15 najgłupszych tekstów w historii polskiego rynku mieszkaniowego 85

Dziś kolejny wpis z gatunku tych bardziej luźnych (czyli takich pod publiczkę ;) jednak mimo wszystko postaram się przemycić w nim trochę (ufajmy, że wartościowej) treści. Początkowo wpis miał się nazywać "10 najgłupszych tekstów w historii polskiego rynku mieszkaniowego", ale ten rynek obfitował i nadal obfituje w tak wiele beznadziejnych teorii, przesądów, a czasem zwyczajnych kłamstw, że opisanie nawet 15 z nich wydaje się być pomysłem o wiele zbyt skromnym (w związku z czym zachęcam do podawania własnych propozycji w komentarzach).

No, to jedziemy! ;)

15. Polska cenami nowych mieszkań dogoni wkrótce Madryt.


Na początek absolutny klasyk, o którym pisaliśmy na blogu już wielokrotnie, jednak poziom absurdu w tym stwierdzeniu uderza za każdym razem. Aż dziw bierze, że w 2008 roku naprawdę pisano takie rzeczy (tym właśnie "sławę" zdobył Marek W. i dr Grząbka):


"Ceny nieruchomości będą iść w górę nawet o 10-15 proc. rocznie - przewiduje w 'Dzienniku Zachodnim' Paweł Grząbka z CEE Property Group. Oznacza to, że za 5 lat średnie ceny metra kwadratowego będą na poziomie 14-15 tys. zł"

Jakoś tak się dziwnie złożyło, że w 2013 średnie ceny nie doszły do 15 tys. zł/m2 (nawet w Warszawie ;) Zwłaszcza, że samo stwierdzenie dotyczy mieszkań w Polsce (w ogólności), a nie mieszkań w najdroższym mieście Polski. Nie bardzo wiadomo, jakie właściwie miały być powody tych wzrostów i dlaczego w Hiszpanii miało "rosnąć" wolniej. Nie wiadomo też, dlaczego w Polsce ceny miały osiągnąć poziom stolicy kraju, w którym średni dochód na mieszkańca jest wyższy mniej więcej o 50%. Jak widać, jest tu bardzo wiele niewiadomych... a jak jest zbyt wiele niewiadomych, to wiadomo, że ktoś tu ściemnia ;)
Paradoksalnie, nie dogonimy raczej Madrytu nawet mimo tego, że w Hiszpanii panuje aktualnie spory kryzys, który jeszcze się trochę rozkręci i dojdzie najpewniej do poziomu greckiego. Spadki cen mieszkań w Hiszpanii są spore (średnio 50% od szczytu), ale nadal w Madrycie jest mniej więcej o połowę drożej niż w Warszawie.
Zresztą... Madryt wydaje się być "nieco" ciekawszym miejscem do życia niż dowolne miasto w naszym pięknym kraju. Dlaczego więc ceny miały dogonić Madryt? Hmm... może dr Grząbka nas czyta i odpowie w komentarzu. Czekamy!

14. Deweloperzy nie mogą zejść z ceny, bo ich marże są niskie.


Czytelnicy podrzucili ostatnio bardzo ciekawy artykuł, który doczeka się może nawet osobnego wpisu:


http://natemat.pl/95839,mieszkania-w-polsce-sa-drogie-bo-deweloperzy-zdzieraja-to-nieprawda-zobacz-ile-tak-naprawde-zabieraja-dla-siebie


Wynika z niego, że ostateczny zysk dewelopera to w porywach 10% ceny. Marże zgłaszane przez deweloperów są wyższe (czasem znacząco), ale wg artykułu marża to nie jest zysk, bo są w niej koszty stałe itd. Polecam zapoznać się z całością tego artykułu, bo są tam ciekawe luki myślowe. O kosztach budowy pisaliśmy wielokrotnie, chociażby w naszym pierwszym wpisie:


Jaki właściwie jest koszt wybudowania mieszkania?


