Tygodniowy przegląd prasy 333

Z racji trwającej przeprowadzki oraz kilku innych życiowych zmian dzisiejszy wpis będzie nieco krótszy (a kolejne mogą pojawiać się mniej regularnie). Swoją drogą, może to ucieszyć tę część czytelników, którym nie starcza zwykle cierpliwości do przebrnięcia przez całe, przydługie wywody na tym blogu. Kto wie... może nawet deweloperzy, albo HB się ucieszą, że dajemy im wreszcie chwilę wytchnienia ;)

Nim znajdziemy więcej czasu na dokończenie (a właściwie to rozpoczęcie ;) kolejnych, nieco bardziej fundamentalnych wpisów, przyjrzymy się pokrótce, co tam ostatnio słychać w mediach głównego nurtu. Bo niby słychać jak zawsze to samo (lada moment ożywienie, ceny mają wzrosnąć, a mieszkań być może zabraknie już w tym roku), to jednak standardowa propaganda podawana jest w coraz to bardziej zmyślny sposób. Nadal nie ukazał się raport Amron-Sarfin za ostatni kwartał ubiegłego roku, a szkoda - dałby nam trochę konkretnych danych o rozmiarze akcji kredytowej w końcówce roku (zobaczylibyśmy, jaką furorę robiły kredyty z LTV100%), a w serca deweloperów i pośredników wlałby nadzieję na nadejście upragnionego ożywienia na rynku, na które biedni (chociaż to słowo akurat nie bardzo tu pasuje ;) czekają już od 5 lat. Zobaczmy więc, co ostatnio napisano o ożywieniu, przyszłych wzrostach cen i o kolejnym najlepszym momencie na kupno mieszkania.

Zaczniemy od naszego ulubionego prof. Łaszka (NBP). Całość arktykułu dostępna jest chociażby tu:

http://m.biznes.pl/ozywienie-na-rynku-mieszkan-ceny-wzrosna,5602827,1,2,news.html 

Z profesorem polemizowaliśmy już na tym blogu dwukrotnie (a wcześniej, przez długi czas, zgadzaliśmy się w ogólności z jego stanowiskiem - widocznie w temacie mieszkaniowym stanowisko profesora jest dużo bardziej "plastyczne" niż nasze). W swojej najnowszej publikacji profesor jakby nie potrafi się zdecydować, jak to właściwie jest (albo będzie) z tymi mieszkaniami.
Możemy przeczytać, że ceny mają rosnąć (wszak one zawsze mają rosnąć... zwłaszcza wtedy, kiedy rosnąć nie chcą), oferta ma się zmniejszać, a jednocześnie czytamy o stopach procentowych, które też mają wzrosnąć oraz o deweloperach, którzy mają niskie koszty budowy i niezłe wskaźniki ekonomiczne, co powinno zachęcać ich do budowania. Jeśli profesor nas czyta (chociaż nie mamy aż takich ambicji), to pytamy: jak to właściwie ma być z tymi cenami mieszkań? Te (aktualnie nadal wysokie) ceny jeszcze wzrosną i deweloperzy zaczną znowu więcej budować, czy może one jednak spadną tuż po tym, jak tylko wzrosną stopy procentowe i jeszcze bardziej ograniczone zostanie maksymalne LTV (rok 2015), a deweloperzy z czasem w ogóle przestaną budować, bo nie będzie dla kogo?

Nim uzyskamy odpowiedź, przyjrzyjmy się bliżej temu, co napisał profesor.

