Przyszłość, której wizje są lekko rozbieżne 95

W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni - wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym. 

Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań - to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu - skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już "stabilizacja" (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy "tańszym" kredycie ludzie częściej "kupują" większe/droższe mieszkania).

Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te "publiczne" oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom - Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)

Czas rozliczeń 45

Na początku tego roku pokusiliśmy się o prognozę sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Nadszedł więc czas rozliczeń za ówczesne dywagacje. Oryginalny wpis można znaleźć pod poniższym adresem:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/w-poszukiwaniu-krysztaowej-kuli.html

Przedstawiliśmy tam 3 dosyć rozbieżne prognozy - pierwsza była wg nas najbardziej realistyczna, druga to coś na pokrzepienie serc tych, którzy wciąż wierzą we wzrosty cen, a trzecia to już zupełna abstrakcja, będąca kompilacją teoretycznie możliwych, ale bardzo mało prawdopodobnych zdarzeń, które mogłyby zatrząść polskim rynkiem mieszkaniowym (i nie tylko). Zgodnie z ówczesną zapowiedzią, przeanalizujemy pierwszą z prognoz - zobaczymy, gdzie się pomyliliśmy, co udało nam się trafnie przewidzieć, a co nas zupełnie zaskoczyło. Nim jednak przejdziemy do meritum, przypomnimy krótko najważniejsze czynniki, decydujące o sytuacji na rynku mieszkaniowym i na podstawie tych czynników przyjrzymy się zgodności naszej prognozy z rzeczywistością.

To buy or not to buy... oto jest pytanie! 38

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo - ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe - spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa... no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.

Są raporty, można przynudzać ;) 109

Doczekaliśmy w końcu raportu Amron-Sarfin za 3 kwartał 2014, w związku z tym możemy przeanalizować sytuację na naszym rynku mieszkaniowym w minionych miesiącach. Oczywiście nic nowego się nie wydarzyło, co nie oznacza, że nie wyprodukujemy z tego jakiegoś przydługiego wpisu ;)
Ale po kolei...

Na początek deweloperzy i ich kolejny okres super sprzedaży - tradycyjną tabelkę z największymi polskimi firmami uzupełniliśmy o dane z minionego kwartału.

Ponieważ efekt niskiej bazy z początku 2013 roku, kiedy to mieliśmy do czynienia z dużo wyższymi stopami procentowymi niż teraz, powoli zanika, to "analitycy" oraz sami deweloperzy skupiają się na porównaniach dotyczących całego aktualnego roku z pierwszymi trzema kwartałami roku 2013 (żeby nadal wzrost sprzedaży był imponujący ;) My skupimy się na porównaniu z poprzednim kwartałem oraz z ostatnim kwartałem 2013 roku, który był kombinacją niskich stóp oraz ostatniej szansy na kredyt z LTV100%.
Jak widać w tabeli, mamy całkiem spory wzrost sprzedaży pomiędzy 2 a 3 kwartałem tego roku (8%) - jednak jeśli przyjrzeć się bliżej, to cały ten wzrost "wyprodukował" właściwie Budimex - najpewniej za sprawą swojej nowej budowy w Krakowie, w której sprzedaje mieszkania po 4-4.5 tys. zł za m2 (a przynajmniej takie informacje można znaleźć na stronie). Cena jak na krakowskie warunki wydaje się być aktualnie całkiem atrakcyjna - niestety nie znam tego miasta, więc trudno ocenić, czy to jakieś sensowne miejsce, czy może raczej taka ichniejsza Białołęka (pewnie ktoś z czytelników się wypowie w tym temacie). Jakby jednak nie było, Budimex odnotował spektakularny wzrost sprzedaży, poprzez spektakularne powiększenie oferty :) Aaa... należy tylko pamiętać, że te mieszkania w atrakcyjnych cenach to obietnice wybudowania mieszkań gdzieś koło połowy 2016 roku... :) Może kiedyś doczekamy czasów, w których będziemy prezentować liczbę sprzedanych mieszkań, a nie sprzedanych obietnic. Na razie mamy jednak, co mamy. 
Porównanie z 4 kwartałem 2013 roku wygląda jeszcze mniej imponująco. Połowa deweloperów odnotowała spadki sprzedaży (czasem bardzo znaczące - ponad 30%), w przypadku dwóch zmiana na plus jest raczej symboliczna, a solidny wzrost jest znowu dziełem jedynie Budimex'u - bez niego byłoby raczej kiepsko. Czy więc nadal trwa super dobra passa deweloperów? Hmm...

Luźne dywagacje o wszystkim 110

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę... luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać... wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny... chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o "czystość bloga" ;)

Ale do rzeczy...

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak "od podszewki" wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba... wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że "straty" frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść "posiadaczy" kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 
Pytanie jest właściwie jedno - skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach "zasłyszanych" tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego... z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi "posiadać" (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF - problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na "rynku" (np. od swoich "spółek matek"). Tylko to też jest trochę dziwne - aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% - czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank "dokłada" do takiego kredytu?

W świecie z betonu 210

Ostatnio obiecałem wpis fundamentalny, więc dzisiejszy taki właśnie będzie. Tematyka na pozór nie wydaje się związana z ogólną tematyką bloga, jednak sprawa jest na tyle istotna (a wiedza na ten temat może jeszcze mniej "popularna" niż wiedza o mechanizmach rynku nieruchomości), że postanowiłem ją opisać w niniejszym wpisie. 
Często dywagujemy na temat cen mieszkań, stóp procentowych, dostępności kredytu i innych tego typu rzeczy, tymczasem to są wszystko... pierdoły :) Prawdziwe problemy ukryte są u podstaw całego systemu, o czym właśnie będzie dzisiejszy wpis.

