo, czy śmiać się tu, czy płakać. Ceny podobno najbardziej rosły w Krakowie (13.3%), Warszawie (9.8%) oraz w Katowicach (6.9%). Jakoś tak podejrzanie zbiega się to z faktem, że w Krakowie i w Warszawie limity RnS z końcówki 2012 roku bardzo odbiegały od ówczesnych średnich cen, co spowodowało sztuczne ich zaniżenie w końcówce 2012 i na samym początku 2013 roku. Skończyło się RnS i ceny nagle "wzrosły". Przypadek Katowic jest jednak najciekawszy - jeszcze w jednej z poprzednich edycji wzrosty były tam na poziomie 20%, a teraz jest już marne 7%. Pechowo Katowice to dość mały rynek, stąd porównywanie cen na podstawie niewielkiej liczby transakcji wydaje się zupełnie mijać z celem, jednak pozwala jednocześnie osiągać takie zadziwiające wyniki. Pytanie, po co publikować indeks, który w rzeczywistości niczego nie mówi, a wręcz wprowadza w błąd. Chociaż patrząc z perspektywy wieloletniej twórczości HB/OF (także w kwestii opłacalności "inwestycji" w wynajem mieszkania) wprowadzanie w błąd jakoś przestaje dziwić.

Dlaczego rząd "stymuluje" sektor mieszkaniowy?

Powszechnie wiadomo, że rząd działa w interesie obywateli ;) Dla bezpieczeństwa ich przyszłych emerytur zawłaszczył obligacje zgromadzone w  OFE, zapewniając sobie wcześniej wyrok Sądu Najwyższego stwierdzający, że aktywa OFE nie są własnością przyszłych emerytów (chociaż nie bardzo wiadomo, czyją są w tym układzie własnością). Dla naszego bezpieczeństwa na drogach mamy epidemię fotoradarów w każdej wiosce, misiaków z suszarkami skrzętnie ukrytych w krzaczorach i kontrole trzeźwości, wyłapujące potencjalnych pijanych zabójców, którzy w wielu innych krajach uznawani są za całkowicie zdolnych do prowadzenia pojazdów. Działania rządu w interesie mieszkaniowym obywateli są jeszcze bardziej widoczne. Mieliśmy już "Rodzinę na swoim" (zwaną czasem "Bankiem/Deweloperem na naszym"), mamy teraz "Mieszkanie dla młodych" (zwane "Młodymi dla mieszkań"), czy wreszcie "Fundusz mieszkań na wynajem" (który jeszcze nie doczekał się żadnego pieszczotliwego określenia - jak zacznie działać, to pewnie jakieś się i dla niego znajdzie). Wszystkie te rządowe stymulusy odnoszą jednak efekt przeciwny do zamierzonego (jeśli uznać, że zamierzeniem rządu jest pomoc obywatelom, co jest raczej dyskusyjne). RnS pozwoliła "przytrzymać" ceny w kluczowym momencie, a MdM oraz Fundusz mieszkań na wynajem pozwala utrzymać deweloperom nadzieję na korzystną sprzedaż swoich produktów. A wygranymi zawsze i tak są banki, które to wszystko kredytują (wszak państwo zachęca do brania kredytów, nie do oszczędzania, co widać chociażby po "przejściowym" podatku Belki). Wszystkie rządowe programy pomagają póki co głównie bankom i deweloperom - ponieważ wierzę, że w rządzie pracują ludzie bardzo inteligentni, którzy potrafią przewidywać konsekwencje swoich działań, to mamy odpowiedź, dlaczego rząd "pomaga" obywatelom w sposób, który im tylko przeszkadza.

Dlaczego nie ma żadnego sensownego programu wsparcia mieszkaniówki (ulga budowlana?), ułatwień administracyjnych, albo korzyści dla wynajmujących?

Aby wesprzeć polski sektor mieszkaniowy najprościej byłoby ułatwić budowanie mieszkań - czyż właśnie nie o to powinno chodzić dobremu zarządzającemu? Czy celem nie powinno być zwiększenie podaży mieszkań (na sprzedaż lub wynajem) po to, aby więcej osób mogło sobie pozwolić na to podstawowe skądinąd dobro? Kiedyś była ulga budowlana, która miała nawet jakieś zalety. Można by znacznie usprawnić mechanizm budowy mieszkań (poprzez eliminację biurokracji) albo wprowadzić zwolnienia podatkowe dla budujących mieszkania na wynajem (straty dla budżetu z tego tytułu raczej by nie było, bo teraz i tak nikt takich mieszkań nie buduje). Jest wiele prostych rozwiązań, które nie wymagają żadnych nakładów - dlaczego rząd nie robi więc tego, co najprostsze, co jednocześnie przyniosłoby wiele pozytywnych skutków? Nie wierzę, że rząd nie widzi tak prostych możliwości. Nie korzysta z nich więc albo dlatego, że ma ciekawsze zajęcia (światełko dla Ukrainy?) i nie ma czasu na zajmowanie się "pierdołami" pokroju mieszkań dla własnych obywateli, albo nie zajmuje się tym dlatego, że to godziłoby w interesy naszych lokalnych deweloperów (duża większa konkurencja), czy banków (niższe ceny i większa podaż mieszkań na wynajem zmniejszyłaby zapotrzebowanie na kredyt). Innych rozwiązań nie widzę.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosły tak bardzo, że kupno stało się praktycznie nieosiągalne, a posiadanie mieszkania jest już prawie synonimem luksusu?