Już sam temat jest mocny:

"Ożywienie na rynku mieszkań, ceny wzrosną"

Jak pisaliśmy wielokrotnie, przy ogromnej (z punktu widzenia wielkości historycznych) ofercie deweloperów, obniżeniu stóp procentowych do historycznych minimów oraz naganianiu na ostatni moment na kredyt z LTV100%, sprzedaż deweloperom wzrosła (skala wzrostu w drugim półroczu względem pierwszego tylko utwierdza nas w przekonaniu, że czynniki "kredytowe" miały w tym zdecydowanie największy udział). Na rynku wtórnym jakoś ożywienia nie widać... gdyby takie zaistniało, na pewno dowiedzielibyśmy się o nim z ust Bartka T., który ostatnio jakiś taki milczący się zrobił...
Czy ceny od tego wzrosną? Statystycznie w danych z końcówki ubiegłego roku na pewno, biorąc pod uwagę porównanie do końcówki działania RnS w roku 2012. Ale śmiem wątpić, czy obecne, wysokie ceny naprawdę mogą wzrosnąć w obliczu bardzo dużej podaży, nawet w warunkach (chwilowo) wyjątkowo taniego kredytu.

"Sytuacja w polskim sektorze mieszkaniowym zmierza w kierunku ożywienia. Jednak dla konsumentów lepsze jest osłabienie koniunktury, bo wtedy kupują mieszkania taniej, tańszy jest też kredyt. Problem tylko wówczas w tym, że może nie mieć pracy i nie mieć za co kupić mieszkanie, a bank może mieć kłopoty i nie udzieli kredytu"

Co do pierwszego zdania... ona już tak zmierza w tym kierunku od końca 2008 roku i jakoś zmierzyć nie może. Wspominane czynniki kredytowe z drugiej połowy ubiegłego roku rzeczywiście rozruszały sprzedaż (deweloperom), ale wraz z ich zniknięciem szanse na ożywienie mogą zniknąć bardzo szybko.
Z drugą częścią się zgadzamy (trochę). Zakupów zawsze najlepiej dokonuje się w czasach największego kryzysu. Jednak ktoś, kto w czasie kryzysu nie jest w stanie znaleźć pracy i nie ma za co kupić mieszkania, raczej nie powinien go kupować nawet w czasach prosperity. Jak wiadomo, dzięki polityce banków centralnych okresy prosperity/kryzysów przeplatają się ze sobą w odstępie kilku do kilkunastu lat.

Dalej czytamy tak:
"Podstawowym sygnałem ożywienia jest szybko topniejąca nadwyżka mieszkań deweloperskich, rosnące systematycznie wypłaty kredytów i rosnąca sprzedaż mieszkań deweloperskich."

Zgadza się. Gdyby to wszystko było wynikiem nagłej poprawy w polskiej gospodarce (albo drugiego wejścia do Unii ;) to pewnie uwierzylibyśmy w ożywienie. Na razie wierzymy jednak tylko w potęgę kredytu (niskie stopy + LTV100%), obstawiając koniec "ożywienia" najpewniej już w pierwszej połowie tego roku.

"Wpływ na tą sytuacje ma poprawiająca się sytuacja gospodarcza (rosnące dochody, mniejsze obawy o utratę pracy), jednak podstawowe znaczenie mają armaty banku centralnego, czyli niskie stopy procentowe"

Tak, stopy procentowe to podstawa (fajnie, że tu się zgadzamy). Ale poprawiająca się sytuacja gospodarcza i rosnące dochody? Hello!? Rząd przejmuje nasze przyszłe emerytury (obligacje z OFE), budżet jest nowelizowany, likwiduje się progi ostrożnościowe, a pan profesor widzi poprawę w gospodarce. No nic, może to my jesteśmy ślepi.

Na potwierdzenie dostajemy nawet wykres:

W oryginalnym artykule nie ma oznaczeń czasowych na osi poziomej, jednak sądząc po zaznaczonej sprzedaży deweloperów, dane obejmują okres od początku 2007 roku. No i fajnie... dostępność kredytowa rośnie (czyli będzie ożywienie ;) Tyle tylko, że ja polecam nieco szerszy zakres danych:

Do dostępności kredytowej mieszkań z czasów największych wzrostów cen (lata 2004-2006) jeszcze nam bardzo daleko. Pamiętajmy, że wtedy ceny startowały z bardzo niskich poziomów (stąd tak wysoka dostępność), a o światowym kryzysie nie pamiętali już nawet najstarsi górale. Teraz sytuacja wydaje się być "nieco" inna ;)