Na podstawie danych o kontraktach z głównymi wykonawcami widać, że realny koszt budowy (uwzględniający sprzedaż miejsc postojowych) osiąga w porywach 3.000 złotych za m2 mieszkania (i to w budynkach wysokich - w 3-piętrowych blokach na Białołęce będzie to może 2.500). Biorąc pod uwagę ceny działek, o których za chwilę, nam bardzo podoba się wielokrotnie już wspominany wykres z raportu NBP, który w nowszych edycjach zastąpiono wykresem bardziej "korzystnym" dla deweloperów:

Oczywiście wszystko nie jest aż tak proste, że koszty dewelopera to jedynie działka i koszty wykonawstwa. Dochodzą koszty marketingowe, "lobbystyczne", finansowe no i oczywiście koszty zarządu (w końcu rada nadzorcza musi się "wozić" porządnymi autami, a nie byle jakąś tam klasą średnią). Jeśli sprzedaż idzie słabo i rozciąga się na dłuższy czas, koszty rzeczywiście potrafią znacznie rosnąć. Koszty zarządu są w miarę stabilne, więc przy słabej sprzedaży ich udział w cenie metra rośnie. To samo z kosztami finansowania - jeśli deweloperowi nie uda się szybko spłacić kredytu, to jego udział też oczywiście będzie rósł w cenie metra. W tym układzie koszty rzeczywiście mogą wyjść znacznie wyższe, niż się człowiek początkowo spodziewa (koszty budowy + działka), tyle że... co nas to właściwie obchodzi? :) Czy deweloper nie może zejść z ceny, bo ma wysokie koszty? Otóż może, zwyczajnie zmniejszając koszty (jeśli już naprawdę nie może zrezygnować z części swojej marży). Najprościej jest zmniejszyć koszty (finansowe, marketingowe) sprzedając szybko mieszkania, nieco trudniej jest zmniejszyć koszty zarządu, bo rozstanie ze służbowym BMW X6 może być nie do przeskoczenia. 

Tak, czy inaczej, możliwości są dosyć różnorodne. Wszak jeszcze w latach 2004-2005 mieszkania sprzedawano w cenach, które były dużo niższe niż całość kosztów raportowana aktualnie przez deweloperów. Od tamtego czasu średnie koszty budowy wzrosły o mniej więcej 1/3 (przy cenach sprzedaży poniżej 4 tys. zł za m2 wynosiły wtedy trochę ponad 2 tys. złotych za metr), z czego widać, że w tamtym okresie wszystkie pozostałe składniki ceny (łącznie z działką i zyskiem) nie przekraczały 2 tys. złotych. I co, teraz już tak się nie da? Niby dlaczego?

A tak w ogóle, to... skąd właściwie to niepodważalne przekonanie, że cena musi być wyższa od kosztów budowy/dewelopera/jakichkolwiek? Za kilkanaście lat, w związku z czynnikami demograficznymi, mamy szansę zobaczyć właśnie ten "smutny" (dla ekspertów) przypadek, kiedy cena mieszkania będzie niższa niż koszt jego budowy. A o deweloperach będzie się opowiadało niczym o dinozaurach... niby kiedyś istniały, ale teraz jakoś ciężko je spotkać.