Od początków bańki (2003) do jej szczytu (2007/2008) ceny mieszkań wzrosły mniej więcej o 200%, by później spać o jakieś 15-20%, co daje 140% wzrostu na ten moment. W tym czasie koszty budowy wzrosły jedynie o około 35%. Widać to na wykresach NBP:

Dlaczego więc ceny wzrosły dużo bardziej niż koszty budowy? Ostateczny efekt jest taki, że znacznie wzrosły marże deweloperów (oraz ceny działek), jednak za wzrost cen mieszkań nie można winić producentów mieszkań - skoro klient chce zapłacić 8 tys. złotych za m2 betonu, to dlaczego mu za tyle nie sprzedać? Dlaczego mu sprzedać za 6, skoro on chce zapłacić 8? Pytanie jest raczej takie, dlaczego kiedyś klient chciał zapłacić 3 tys., a teraz chce zapłacić 8. Na wzrost cen w Polsce złożyło się jednocześnie kilka kluczowych czynników (dlatego też zanotowaliśmy wzrosty w wysokości niespotykanej prawie nigdzie indziej na świecie):

1. Wejście Polski do Unii Europejskiej - wydarzenie to mialo ogromny wpływ na ceny polskich nieruchomości (nie tylko mieszkaniowych). Otwarcie granic dla kapitału, stabilizacja (z punktu widzenia zachodnich inwestorów) sytuacji politycznej oraz ogólnie wówczas panująca euforia lepszej przyszłości i dogonienia zachodu spowodowały znaczny wzrost optymizmu w narodzie. Jednoczesna poprawa sytuacji gospodarczej (jak się później okazało na kredyt) sprawiła, że Polacy chętnie zadłużali się na mieszkania, kiedy tylko uzyskali taką możliwość (pamiętajmy, że na poczatku bumu kupno mieszkania na kredyt było dużo bardziej opłacalne niż jego wynajmowanie).

2. Rozpoczęcie akcji kredytowej na masową skalę - to był najważniejszy czynnik stymulujacy gigantyczny wzrost cen. Znaczne obniżenie stóp procentowych przy jednoczesnym obniżeniu wymagań do zaciągnięcia kredytu wywołało bum kredytowy. W sytuacji braku możliwości szybkiego zwiększenia oferty mieszkaniowej tak duży wzrost popytu musiał wywołać bardzo dynamiczne wzrosty cen (nawet 50% w ciągu roku). Bez rozkręcenia akcji kredytowej na skalę masową i bez kredytow na 100-130% wartości mieszkania nigdy nie doszłoby do tak spektakularnych wzrostów.

3. Kredyty walutowe - opisana wyżej sytuacja nie osiągnęłaby aż tak dużych rozmiarów, gdyby nie "tanie" kredyty walutowe. Podwyżki polskich stóp procentowych w latach 2005 i 2007 ochłodziłyby sytuację, jednak wtedy właśnie palmę pierwszeństwa przyjęły kredyty w CHF, co pozwoliło utrzymać, a wręcz i powiększyć rozbuchaną akcję kredytową (pamiętajmy, że w latach 2007-2008 udzial kredytow w CHF wynosił nawet 70% - wszystko z powodu znacznie niższej raty niż dla odpowiedniego kredytu w PLN).

4. Wejście w dorosłość wyżu demograficznego/wzrost liczby studentów - opisane wyżej czynniki złożyły się w czasie z bardzo sprzyjającymi czynnikami demograficznymi. Na studia oraz w dorosłość wkraczali właśnie przedstawiciele wyżu godziny policyjnej (roczniki, których liczność jest nawet dwukrotnie wyższa niż w odpowiadających im rocznikach po kilkunastu latach). Spowodowało to dodatkowy wzrost popytu na mieszkania - zarówno na kupno, jak i na wynajem (lata 2007-2008 ze względu na historyczne maksima liczby studentów byly najlepszym okresem dla właścicieli mieszkań na wynajem).

5. Propaganda medialna - "Kto nie kupił, przegrał życie!"

Do tego wszystkiego doszła jeszcze nagonka medialna - ceny w Warszawie miały dogonić (przegonić?) Madryt, inwestycja w mieszkanie miała się sama spłacać z wynajmu, a Polska miała być jedynym miejscem na świecie,w którym ceny tylko rosną. Mielismy wielu piewców takich idei (pozdrowienia dla Marka W.) i na początku wszystko się rzeczywiście spełniało. Aż wreszcie nastał kryzys z roku 2008, który zastał ceny polskich mieszkań na kosmicznych poziomach i sytuacja się nieco "skomplikowała".

Wszystkie te czynniki sprawiły, że dostępność mieszkań w Polsce jest bardzo słaba, a relacja przeciętnej ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia jest jedną z najwyższych na świecie. Ogromna większość Polaków nie ma nawet co marzyć o kupnie mieszkania. Jedyną szansą(?) jest wzięcie kredytu, ale i tu widać, że Polaków średnio stać, więc starają się to zrobić jak najtaniej - najpierw brali "tanie" kredyty we frankach, potem kredyty z "niższą" ratą w ramach RnS, a ostatnio biorą "tanie" kredyty standardowe, bo stopy procentowe zostały (na czas jakiś) obniżone do historycznych minimów. Efekt wszystkich tych trzech "promocji" wydaje się być łatwy do przewidzenia. W sytuacji typowego dla Polski oprocentowania kredytów mieszkaniowych (~7%) ich sprzedaż spada bardzo zauważalnie, co natychmiast powoduje silną presję na obniżki zawyżonych cen. Na razie wszystko jeszcze się jakoś trzyma, ale kiedy stopy zaczną rosnąć, mieszkanie może stać się nieosiągalne nawet dla tych, którzy już je "mają" (pożyczone od banku).

Dlaczego ceny mieszkań spadną?

O bardzo prawdopodobnych spadkach cen pisaliśmy na tym blogu już wielokrotnie. Po szczegóły zapraszam do wpisu:

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną... i kilka powodów, dla których nie spadną tak szybko  

Podstawowy czynnik to wspomniana już bardzo wysoka relacja przeciętnych cen w stosunku do wynagrodzeń - to wydaje się nie do utrzymania z bardzo prostej przyczyny. Wzrost stóp procentowych spowoduje, że rata kredytu przy aktualnych cenach będzie tak dużym (procentowo) obciążeniem dla domowego budżetu, że nie będzie w stanie być spłacana, przez co zaciągane kredyty będą musiały być niższe. Aktualnie, mimo historycznie niskich stóp procentowych, z reguły wynajęcie mieszkania jest bardziej opłacalne niż jego kupno - po wzroście stóp ta relacja jeszcze się pogorszy na niekorzyść kupna. Sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna, co przekłada się także na spadającą liczbę studentów, czyli głównej grupy klientów na wynajmowane mieszkania. Wzrost wymagań kredytowych (spadek maksymalnego LTV) także będzie działał w kierunku ograniczenia akcji kredytowej i spowoduje dalsze zmniejszenie rzeczywistego popytu. Swoje dołoży ogólna sytuacja finansowa państwa (grabież emerytur, dalsze mniej lub bardziej jawne podnoszenie podatków), a gwoździem do trumny rynku nieruchomości może być podatek katastralny. 
Na razie jednak spektakularnych spadków nie ma - zasługa w tym rządowych programów "pomocowych", a ostatnio bardzo niskich stóp procentowych. Dopóki będą one utrzymywane, dostępność mieszkaniowa się nie poprawi. Jakoś nie bardzo chce mi się wierzyć w nagłą poprawę gospodarczą w Polsce i silny wzrost realnych wynagrodzeń, więc
jedynym potencjalnym czynnikiem "prowzrostowym" jest dla mnie upadek zaufania do papierowego/elektronicznego pieniądza i jego silna dewaluacja. Tak, czy inaczej, aktualna relacja ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia (w okolicach 2) jest nie do utrzymania i ona spadnie. Okaże się, czy nastąpi to przez znaczny spadek cen nominalnych, czy może przez znaczny spadek siły nabywczej aktualnego pieniądza.
 