"Niskie stopy procentowe zniechęcają też do trzymania pieniędzy na kontach i zachęcają do zakupów, w tym mieszkaniowych. Jeżeli polscy konsumenci mają pieniądze, to generalnie lubią kupować mieszkania i mają tendencję raczej do nadmiernych zakupów mieszkaniowych"

Tak, niskie stopy zniechęcają do trzymania pieniędzy na kontach (pewnie chodziło tu o lokaty, bo na kontach nadal ludzie trzymają pieniądze - pamiętajmy, że próba wypłaty w gotówce nawet 10% depozytów natychmiast zakończyłaby się bankructwem całego systemu bankowego). W drugiej części jest pewna niespójność logiczna - skoro polscy konsumenci mają pieniądze i lubią kupować mieszkania, to dlaczego tego nie robili przez ostatnie kilka lat? Przecież z miesiąca na miesiąc nie przybyło im tyle, żeby starczyło na mieszkanie (chociaż niektórym pewnie przybyło, ale oni nie mają wpływu na rynek). O micie klientów gotówkowych pisaliśmy wielokrotnie. Jedyna sensowna motywacja do zamiany gotówki na mieszkanie w kraju takim jak Polska mogłaby się brać tylko z obaw o powtórzenie u nas wariantu cypryjskiego - ciekawe, czy taka możliwość jest oficjalnym stanowiskiem NBP ;)

"Obecnie, z powodu niskich stóp, rentowność inwestycji w mieszkanie wygląda korzystniej od depozytu bankowego, zakupu obligacji skarbowych czy nawet jest porównywalna ze stopą zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Pamiętajmy jednak jeszcze o ryzyku związanym z taką inwestycją, w tym zwłaszcza związanym z ochroną lokatora i płynnością odsprzedaży."

Z tą super rentownością polemizujemy od dawna. Dla typowego mieszkania w Warszawie nam wychodzi 3 do 3.5%. Rzeczywiście minimalnie lepiej niż na lokacie u Leszka. Ale w porównaniu z pozostałymi instrumentami, tak dobrze już nie jest (chyba że ktoś policzy rentowność najmu przy takich założeniach, żeby wyszło "to, co trzeba"). O ryzyku z lokatorami i problemie (braku) płynności pamiętamy. Pamiętamy też o tym, że stopy procentowe (a wraz z nimi oprocentowanie lokat/obligacji) wzrosną być może już niedługo, a "zysk" z wynajmu raczej nie wzrośnie (bo wynajem jest i tak w Polsce bardzo drogi). Dlatego od "inwestycji" w wynajem trzymamy się zdecydowanie z daleka, robiąc nawet rzecz zupełnie przeciwną ;)

Profesor na potwierdzenie swojej tezy raczy nas też wykresem. Ponieważ nic nie wiemy o przyjętych założeniach, to nie będziemy go komentować. Jeśli ktoś ma ochotę zrozumieć, o co w nim chodzi, to śmiało - może widać na nim coś odkrywczego, czego my nie jesteśmy w stanie dostrzec ;)

"Wprawdzie podstawowe wskaźniki ekonomiczne firm deweloperskich (ROE, ROA) wyglądają bardzo nieciekawie, a wskaźniki giełdowe tak złe, jak obecnie były tylko w 2008, to jednak ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna"

Wskaźniki giełdowe są na historycznych minimach w sytuacji spodziewanego ożywienia (i znacznej poprawy sprzedaży w drugiej połowie 2013 roku). No to rzeczywiście ocena wyprzedzająca powinna być pozytywna ;) Inwestorzy giełdowi jakoś nie podzielają optymizmu profesora - kto wie, może nas czytają i dlatego nie inwestują w świetlaną przyszłość producentów wyrobów mieszkaniopodobnych w wyludniającym się kraju? ;)

"Opłacalność bieżącej produkcji jest bardzo przyzwoita (Wykres 3), a tendencje zmian cen materiałów budowlanych i robocizny bardzo umiarkowane (Wykres 4), co zapewnia utrzymanie niskich kosztów w najbliższej przyszłości."

