Otwarty umysł 34

Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku "list od czytelnika". Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości "zakupu" mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego "wsparcia" w postaci Rns.

Na początek krótkie przypomnienie - program "Rodzina na swoim" to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak "Rodzina na Twoim", albo "Bank i deweloper na naszym". W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną "zdolność kredytową").

Czy za rok kupimy mieszkanie? 53

Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma rozszerzyć program na rynek wtórny. Strategicznie patrząc, wszelkie programy "pomocowe" na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały "zawsze", więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba... może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać "we własnym interesie"? :)

Co zrobić z kredytem we frankach? 112

Trochę ostatnio przycichła sprawa kredytów frankowych (chociaż chłopaki nadal dzielnie protestują to tu, to tam), jednak nie zmienia to faktu, że pozostanie ona z nami jeszcze przez długi czas (na pewno rzecz pojawi się przy okazji kolejnej kampanii wyborczej, która już się właściwie rozpoczęła). 

Dostaliśmy list od czytelnika z pytaniem, co zrobić z kredytem frankowym, zaciągniętym na tzw. "górce", czyli w latach 2007-2008. Często dywagujemy o tym, że kupno mieszkania w szczycie bańki to był słaby pomysł (mimo że nieruchomości nigdy nie tanieją ;) a "kupno na kredyt frankowy" to był pomysł jeszcze gorszy. Jakby jednak nie było, jakieś 540 tys. osób jest aktualnie "posiadaczami" kredytu we frankach - znakomita większość z nich zaciągnęła go przy bardzo niekorzystnym kursie (< 2.50 PLN za CHF), bardzo duża część także przy niekorzystnej cenie mieszkania. No i coś z tym fantem trzeba zrobić. Dziś przyjrzymy się praktycznemu przykładowi kredytu frankowego i zobaczymy, co byśmy z nim aktualnie zrobili, gdybyśmy byli jego (nie)szczęśliwymi "posiadaczami".

Jak to jest z tymi zakupami za gotówkę? 72

Jakiś czas temu przyjrzeliśmy się trochę sytuacji na rynku wtórnym w kontekście "rekordowych"(?) wyników sprzedaży, notowanych ostatnio przez deweloperów. Podstawowy wniosek był taki, że poprawa wyników deweloperów odbywa się głównie kosztem rynku wtórnego (udział w sprzedaży rynku pierwotnego rośnie, a wtórnego maleje) i wynika to z dwóch rzeczy: z niedostosowania cen na rynku wtórnym do aktualnych realiów oraz ze wzrostu rozmiaru produkcji deweloperów (zbliżamy się do historycznych rekordów, jeśli chodzi o wielkość oferty). Jest to w miarę zgodne ze zdrowym rozsądkiem, bo, przy stabilnej wielkości produkcji mieszkań oraz konkurencyjnych cenach na obu rynkach, powinno być dokładnie odwrotnie (wszak w polskich warunkach "potencjał" rynku wtórnego wciąż rośnie - liczba mieszkań przybywa, więc i udział tego rynku powinien rosnąć). 

W całej tej teorii jest właściwie tylko 1 wątpliwość - czy nie jest aby przypadkiem tak, że rynek pierwotny notuje teraz dobre wyniki nie dzięki odbieraniu klientów rynkowi wtórnemu, a dzięki znaczącemu wzrostowi liczby transakcji gotówkowych? Liczba kredytów spada, a sprzedaż deweloperów rośnie - musi więc rosnąć albo kosztem rynku wtórnego, albo ze względu na znaczy wzrost udziału transakcji gotówkowych. Pamiętamy przecież, że teraz lokaty są "wybitnie niedochodowe", więc Polacy wyciągają pieniądze z banku, czy innej skarpety i masowo biegają kupować mieszkania pod wynajem ;) Dziwne jest w tym wszystkim jedynie to, dlaczego mieliby tak biegać tylko po mieszkania deweloperskie, a po używane już nie, bo, jak wiemy, tam bumu nadal nie ma.

Przyjrzymy się dziś trochę temu, jaki jest udział transakcji gotówkowych na polskim rynku pierwotnym i czy takie transakcje mogły sprawić, że sprzedaż deweloperów jest wysoka mimo spadającej liczby kredytów, nie powodując jednocześnie znacznego spadku zainteresowania rynkiem wtórnym.

Alternatywnie c.d. 73

Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.

No, to do rzeczy!

Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…

Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.

Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.

Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.

Spojrzenie nieco alternatywne 65

Niedawno otrzymaliśmy "list" od jednego z czytelników, który chciał się podzielić swoją opinią na temat spraw, poruszanych na tym blogu. Ponieważ opinia jest długa (i merytoryczna), postanowiliśmy przytoczyć ją w całości i opatrzyć własnym komentarzem (ufamy, że czytelnicy także wyrażą swoje opinie na poniższe tematy). Same poglądy idą lekko pod prąd "linii programowej", dominującej na tym blogu, więc tym bardziej są warte przytoczenia.

Poniżej cały list od czytelnika (kursywą), poprzerywany naszymi komentarzami/odpowiedziami (czcionką standardową ;)

Rynku wtórny, obudź się! 87

Po małej przerwie, spowodowanej przeprowadzką z "dobrej lokalizacji" (Kabaty) do "złej" (Białołęka), która dla nas pod każdym względem jest lepsza niż poprzednia (może za wyjątkiem braku w okolicy kościoła z prawdziwego zdarzenia), wracamy do pisania. Wszystkich zaniepokojonych czytelników uspokajamy - przeprowadzka nie nastąpiła na własne, ani nawet na bankowe - dalej napychamy kabzę, skądinąd bardzo sympatycznemu, właścicielowi ;)

Przy okazji przeprowadzki sprawdzaliśmy jednak także i oferty sprzedaży, żeby się przekonać, czy może w tej chwili nie warto jednak "kupić na kredyt" ;) Wyszło nam, że nie warto - co gorsza, nawet, gdyby założyć, że stopy procentowe nigdy nie wzrosną, to i tak nie byłoby warto. Z całego tego zamieszania był jednak jeszcze inny wniosek, a właściwie potwierdzenie wniosku, który mieliśmy od dawna - sprzedawcy na rynku wtórnym żyją sobie własnym życiem, które zdało się zatrzymać gdzieś w okolicach 2008 roku. W porównaniu z ofertą deweloperów, oferta interesującego nas segmentu rynku wtórnego jest zwyczajnie słaba... przynajmniej cenowo, bo, jeśli chodzi o znalezienie pasującego wymaganiom mieszkania, to rynek wtórny ma i pewnie zawsze będzie miał przewagę. Niemniej jednak, poziom cen (ofertowych) mieszkań używanych czasem wręcz poraża (nawet w odniesieniu do cen deweloperów, które też porażają, ale jakoś tak zauważalnie mniej ;)

Przyjrzymy się dziś trochę, dlaczego deweloperzy od prawie dwóch lat głoszą już hossę i super sprzedaż, a na rynku wtórnym czegoś takiego zupełnie nie ma.