Dlaczego w Polsce ma być "inaczej"?

Wielokrotnie spotkałem się ze stwierdzeniem, że wiele krajów powtarzało standardowe mechanizmy bańki kredytowo-mieszkaniowej, ale Polska to jest dziwny kraj i w Polsce będzie inaczej. Że to jest dziwny kraj, to się zgadza... ale że miałoby być inaczej niż w krajach, które przeżywały podobne "problemy", jakoś też nie chce mi się wierzyć. Na razie jesteśmy dokładnie na kursie hiszpańskim/irlandzkim/amerykańskim/japońskim - po okresie cudu gospodarczego, przekredytowania i osiągnięcia absurdalnych cen przeróżnych aktywów (nie tylko nieruchomości) przychodzi czas problemów. Niektórzy nazywają to cyklem gospodarczym, inni celowym działaniem światowej elity bankowej - tak, czy inaczej, po okresie prosperity następuje okres kryzysu. Prosperity już mieliśmy... a kryzys się powoli rozkręca. Propaganda medialna wciąż pokazuje Polskę jako zieloną wyspę, ale jak można w to uwierzyć, skoro finanse państwa są już w takim stanie, że "trzeba" przejąć przyszłe emerytury? Czyżbyśmy zamiast wariantu hiszpańskiego, czy irlandzkiego mieli powtórzyć wariant argentyński? Niestety, ale Polska niczym specjalnym nie wyróżnia się w skali świata. No... może poza tym, że u nas bańka mieszkaniowa przybrała rozmiary niespotykane na świecie.

Dlaczego poparcie rządu wciąż jest wyższe od zera? 

Tego nigdy nie zdołam zrozumieć. Przez kilka lat zainteresowania tematyką mieszkaniową spotkałem tylko jeden sensowny pomysł aktualnej ekipy - ustawę o najmie okazjonalnym, która okazała się kolejną, bezużyteczną klapą (mimo całkiem sensownych założeń). Cała reszta działalności (likwidacja ulgi budowlanej, RnS, MdM, Fundusz BGK) lub zupełny brak działań (brak planów zagospodarowania przestrzennego, ciągle ogromna ilość komplikacji przy budowie) pokazują, że poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków nie jest priorytetem tego rządu (poprzednich również). Także patrząc szerzej na całość polityki trudno doszukać się pozytywnych akcentów. A przez kilka lat naprawdę można by zrobić sporo pożytecznego - na osłodę mamy tylko tematy zastępcze: walkę z dopalaczami, mamę Madzi, problemy płciowe posłów, czy hit ostatniego czasu - pomoc finansowa dla Ukrainy. Państwo polskie, które przed bankructwem uchroniła (na razie) grabież emerytur i likwidacja progów zadłużenia, ma pomagać finansowo innemu krajowi - pomagaliśmy już w ratowaniu europejskich banków bankrutów miliardami Euro z NBP. I wystarczy.

Dlaczego powstał ten blog?

To jest akurat proste ;) Tyle się naczytałem bzdur na temat mieszkań, że musiałem napisać w końcu, co myślę. I nawet ktoś to zaczął czytać... Wiedza w tematyce, z którą się spotykałem u Polaków, była tak marna, że aż dziw bierze, iż można było na jej podstawie podejmować zobowiązania na 30 lat, a czasem i dłużej. Podobno niektórzy, po przeczytaniu kilku wpisów, zrezygnowali z kredytu na mieszkanie - historia oceni, czy to była dobra decyzja. Jeśli nie, to z góry przepraszam, bo nie chciałem nikogo prowokować do błędów, czy przegrywania życia ;)

Dlaczego nie mamy racji?

Trochę pewnie dlatego, że z racją jest jak z pupą - każdy ma swoją. A tak bardziej formalnie, to... ponieważ przedstawiamy tu różne wizje (to chyba zbyt duże słowo;) i interpretacje dotyczące spraw mieszkaniowych, które to sprawy tworzą płaszczyznę o (chyba) nieskończonej liczbie aspektów (pozostaje pytanie, czy jest to nieskończoność przeliczalna, nieprzeliczalna, czy może jest nieskończonością "typu continuum"), to z definicji, reprezentując pojedyncze stanowisko, prawdopodobieństwo tego, że mamy rację, jest praktycznie zerowe, bądź w ogóle nie istnieje. 
Niech każdy czytelnik ma to na uwadze ;)

W poszukiwaniu kryształowej kuli 66

Rok 2013 zakończyliśmy na blogu stosownym podsumowaniem, więc rok 2014 zaczniemy prognozami na przyszłość. Postanowiłem przy tej okazji przedstawić 3 scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości na najbliższy czas. 
Pierwszy z nich uznaję za całkiem prawdopodobny - powstał na podstawie znanych wydarzeń, które czekają nas w przyszłym roku oraz na podstawie mojego "wyczucia", którego dorobiłem się przez kilka lat zainteresowania tematem. Ten właśnie scenariusz zostanie oceniony na koniec roku (jeśli oczywiście dożyjemy ;)

Drugi scenariusz to coś ku pokrzepieniu serc deweloperów, pośredników oraz wiecznych marzycieli o wzrostach - z racji tego, że nie uważam, iż rynek rzeczywiście mógłby się rozwinąć w tym kierunku, całość została potraktowana z lekkim przymrużeniem oka.