Opłacalność produkcji deweloperów zawsze była w naszej ocenie "przyzwoita" (marża na poziomie 40% to co prawda nie to samo, co w LPP, ale i tak nadal "nieźle" ;) Koszty budowy mają być niskie w przyszłości... ale zaraz, one są przecież wysokie! Przecież tylko dlatego deweloperzy nie mogą obniżyć cen! ;)

Profesorskie wykresy wyglądają tak:

Zwłaszcza ten drugi jest fajny (znowu nie ma dat, ale widać, że dane sięgają do 2003-2004 roku). Koszty budowy wzrosły od tamtego czasu o około 1/3, a ceny mieszkań mniej więcej dwukrotnie. No... prawie proporcjonalnie ;) I ten koszt za m2 - w Warszawie 2500 złotych, co jest zgodne z naszymi dawniejszymi rozważaniami na temat kosztów budowy w wybranych inwestycjach (u nas koszty były nieco wyższe, gdyż z reguły prezentowaliśmy wartości dla wysokich, nawet kilkunastopiętrowych budynków, tymczasem dane Sekocenbudu dotyczą, zdaje się, budynku 6-piętrowego).

"Główny problem – brak popytu - powoli odchodzi w przeszłość. Jak podaje REAS, deweloperzy wycofują się z powszechnych wcześniej upustów cenowych. Skutkuje to przy braku znaczących zmian cen mieszkań nowowprowadzanych na rynek obserwowanym już na rynku warszawskim wzrostem cen transakcyjnych. Oznacza to jednak, że deweloperzy za chwilę będą zwiększać produkcję i to zarówno ci, którzy mają problemy (aby pokryć straty), i ci bez problemów (żeby zarobić)"

Powiedziałbym, że głównym problemem nie jest (na razie) brak popytu - głównym problemem są ceny zupełnie nieadekwatne do możliwości Polaków. O ile w przypadku bardzo niskich stóp procentowych więcej osób łudzi się, że je stać na mieszkanie, o tyle w momencie, w którym stopy były wyższe, takich złudzeń nie było i mieliśmy do czynienia z opisywanym brakiem popytu. W tej chwili popyt się zwiększył, co mnie osobiście bardzo smuci - kredyty brane przy WIBOR w okolicach 2.7% odbiją się czkawką wielu klientom i staną się drugą, po kredytach frankowych, bardzo niebezpieczną grupą "aktywów" polskiego sektora bankowego. Fajnie, że (podobno) są te wzrosty na rynku warszawskim... Bartek się chłopak ucieszy. Niestety profesor nie podaje, o jakie wzrosty chodzi. Jeśli o te, względem końcówki 2012 roku/RnS, to słabo. A czy deweloperzy będą zwiększać produkcję, to się szybko okaże - dokładnie wtedy, kiedy przekonamy się, czy całe to ożywienie to tylko wynik ostatniego dzwonka na kredyt bez wkładu własnego, czy jednak "prawdziwe" ożywienie, w które tu nie wierzymy. Tak, czy inaczej, na miejscu deweloperów bym się trochę pospieszył - za 2 lata możemy mieć już stopy procentowe dużo wyżej i pewnie znowu pojawi się ten nieszczęsny brak popytu (o ile brak czegokolwiek może się w ogóle pojawić ;)


"Jaki z tego płynie wniosek? Nie zachowujmy się tak, jakby jutro miał się zakończyć świat, zwłaszcza przy zaciąganiu kredytów i zakupach mieszkań. To, że KNF nie do końca wprowadził jeszcze rozsądne normy dotyczące bezpieczeństwa kredytów mieszkaniowych (DTI, LTV) nie oznacza, że dzisiaj kredyty musimy zaciągnąć za wszelką cenę." 

Dokładnie. Świat się pewnie nie skończy, a branie kredytów na 100%/95%/Mdm tylko dlatego, że zaraz coś się skończy, nigdy nie było dobrym pomysłem.