Dla części czytelników przedstawione tu informacje nie będą niczym nowym (pewnie dla tej części, która w ogóle na tym blogu nie znalazła niczego nowego, a czyta nas jedynie z braku ciekawszych rzeczy do roboty ;) jednak mam pewne obawy, że znajdzie się sporo osób, dla których poruszone w tym wpisie tematy będą co najmniej zaskakujące.

Ale do rzeczy...
Jedną z najważniejszych i najbardziej popularnych teorii, które przetaczają się przez większość naszych wpisów jest ta, zgodnie z którą na rynku mieszkaniowym (ale oczywiście nie tylko na nim) "bez kredytu nic by się nie stało, co się stało".
Przyjrzyjmy się zatem, jak to jest właściwie z tym kredytem. Zobaczymy, skąd bierze się kredyt, kto na tym zarabia (choć to wydaje się oczywiste ;) do czego to wszystko prowadzi i co właściwie można z tym zrobić.


Na początek link do filmu, który powinien być absolutnie niezbędną pozycją dla każdego dorosłego człowieka (brzmi to bardzo poważnie, ale nie ma w tym żadnej przesady). Powinno się go puszczać w szkołach oraz po, albo nawet i przed głównym wydaniem wiadomości na wszystkich stacjach ;) Niespecjalnie byśmy żałowali nawet "zmarnowanego" na to czasu antenowego, kosztem "Tańca z jazdami", czy innego "Voice of pokemons" ;)
Jeśli ktoś jeszcze nie oglądał, to może sobie obejrzeć po przeczytaniu wpisu, albo przed jego przeczytaniem - trudno powiedzieć, jak będzie lepiej, bo w tym momencie wpis przecież jeszcze nie powstał ;)

Jeśli kogoś zainteresowała ta tematyka, bardzo polecamy także część drugą (w polskiej wersji dostępną akurat w kawałkach):

A teraz przedstawimy wszystko własnymi słowami... ;)

Ciekawe ile płacą, za robienie z siebie p... rzewodniczącego 179

Następny wpis miał być bardzo na poważnie, ale jeden z czytelników podrzucił niedawno linka do prześmiesznego wywiadu z p. Jackiem Furgą (to ten, który podpisuje swoim nazwiskiem przytaczany u nas wielokrotnie raport Amrom-Sarfin). Zajmiemy się dziś tym tematem, a wpis na poważnie na pewno też powstanie, bo powstał już w mojej głowie i szkoda byłoby ten genialny pomysł zmarnować ;)

Oryginał wywiadu można znaleźć tu:

http://forsal.pl/branze/artykuly/825585,puste-portfele-polakow-przywroca-mode-na-kawalerki.html

Rozmowa jest mniej więcej o tym, jakie mieszkania interesują Polaków, jakie są tego powody, co będzie się działo dalej... czyli jednym słowem o (ubóstwianej ostatnio w mediach tematycznych) stabilizacji.
Przyjrzyjmy się więc, jak to właściwie jest i jak dalej będzie z tą stabilizacją, oczami
przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich (nazwa "Komitet" jakoś nieodzownie kojarzy mi się z komitetem centralnym, ale już się nie czepiajmy). W wywiadzie czytamy tak:

"W jakim stopniu wyższy wkład własny wpłynie na rynek nieruchomości?

Z pewnością spowoduje lekkie obniżenie zainteresowania. Na razie wysokość wkładu własnego nie była problematyczna, ale jego poziom urośnie do 10 proc., a później 15 proc. i 20 proc. i będzie stanowił ogromne wyzwanie, zwłaszcza dla młodych ludzi. Jeśli przyjmiemy, że średnia wysokość kredytu oscyluje wokół 200 tys. złotych, kredytobiorca już na starcie będzie musiał uzbierać 20 tysięcy, a w perspektywie 3 lat, nawet 40 tysięcy."

No cóż... wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego z pewnością spowoduje obniżenie zainteresowania (przy okazji, z tego powodu, pan Furga pragnie najwyraźniej podnieść zainteresowanie w chwili obecnej). Pytanie, czy ono aby na pewno będzie lekkie... Już wzrost wkładu do 5% spowodował, że udział kredytów z LTV > 80% spadł o 14 p. p. (2 kwartał 2014 względem 4 kwartału 2013), co oznacza spadek procentowej wartości udziału tych kredytów w ogólnej puli o prawie 1/4! W końcówce roku 2013 udział kredytów z LTV POWYŻEJ 80% (czyli nawet popularny przypadek z 20-procentowym wkładem się w tej grupie nie mieści!) wynosił ponad 61%. Po wprowadzeniu minimalnego wkładu w wysokości 20% żaden z tych 61% kredytów nie mógłby zostać udzielony! Czy to spowoduje tylko lekki spadek zainteresowania? Hmm... śmiem wątpić (chyba że opcja ubezpieczenia brakujących 10% wkładu z wymaganych 20% będzie wyglądała tak, jak obecnie, czyli w praktyce kredyt będzie po prostu trochę droższy). 
Poczekamy, zobaczymy... ale "prawdziwe" ograniczenie kredytów do LTV80% miałoby ogromne znaczenie dla rynku (pamiętajmy, że, aby pożyczyć 2 pokoje w Warszawie, trzeba będzie mieć jakieś 70 tys. zł + koszty notarialne/wykończenia/pośrednika, co w praktyce może oznaczać 100 tys. - a to jest już naprawdę dużo, zwłaszcza dla tych, którzy jeszcze nie "kupili" mieszkania; wszak ci bogatsi raczej już "kupili").