Za to trzeci scenariusz, to już praktycznie zupełne science fiction... jednak nie skreślałbym go tak od razu. O ile wszystkie przedstawione wydarzenia nie mają raczej szans jednoczesnej realizacji, o tyle wystąpienie tylko wybranych z nich mogłoby w sposób bardzo znaczący zachwiać polskim rynkiem nieruchomości (i nie tylko). Chciałbym, aby na podstawie tej wersji każdy zdał sobie sprawę, że wszelkie próby przewidywania trendów na przyszłość mają sens tylko w czasie w miarę stabilnych warunków makroekonomicznych. Z racji tego, że mamy w tej chwili "czasy szalonych drukarzy", to aktualnego okresu zdecydowanie nie nazwałbym stabilnym na dłuższą metę - zobaczymy, czy już w tym roku tego rodzaju zabawa doprowadzi do przełomu, który w mojej opinii musi być przełomem negatywnym.

Abstrahując od konkretnych scenariuszy, należy mieć na uwadze, że w przyszłym roku, jak i w każdym innym, o rynku będą decydować te same, podstawowe kwestie:

• Dostępność kredytu - przy każdej okazji podkreślam na blogu, że rynek nieruchomości zależy w ogromnym stopniu od kredytu (wszak jak każdy rynek zależy on od ilości pieniędzy, które się na nim pojawiają - ponieważ mieszkania/domy/ziemia to dość dobre zabezpieczenie dla banku, to z lubością udzielają one na nie kredytu, wielokrotnie przekraczającego udział obrotu "gotówkowego"). Najważniejsze są tu oczywiście stopy procentowe, ale należy pamiętać o roli LTV i innych aspektów, które mają wpływ na łatwość zaciągnięcia kredytu (marże, prowizje, wymagania na dochody itd.).
• Ogólna sytuacja gospodarcza - w specyficznych okolicznościach nawet kredyt potrafi (na chwilę) stracić swoje znaczenie. Zwykle dzieje się to w czasach silnych zawirowań gospodarczych, prawie zawsze kryzysowych. Nie mam tu oczywiście na myśli bzdetów typu stopa bezrobocia publikowana przez GUS, która rośnie/spada o 1%, czy wzrostu/spadku PBK naszej zielonej wyspy, których to wartości przeciętna rodzina w ogóle nie zauważa (o ile oczywiście nie znajdzie się wśród puli nowych bezrobotnych). Chodzi mi o wydarzenia typu kryzys grecki (praktyczne bankructwo państwa), irlandzki (bankructwo systemu bankowego), czy hiszpański (obie te rzeczy na raz). Tego rodzaju wydarzenia mogą w sposób nagły doprowadzić do wywrócenia się lokalnego "porządku", także na rynku mieszkaniowym.
• Interwencje rządowe - na szczęście rząd ma na tyle wolny proces przetwarzania, że nie jest w stanie zaskoczyć nas swoją kolejną inicjatywą (ratowania banków/deweloperów) z dnia na dzień. Tak, czy inaczej, wpływ na rynek może mieć spory (paradoksalnie, z reguły jest to wpływ negatywny). Mam tu na myśli zarówno programy "pomocowe" w stylu RnS/Mdm/Fundusz mieszkań na wynajem, jak i zdolności legislacyjne - najem okazjonalny dla firm, czy hipotetyczne wprowadzenie podatku katastralnego.
• Sytuacja deweloperów - kondycja firm budujących mieszkania ma całkiem spory wpływ na rynek. Jeśli jest ona bardzo dobra, oznacza to z reguły wysoką dochodowość produkcji mieszkań (czy, jak to jest w polskich warunkach, produktów mieszkaniopodobnych). Jeśli produkcja jest dochodowa, bierze się za nią coraz więcej podmiotów (o ile tylko państwo specjalnie nie przeszkadza pozwoleniami, licencjami itd.). Ze względu na bezwładność tego akurat rodzaju produkcji (cykl budowy trwa zwykle 2-3 lata), deweloperzy zaczynający budowę w warunkach hossy mogą się nagle obudzić w zupełnie innej rzeczywistości (przykład hiszpański). W Polsce sytuacja branży wydawała się przez ostatnie lata w miarę stabilna - aktualnie mamy z jednej strony wzrost sprzedaży w końcówce zeszłego roku, a z drugiej upadłość Gant'a (niegdyś absolutna krajowa czołówka pod względem wielkości sprzedaży). Być może już przyszły rok pokaże, czy deweloperzy dalej będą w stanie "przetrzymać" rynek przy sprzedaży, która, moim zdaniem, będzie daleka od mini bumu z drugiej połowy 2013 roku (zwłaszcza tam, gdzie nie pomogą limity MdM).
• Fundamenty bardziej długofalowe - o ile jest mnóstwo czynników, które mają dosyć szybkie i bezpośrednie przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego, o tyle nie należy zapominać o czynnikach, które decydują o tej sytuacji na dłuższą metę. Z reguły zakup mieszkania/domu jest czynnością, którą wykonuje się raz na kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat, więc warto na wszystko spojrzeć z tego rodzaju perspektywy. Wpływ czynników typu demografia, czy dążenie w dłuższym czasie do "normalizacji" ceny mieszkań w relacji do dochodów (co najmniej 1m2 za średnią pensję netto) w pojedynczym roku nie będzie może specjalnie zauważalny, jednak chcąc patrzeć na rynek ze "strategicznego" poziomu, należy i takie rzeczy brać pod uwagę.
• Blog "W domach z betonu" ;) - nigdy nie miałem ambicji wpływać na czyjeś decyzje (zwłaszcza tak poważne, jak kredyt, czy kupno mieszkania). Jednak cieszę się, że blog dorobił się już całkiem pokaźnej liczby czytelników - mam nadzieję, że za jakiś czas okaże się, iż prezentowane tu poglądy (które zdaje się podzielać większość komentatorów) były słuszne. Mam też nadzieję, że czytelnicy propagują we własnym środowisku to, co uznają za wartościowe, spośród prezentowanych zagadnień - być może dzięki temu odrobinę szybciej uzyskamy w Polsce stan bliski normalności. W końcu trudno za normalny uznać fakt, że aby zostać właścicielem(?) mieszkania 2-pokojowego w przeciętnej dzielnicy należy zaciągać na to 30-letni kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, stając się jakby "niewolnikiem" banku (centralnego). Nie jest normalne to, że zwyczajne mieszkanie stało się dobrem luksusowym, na które praktycznie nikogo nie stać (chociaż teoretycznie stać prawie każdego, dzięki magicznej "zdolności kredytowej").