"Większość kryzysów bankowych, to efekt sytuacji gdy kredyty zaciągnęły osoby, które ich nie powinny dostać, lub takie osoby, które dostały kredyty o wiele za duże. Pisałem o tym tydzień temu. Często dzieje się to właśnie w sytuacji niskich stóp procentowych. Ale pamiętajmy, samo mieszkanie też kosztuje, a według danych GUS około 20 proc. budżetów gospodarstw domowych to koszty utrzymania mieszkania. Jeżeli więc bank udzielił nam kredytu przy 40 proc. DTI (udział spłat kredytów w naszym budżecie), to nasze sumaryczne wydatki na mieszkanie to już 60 proc. budżetu. Nie łudźmy się też, że stopy procentowe będą niskie przez kolejne 15 czy 20 lat spłaty kredytu."

Ech... znowu się zgadzamy. Może poza tym, że wg profesora większość kryzysów bankowych to efekt działań klientów. Większość takich kryzysów (jeśli nie wszystkie) to wynik celowej polityki (finansowej), prowadzonej przez świadomych bankierów (ewentualnie przez rządy), której poddają się nieświadomi klienci.
Fajnie, że coraz częściej w głównym nurcie pojawia się informacja o tym, że stopy procentowe nie zawsze będą niskie. Szkoda tylko, że perspektywa jakaś taka podejrzanie długa (15-20 lat... tymczasem stopy mogą znacznie wzrosnąć o wiele szybciej).

"W Polsce uwzględniając prostą kalkulację (inflacja, podatek od odsetek, marża bankowa) i historyczne doświadczenia należy się spodziewać oprocentowania kredytów hipotecznych raczej na poziomie bliższym 7 proc., a czasami wyższym, a nie jak obecnie 5 proc. To oznacza, że rata odsetkowa w naszym kredycie wzrośnie nam zapewne o 40 proc."

Krótko, zwięźle i na temat - wzrost stóp o 2 p.p. spowoduje wzrost "całej" raty o około 25%. Warto mieć to na uwadze, ponieważ w ciągu następnych kilku lat taka sytuacja wydaje się być praktycznie pewna.

"Taki mechanizm - nazywany akceleratorem finansowym - jest znany na rynkach i już niejednokrotnie produkował „cuda gospodarcze” a potem kryzysy. Nie słuchajmy więc coraz głośniejszych znowu naganiaczy kredytowych, że to ostatnia okazja. Oni wezmą pieniądze za pośrednictwo, a z kredytem zostaniemy my. To wszystko jednak jak na razie jest jeszcze bardzo odległą perspektywą, dlatego tylko życzę rozsądnych, to jest nie za drogich zakupów."

Naganiaczy/analityków/doradców zdecydowanie nie słuchamy, bo z nimi jest jak w tym powiedzonku: "Nie pytaj fryzjera, czy potrzebne jest strzyżenie". Szkoda, że nie bardzo wiadomo, co jest tą bardzo odległą perspektywą... jeśli chodzi o kolejny poważny kryzys, to ja bym ją taką odległą nie nazwał.

Jak widać, u profesora Łaszka panuje pewien dysonans. Z jednej strony ożywienie, dobra dostępność kredytowa mieszkań (jak się weźmie odpowiedni zakres danych ;) świetlane perspektywy przed branżą deweloperską no i ceny, które mają rosnąć, a z drugiej ostrzeżenie przed perspektywą wzrostu stóp procentowych i kolejnym kryzysem bankowym. Nie wiem, jak dla profesora, ale dla nas mieszkania są wciąż za drogie - też byśmy chętnie przytulili jakieś miłe mieszkanko na Kabatach, ale 9.5 tys. złotych za m2 wydaje się być ceną "lekko" nieadekwatną ;)

Z interesujących artykułów ostatniego czasu polecam jeszcze ten:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ile-kosztuje-kredyt-Mieszkanie-dla-mlodych-3051575.html

Policzono tam dla różnych przypadków, o ile droższy jest kredyt w Mdm od zwyczajnego. Dla zainteresowanych szczegółami polecam przeczytać całość, a tu zacytuję tylko jedno zdanie:

"Mimo wyższego łącznego kosztu kredyt "Mieszkanie dla młodych" jest dla profilowych kredytobiorców bardziej opłacalny niż wyłożenie środków z własnej kieszeni. Przez 30 lat zapłacą oni o około 15 tysięcy złotych więcej w postaci odsetek, prowizji i innych opłat, ale otrzymają ponad 22 tysiące złotych w postaci dopłaty."