Skoro wiemy już, co będzie decydowało o sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzącym roku, zobaczmy, jak mogłoby to wyglądać w praktyce.

1. Scenariusz najbardziej prawdopodobny.

Obserwując rynek mieszkaniowy przez kilka lat doszedłem do wniosku, że na nim naprawdę niewiele się zmienia. Czasem wydaje się, że aż się prosi o szybkie dostosowanie cen do realiów, a nic takiego nie zachodzi (zwłaszcza w cenach ofertowych). Wydaje się też, że większość uczestników rynku nie ma pojęcia o procesach na nim zachodzących oraz o jego powiązaniach z aktualną sytuacją finansową/kredytową/demograficzną, nie wspominając już o jakiejkolwiek wiedzy (na rynku wtórnym) na temat kosztów budowy, działek itd. Spotkałem się z bardzo wieloma osobami, które uważają, że teraz jest drogo, bo musi tak być (pomijam już tych, dla których teraz jest tanio ;) Przewaga wielkości oferty rynku wtórnego nad pierwotnym powoduje, że bardzo wiele cen jest zupełnie oderwanych od rzeczywistości - w końcu wystawiając mieszkanie na sprzedaż patrzymy po ofertach z okolicy i proponujemy cenę średnią, bądź wyższą (wszak nasze mieszkanie na pewno nie jest "średnie", tylko co najmniej dobre ;) Deweloperzy zdają się mieć większe pojęcie na temat rynku (mimo że się z tym specjalnie nie obnoszą), dlatego szybciej obniżyli ceny, zwiększając zauważalnie sprzedaż kosztem rynku wtórnego. Jednak dopóki rynek wtórny się nie "obudzi", a ludzie będą uważać, że mieszkania muszą być drogie, dopóty ciężko będzie o większe, pozytywne zmiany. Stąd właśnie wziął się taki, a nie inny scenariusz. 

A więc do dzieła!

Wejście w życie wszystkich postanowień rekomendacji SIII spowoduje, że mini bum kredytowo-deweloperski z drugiej połowy 2013 roku szybko się zakończy. W pierwszym kwartale zobaczymy jeszcze echo ostatnich spóźnialskich, składających wnioski o kredyt z LTV100% w listopadzie/grudniu, stąd sprzedaż kredytów nie spadnie zauważalnie. W drugim kwartale też nie będzie tak źle - z racji sezonowości, porównanie z pierwszym kwartałem wypadnie dość "dobrze", podobnie jak porównanie do słabego 2 kwartału roku 2013 (w którym stopy procentowe były dużo wyżej). Moim zdaniem, dopiero w drugiej połowie roku zauważymy statystyczny spadek liczby udzielanych kredytów - baza z roku 2013 będzie dość wysoka, a naganianie na ostatnie kredyty z LTV95% to już nie będzie to samo, co na kredyty zupełnie bez wkładu własnego. Jednocześnie planowany w końcówce roku wzrost stóp procentowych (o 0.5 p.p.) uświadomi kolejnym kredytobiorcom, że stopy procentowe jednak czasem rosną, przy okazji zmniejszając ogólną zdolność kredytową.

Rządowi uda się najpewniej przeforsować grabież obligacji z OFE - wątpię, aby nawet Trybunał Konstytucyjny był w stanie przeciwstawić się swoim "pracodawcom". Dzięki temu sytuacja budżetowa na chwilę się poprawi, a rząd będzie mógł nawet ogłosić, że jesteśmy jedynym(?) krajem w Europie, któremu nominalne zadłużenie spadło ;) Do wyborów to pewnie wystarczy i nie spowoduje na razie negatywnych reperkusji w gospodarce. Mit o zielonej wyspie Tuska nadal będzie podtrzymywany - być może w sondażach PiS wyprzedzi PO, ale zupełnie niczego to nie zmieni, wszak to ten sam polityczny "beton" (ciekawe, czy czytelnicy pamiętają obietnice Jarka K. o tym, że wybuduje 3 mln mieszkań - nawet, jeśli ktoś nie pamięta, to pewnie domyśla się, że nie wybudował... i to wcale nie dlatego, że chłop trochę nietęgi ;) W związku z tym wszystkim sytuacja gospodarcza większości Polaków niewiele się zmieni - usłyszymy tylko kolejne propagandowe doniesienia o wzroście średniej płacy, spadku bezrobocia (w razie czego znowu się tu zmieni metodologię obliczeń) i o niskiej inflacji. No i mieszkania nadal będą drogie, bo... tak musi być :)

MdM spowoduje, że udział rynku pierwotnego jeszcze bardziej wzrośnie (kosztem wtórnego). Wg założeń programu, w pierwszym roku ma zostać udzielonych około 25-30 tys. kredytów - ponieważ pula pieniędzy na dopłaty jest limitowana, to HB/OF zaserwuje nam z pewnością szereg artykułów o tym, że należy się spieszyć, bo pieniędzy zabraknie (paradoksalnie, to może być nawet prawda). Dzięki temu w pierwszym półroczu tym bardziej nie zauważymy spadku liczby udzielanych kredytów (za to pewnie zobaczymy spadek średniej wysokości kredytu). Spora część kredytów pójdzie do miast, gdzie limity są w okolicach aktualnych cen (Poznań, Toruń, Bydgoszcz, Trójmiasto, Łódź, Katowice, Olsztyn, Kielce). Deweloperzy z największych rynków, gdzie limity są niskie w porównaniu do cen (Warszawa, Wrocław, Kraków) znajdą się w (nie)ciekawym położeniu - obniżyć ceny do limitów i sprzedać, zanim pula MdM się wyczerpie, czy nie obniżać, ryzykując tym, że potem nie będzie już do czego obniżać? 
Tak, czy inaczej, dojdzie tu do pewnego rozwarstwienia - tam, gdzie limity odpowiadają cenom, sprzedaż deweloperów wzrośnie (czy wzrosną ceny, to zależy od tego, jak bardzo odbiegają one w dół od limitów). Natomiast tam, gdzie limity są wyższe niż ceny, sprzedaż deweloperów spadnie (zwłaszcza względem 2 połowy 2013 roku). Pamiętajmy, że MdM będzie jedyną szansą na uzyskanie kredytu w praktyce bez wkładu własnego - rynek wtórny oraz deweloperzy, których ceny są powyżej limitów, stracą tę grupę klientów (która w ostatnich latach była zadziwiająco liczna).

Fundusz mieszkań na wynajem zacznie działać i osiągnie "sprawność bojową". Zobaczymy, jakiej skali będzie to przekręt. Być może zacznie skupować to, czego deweloperzy nie mogą sprzedać (czyli to, co ma z reguły zawyżone ceny). Ostatnie doniesienia w temacie, mówiące o tym, że fundusz ma kupować mieszkania w najlepszych lokalizacjach, aby nie było problemu z ich późniejszym wynajmem, kłócą się nieco z ideą kupowania całych budynków w celu łatwiejszej administracji. Kto wie... może "wybrani" już takie rzeczy budują i to od nich fundusz zakupi mieszkania w "cenie rynkowej"? Pozostaje mieć (bardzo wątpliwą) nadzieję, że Fundusz zajmie się budową "na własną rękę", stawiając się niejako w roli dewelopera. Jednak tego typu podejście, z racji faktu, że jednocześnie byłoby bardzo słuszne oraz żaden deweloper by się na tym nie dorobił, należy chyba uznać za zupełnie niemożliwe ;) Tak, czy inaczej, jakieś tam mieszkania na wynajem się pojawią - nie wierzę, że ich cena będzie niższa o 25% niż rynkowa, bo wtedy chętnych byłoby na pewno więcej niż mieszkań i trzeba by przyjąć jakiś klucz przydziału (mógłby być partyjny, ale przed wyborami to tak trochę głupio narażać się na oskarżenia). Pewnie więc jako "rynkowa" zostanie przyjęta jakaś tam modyfikacja średniej ofertowej, co po odjęciu 25% da cenę odpowiadającą cenie realnej. Ze względu na początkowo niezbyt dużą skalę działalności funduszu, nie wpłynie on zauważalnie w najbliższym roku na ogólne ceny wynajmu.

Liczba studentów zmniejsza się z roku na rok, jednak w ciągu pojedynczego roku nie jest to ogromna zmiana (poniżej 100.000 w całym kraju). Dlatego rynek wynajmu także i z tej strony nie dozna szoku. Ceny będą powoli spadać, podążając tym samym trendem co ceny kupna. Liczba ofert wynajmu/sprzedaży będzie powoli rosła (poza zmniejszeniem się roczników "młodych" mamy coraz szybszy ubytek roczników "starych"), ale przy technice wystawiania ofert zgodnych ze średnią ceną w okolicy nie wpłynie to specjalnie na poziom cen.
Pozytywną i zauważalną zmianę może wprowadzić dopiero wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę (dzięki zapisowi w ustawie o MdM, firmy mogą ominąć postanowienia ustawy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające tego rodzaju działalność). Jednak nie spodziewałbym się specjalnych efektów już w przyszłym roku. Aby taka działalność miała sens, firma wynajmująca musiałaby w całym procesie pominąć dewelopera - to oznacza konieczność zbudowania mieszkań na własną rękę, co trochę trwa. 
Deweloperzy na razie będą starali się mieszkania sprzedawać, ale kto wie... tam, gdzie limity MdM tego nie ułatwią, mogą pojawić się programu wynajmu mieszkań bezpośrednio od deweloperów na większą skalę (co byłoby bardzo pozytywną zmianą). Po niezłej końcówce zeszłego roku nie spodziewam się też spektakularnych bankructw dużych deweloperów - chyba że któraś firma ma w swoich aktywach dużo działek kupowanych na kredyt w szczycie bumu (z czego zasłynął Gant). Zobaczymy, kto pierwszy zacznie powszechnie obniżać ceny do limitów programu i tego właśnie uznamy za pierwszego w kolejce do problemów ;)

W scenariuszu "standardowym" zakładam, że ogólna sytuacja gospodarcza na świecie, która mogłaby zachwiać polskim rynkiem nieruchomości, niewiele się zmieni. Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji), a kolejne przepychanki odnośnie limitu zadłużenia skończą się tak, jak zawsze, czyli jego podniesieniem lub kolejnym zawieszeniem. Spowoduje to dalsze odsunięcie w czasie nieuchronnych problemów. W Europie pojawiające się problemy kolejnych krajów (Holandia, Francja) spowodują co najwyżej rozpoczęcie druku na szerszą skalę także i na naszym kontynencie. Bankruci w stylu Grecji, Hiszpanii, czy Portugalii otrzymają dalszą "pomoc", zwiększając jednocześnie podatki, co tylko pogorszy ich położenie w praktyce (ale nadal pozwoli na uniknięcie klasycznego bankructwa). Ewentualny skup obligacji niewypłacalnych krajów przez EBC nie będzie na rękę Niemcom, ale na fali pozytywnej sytuacji gospodarczej w kraju nie decydują się oni (na razie) na opuszczenie strefy Euro. Stopy procentowe pozostaną więc na całym świecie na ultra niskich poziomach, co pozwoli przetrwać kolejny rok większości zakredytowanych (zwłaszcza w CHF).

Blog "W domach z betonu" będzie się powoli rozwijał, a liczba czytelników będzie systematycznie rosła (szkoda, że w tym przypadku "sky is not the limit" ;) Niemniej, nie zdoła to niczego zmienić w powszechnej świadomości Polaków, którzy w dalszym ciągu będą się zaczytywać w onetach i innych pudelkach, w których pośród natłoku artykułów o mamie Madzi przemyci się czasem jakąś "analizę" Bartka o tym, że mamy dalszy etap stabilizacji, ogólnie jest już tak tanio, jak w 2006 roku no i najwyższy czas kupować, bo zabraknie.

2. Scenariusz dla "optymistów" (wszak wg oficjalnej propagandy to właśnie zwolennicy wzrostów cen są optymistami, a zwolennicy spadków, czyli powrotu do normalności, to podobno pesymiści ;)

Ten scenariusz, potraktowany lekko z przymrużeniem oka, jest ukłonem w stronę deweloperów, pośredników i bankierów (ze specjalną dedykacją dla naszych ulubieńców - Bartka T., Oli Sz. i Marka W.) 