Jak widać, Mdm to biznes życia (szkoda, że dla banku ;) Dostajemy od siebie, podatników, 22 tys. złotych, z czego 15 tys. zgarnia bank. To się nazywa program pomocy młodym Polakom. A poparcie dla rządu wciąż większe od zera... masakra.

Jeden z komentatorów podrzucił link do fajnej mapki - jak zmieniały się ceny w poszczególnych regionach Polski, w ciągu ostatnich 7 lat. Ciekawe, czy przypadkowo, czy może jednak mniej przypadkowo, mamy tam dane dopiero od 2006 roku.

http://forsal.pl/artykuly/777759,tak-tanich-mieszkan-jak-w-2006-roku-juz-nie-bedzie-mapa-dnia.html

Nasze wątpliwości zdaje się rozwiewać już sam tytuł: "Tak tanich mieszkań jak w roku 2006 już nie będzie".
Twierdzą tak deweloperzy (co tylko dodaje wiarygodności temu stwierdzeniu ;) Czytamy tam:

"Przedstawiciele firm deweloperskich mówią, że na powrót do cen z roku 2006 nie ma szans m.in. z powodu rosnących kosztów i coraz większych wymogów technicznych jakie muszą spełniać nowe budynki w zakresie energooszczędności."

Jak rosną te koszty widzieliśmy na wcześniejszym wykresie NBP (nawet profesor Łaszek twierdził, że teraz koszty budowy są niskie ;) Poza tym, jeszcze niedawno mogliśmy wszędzie przeczytać, że mamy już ceny jak w 2006 roku ;) Także, jak widać, branża wciąż nie może się zdecydować, co z tymi cenami. Kiedyś miały być tylko wzrosty. Potem miała być stabilizacja. Teraz, zdaje się, mamy pewien przełom - deweloperzy sami twierdzą, że ceny mogą spaść... ale tylko trochę ;)
A tak tanio, jak w 2006 roku to już na pewno nie będzie! Bo nie! :)
Tylko... po pierwsze, w 2006 roku było już w większości miast drogo (2006 był rokiem największego procentowego wzrostu cen). A po drugie... co oni tak z tym 2006 rokiem? To jakaś magiczna data? A rok 2005, 2004 albo 2003 to co? Pies?
Dla tych, którzy twierdzą, że w 2006 roku było tanio i tak "tanio" już teraz nie będzie, przypomnę nieco starsze dane, które były już pokazywane na tym blogu:

Można by powiedzieć, że w 2003 roku było tanio... ale wtedy też wcale nie było tanio! Tanich mieszkań w Polsce nigdy nie było - takie będą dopiero za 20-30 lat.

Jak widać z kilku przytoczonych artykułów, produkcja propagandowa trwa. O ile HB/OF i Emmerson trochę jakby ostatnio wyluzowali (palmę pierwszeństwa w najbardziej bezsensownych "analizach" zdaje się ostatnio przejmować WGN Nieruchomości), o tyle w głównym nurcie wciąż dominuje koncepcja ożywienia i wzrostów cen (a nawet, jak już się coś przebąknie o spadkach, to one mogą być tylko minimalne i na pewno nie doprowadzą do "taniości" z roku 2006 ;)
Pozytywny jest za to fakt, że coraz częściej wspomina się o wzroście stóp procentowych. Kto wie, może kiedyś naprawdę zaczną pojawiać się obiektywne analizy... chociaż jak wspominał jeden z komentatorów - kto chciałby za takie płacić? Banki nie, pośrednicy nie, deweloperzy też nie. Dlatego na razie takie rzeczy tylko u nas ;)