No, to jedziemy.

Rachityczne ożywienie polskiej gospodarki w 2014 roku skłoni orły polskiej finansjery z Rady Polityki Pieniężnej nie tylko do niepodwyższania stóp procentowych, ale i do ich dalszej obniżki. W odpowiedzi banki jeszcze bardziej podniosą marże kredytów hipotecznych, ale nikt tego nie zauważy, bo w końcu "klient i tak będzie miał taniej" ;) HB/OF ogłosi kolejny spośród najlepszych momentów na zakup mieszkania, wyliczając jednocześnie historyczne maksima na wszelkich indeksach dostępności mieszkań/kredytów, z naczelnym hasłem: "Jeszcze nigdy tak wielu nie mogło pożyczyć tak wiele na tak niewiele!".
Pomimo całego wysiłku ludzie jakoś podejrzanie mało ochoczo rzucą się na super warunki kredytowania, więc wycofany zostanie zapis rekomendacji SIII, ograniczający maksymalne LTV, pozwalając na stosowanie dowolnej wartości, zapisanej w strategii zarządzania ryzykiem poszczególnych banków. W odpowiedzi na to cała grupa banków Leszka zapisze w statucie, że ryzyko jej w ogóle nie obchodzi (w końcu w razie czego cały biznes uratuje państwo) i zacznie udzielać kredytów z LTV130%, głównie za pośrednictwem niezależnych doradców finansowych (którzy od nadmiaru klientów zrobią się aż fioletowi ;)

Przy całym tym bumie deweloperzy, zgodnie z zapowiedziami, praktycznie przestaną budować, aby ceny rosły jeszcze szybciej (zajmując się przejściowo handlem pietruszką). Nowych mieszkań zacznie więc brakować, a z ukrycia (albo z kawiarni), w glorii i chwale wyjdzie Ola Sz. Tuż za nią podążać będą Marek W z dr'em Grząbką (po tym, jak Warszawa cenami daleko w tyle zostawi Madryt ;)
Wyceny giełdowe spółek deweloperskich wrócą w okolice kosmicznych szczytów z roku 2008, a prezes JWC zakupi sobie na tę okoliczność kolejny luksusowy jacht, ewentualnie jakiś podrzędny klub piłkarski ;) Wierzyciele Ganta zostaną spłaceni z nawiązką po sprzedaży działek budowlanych, dla cen których w tej sytuacji "sky is the limit" to będzie mało powiedziane. Na rynku zapanuje euforia, a babcie w kolejkach do warzywnika będą jak mantrę powtarzały: "Kto nie kupił, przegrał życie (po raz drugi!)". Jako wisienkę na torcie Leszek wzniesie kolejny (przynajmniej w planach) najwyższy apartamentowiec zielonej wyspy, nazwany tym razem "Babel tower", ewentualnie nieco skromniej - "Sky power".

Przejęcie przyszłych emerytur przez rząd zostanie ocenione przez agencje ratingowe jako genialny plan premiera i byłego najlepszego ministra finansów w Europie Wschodniej. Polska uzyska rating na poziomie AAA od wszystkich agencji - aby wykorzystać tak sprzyjające warunki i możliwość zapożyczania państwa na śmiesznie niski procent, usunięte zostanie konstytucyjne ograniczenie na wysokość zadłużenia (60% PKB), a jednocześnie po raz kolejny "poprawiona" zostanie metodologia liczenia długu, aby już nigdy żaden próg nie przeszkadzał w prowadzeniu jedynie słusznej polityki galopującego zadłużenia.
Unijne miliardy będą do nas płynąć szerokim strumieniem, rozlewając się po pustych autostradach, na których z racji cen przejazdów w ogóle nie będzie ruchu oraz na polach wszelkiej maści rolników z Marszałkowskiej, uprawiających to, na co akurat dopłaty będą największe (może cytrusy, albo inne, charakterystyczne dla naszego regionu, cuda natury). W kraju zapanuje ogólny dobrobyt, 2 miliony Polaków wróci z emigracji, dzięki czemu Bartek będzie mógł obwieścić, że nie brakuje już 1.5 mln mieszkań, a aż 3.5 mln (wszak teraz małżeństwa są niemodne i każdy musi mieszkać w odrębnym mieszkaniu). Dzięki ideologii gender wzrośnie dzietność na niespotykaną wcześniej skalę - rodzice będą mogli "produkować" potomstwo bez obaw o to, czy urodzi się chłopiec, czy dziewczynka (w końcu to przecież żadna różnica).

Limity w MdM zostaną podniesione (mnożnik kosztu odtworzeniowego wzrośnie co najmniej do 2), a Fundusz mieszkań na wynajem wykupi resztę mieszkań deweloperskich, jeszcze bardziej ograniczając podaż dla "wygłodniałej" mieszkań "ulicy". Dzięki temu bez problemu zaczną się sprzedawać wszelkiej maści przytulne i rozkładowe mieszkania, 24-metrowe apartamenty oraz nieruchomości wymagające odświeżenia (najlepiej z użyciem buldożera).

Blog "W domach z betonu", z racji całkowitego rozminięcia się propagowanych idei z rzeczywistością, straci wszystkich czytelników, zyskując jednocześnie przezwisko "W głowach z betonu". Sam autor przeprosi za popełnione błędy w rozumowaniu i wraz z Rudą wyemigruje do Szwajcarii, walczyć tam z pęczniejącą bańką na rynku mieszkaniowym ;)

3. Scenariusz, w którym sobie poszalałem.

To właśnie ten scenariusz miał być nieprawdopodobny, jednak po napisaniu poprzedniego może to być trochę trudne ;) Tak, czy inaczej, przedstawię tu wariant pesymistyczny, który w całości nie ma szans na spełnienie, za to nawet jego pojedynczy element może zachwiać polskim rynkiem mieszkaniowym. 

Zaczynajmy więc.

Zbliżający się po raz kolejny teatr z podnoszeniem limitu zadłużenia USA tym razem okaże się przełomowy. Amerykanie dojdą wreszcie do konstruktywnego wniosku, że dalej tak się już nie da i trzeba ogłosić bankructwo, nazwane roboczo "restrukturyzacją zadłużenia". Amerykańskie obligacje stracą 20% swojej wartości, powodując znaczny wzrost rentowności ich nowych emisji. W celu ochrony dolara przed całkowitym upadkiem FED będzie zmuszony do drastycznego podniesienia stóp procentowych. Sytuacja w Europie zacznie wyglądać podobnie - po podniesieniu stóp przez EBC oficjalne bankructwo ogłoszą Grecja, Portugalia, Irlandia, Hiszpania i Włochy, a Niemcy, w celu ratowania własnej gospodarki i systemu bankowego, wyjdą ze strefy Euro. Szwajcaria także podniesie stopy, rezygnując jednocześnie ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty z Euro, które w tej sytuacji bardzo szybko przestanie istnieć.
Gwałtowna zmiana stóp procentowych spowoduje całkowite załamanie się rynku derywatów, w wyniku czego zbankrutuje większość banków inwestycyjnych (i nie będzie miał ich już kto ratować). Z rynku totalnie zniknie zaufanie i praktycznie przestanie istnieć rynek pożyczek międzybankowych, przekładając się na dramatyczny spadek akcji kredytowej.

Wraz z podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarów, nastąpi nagłe umocnienie się CHF względem wszystkich "śmieciowych" walut typu EUR, PLN, USD (z wyjątkiem nowej Deutche Marki). Większość z polskich kredytów frankowych straci należyte zabezpieczenie, a wzrost wysokości raty spowoduje masowe zaprzestanie spłaty. Podobnie będzie z kredytami w PLN, których oprocentowanie wzrośnie wraz z podwyżką stóp procentowych w Polsce (wprowadzoną w celu ratowania PLN przed podzieleniem losu dolara). Dojdzie do wysypu licytacji komorniczych, co jeszcze bardziej zwiększy aktualną, wysoką podaż. Ponieważ jednocześnie akcja kredytowa praktycznie zniknie, jedynymi klientami będą ci z gotówką - z racji gigantycznej przewagi podaży nad popytem, ceny spadną do poziomów, o których nie śniło się filozofom ;)
Zanim nasz rząd zauważy problem, będzie jak zwykle o wiele za późno - do tego początkowo będzie się on zajmował bardziej istotnymi sprawami, pokroju kolejnej generacji dopalaczy, czy zegarkami ministrów (w ostateczności jakiś poseł/posłanka zmieni płeć), by na końcu "ratować" sytuację kolejnymi podatkami - tym razem będzie to może podatek katastralny.

Firmy deweloperskie nie będą w stanie sprostać konkurencji komorników, bo ceny sprzedaży spadną znacznie poniżej kosztów budowy. Pożegnamy je wtedy ze smutkiem... Podobny los spotka pośredników, którym nikt nie będzie chciał płacić wysokich prowizji z własnych, ciężko zarobionych pieniędzy (z pożyczonych jest to przecież o wiele łatwiejsze).

Trybunał Konstytucyjny uzna kradzież pieniędzy emerytów przez rząd za kradzież, w związku z czym zmiany w OFE zostaną zablokowane, co spowoduje "zawał" przyszłorocznego budżetu, a za nim całych finansów publicznych. Nagle pryśnie mit o zielonej (kredytowej) wyspie i wreszcie, zgodnie z zapowiedziami premiera, staniemy się drugą Irlandią (bankrutując razem z nią). Z racji tego, że bardzo duża część polskich obligacji znajduje się w rękach zagranicznych "inwestorów", próba pozbycia się przez nich tych papierów będzie powodowała jeszcze większą presję na spadek wartości PLN.

MdM z racji zamrożenia akcji kredytowej straci jakiekolwiek praktyczne znaczenie, a Fundusz mieszkań na wynajem zostanie zlikwidowany z powodu ważniejszych wyzwań, stojących w tym czasie przed BGK (np. ratowanie banków).

Cała sytuacja doprowadzi do upadku rządu, a do władzy dojdzie JKM :) Wprowadzi on konstytucyjny wymóg zrównoważenia budżetu, likwidację podatku dochodowego oraz większości "socjału", na koniec wprowadzając reformę systemu monetarnego w oparciu o ideę rezerwy całkowitej i własności banku centralnego jako niezbywalnego prawa każdego obywatela (nie wiem, czy takie coś jest w programie ;)

Blog "W domach z betonu" będzie bił rekordy popularności, a autor zostanie okrzyknięty wizjonerem, zostając jednocześnie zaproszonym do Kuby Wojewódzkiego ;) Zaproszenie oczywiście odrzuci, bo to wstyd występować w propagandowej telewizji.

I to chyba tyle w wariancie (naprawdę) pesymistycznym.


Podsumowując dzisiejsze rozważania... jest kilka podstawowych czynników, jak szeroko rozumiana dostępność kredytu, sytuacja gospodarcza, czy rządowa polityka mieszkaniowa, które będą z pewnością miały wpływ na sytuację rynku nieruchomości w przyszłym roku. Jako najbardziej prawdopodobny wybrałem scenariusz, w którym na rynku w rzeczywistości niewiele się zmieni. Ludzie nadal będą brać kredyty (może zamiast 30 lat będzie to 25), ale ze względu na nieco mniejszą ich dostępność (ograniczenie LTV, początek wzrostów stóp procentowych) ceny będą powoli spadać. Na systemowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych przez rząd w ogóle nie liczę, więc zostanie nam MdM, który moim zdaniem także wpłynie na ceny w kierunku ich spadku (do momentu aż zostanie podniesiony mnożnik, co jednak raczej nie nastąpi w przyszłym roku). Fundusz mieszkań na wynajem będzie "walczył dzielnie" i okaże się klapą dopiero za kilka lat. Być może padnie kolejny deweloper (mam nawet swoich faworytów ;) ale nie będzie to miało wielkiego znaczenia dla rynku (tak, jak teraz niewielkie praktyczne znaczenie ma upadek Ganta).

Ogólnie rzecz biorąc obawiam się, że ci, którzy spodziewają się spektakularnych zmian na rynku, zostaną rozczarowani (też się tak rozczarowałem w latach 2008-2009 ;) Nie zmienia to jednak faktu, że wystąpienie praktycznie dowolnego wydarzenia ze scenariusza trzeciego może wywrócić wszystko do góry nogami... czego w nadchodzącym roku nam wszystkim życzę! ;)