13. Mieszkania są drogie, bo bardzo drogie są działki. A działki są drogie, bo ziemi nie przybywa.

Często słyszymy także, że mieszkania są drogie, bo drogie są działki budowlane. Jest to jedna z większych bzdur z jakimi się spotkałem w swojej "karierze". Zdecydowanie zgadzam się, że działki są drogie - wystarczy spojrzeć na dowolne ogłoszenia o sprzedaży - w dalszych dzielnicach Warszawy można kupić działki pod budowę domu za 1.000 (słownie TYSIĄC) złotych za metr kwadratowy. Pod miastem jest trochę taniej, ale i tak są to kosmiczne kwoty rzędu 300-500 złotych za metr. Dla mnie to jest mega abstrakcja - kawałek pola (który ma zerowe koszty budowy ;) za kilkaset tysięcy złotych? Taka sytuacja jest do utrzymania tylko w czasach ultra taniego kredytu - bez kredytu (lub z wyższymi stopami procentowymi) ceny działek spadną najbardziej, bo (w mojej ocenie) bańka na nich jest dużo większa niż na mieszkaniach (ufam, że ten temat doczeka się kiedyś osobnego wpisu). Zresztą... ceny działek deweloperskich już mocno spadły, a koronnymi przykładami są najdroższe zakupy działek w Warszawie (ponad 370 mln złotych za jedną), jak chociażby teren po zajezdni tramwajowej przy Inflanckiej (sprzedany później za mniej więcej połowę ceny kupna) oraz działka przy Czerniakowskiej (Sando jeszcze się trzyma, ale realna wartość szacowana jest także maksymalnie na połowę ceny zakupu).

Tak, czy inaczej, działka ma minimalny związek z cenami mieszkań. Po pierwsze dlatego, że... jak ma się cena działki do ceny mieszkania używanego (podobnie zresztą jest z kosztami budowy)? Czy wysokie ceny mieszkań używanych da się wytłumaczyć wysoką ceną działki? Mi to jest wytłumaczyć trudno, bo związek mieszkania używanego z działką jest tylko taki, że na czymś to mieszkanie stać musi... ale co to właściwie ma wspólnego z ceną, trudno orzec. Jedyny związek jaki tu jest to ten, że cena działki ma wpływ na cenę mieszkania deweloperskiego, które do swojego powstania wymaga gruntu i które jest alternatywą dla mieszkania używanego. No i fajnie... tylko że udział ceny działki w kosztach budowy mieszkania nie jest w cale jakiś specjalnie duży (zwłaszcza w porównaniu z marżą dewelopera ;) Rozwinąłem nieco tabelkę z pierwszego wpisu (nowe inwestycje w kolorze zielonym - bez problemu można znaleźć w internecie dalsze przykłady):

* ze względu na brak dokładnych danych przyjęto średnią powierzchnię mieszkania na 60m2

W tabeli wyżej widać, że koszt działki oscyluje z reguły w granicach 10% ceny sprzedaży mieszkania. W projektach bardziej luksusowych ten udział nieco rośnie, a w projektach na peryferiach spada. Jaki z tego jest wniosek? Ano taki, że działki są drogie, ale... nawet, gdyby w latach 2004-2005 działki rozdawano za darmo (w co jakoś ciężko mi uwierzyć ;) to aktualnie z tego powodu mieszkania mogłyby być droższe o jakieś 20% niż wtedy. A są droższe mniej więcej o 100%. Czyli to chyba nie ceny działek mają tu główny udział... ;)

Dodatkowo często twierdzi się, że ziemia musi być droga, bo ziemi nie przybywa. Jest to kolejna nieprawda, bo ziemi zdecydowanie przybywa. Przybywa jej z każdą nową drogą (zwłaszcza z jakąś porządną obwodnicą) i z każdą inwestycją infrastrukturalną. Kolejne inwestycje "logistyczne" powiększają obszar, na którym można mieszkać, pracując ciągle w tym samym miejscu. Przybywa zwyczajnie ziemi, która może zostać wykorzystana do budowy mieszkań i domów. Proste... i też się pewnie kiedyś doczeka osobnego wpisu ;)

12. "Sprzedam mieszkanie na Targówku, blisko metra".


Inwencja niektórych sprzedawców (zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym) jest czasem aż niewiarygodna. W reklamach/ogłoszeniach można spotkać przeróżne kwiatki, które niekiedy trzeba dwa razy przeczytać, żeby się upewnić, czy dobrze się wszystko zrozumiało. Widziałem kiedyś reklamę dewelopera, który zachwalał swoją inwestycję na Targówku tym, że jest blisko metra. Czytelnicy z Warszawy pewnie rozumieją "dowcip", dla pozostałych krótkie wyjaśnienie - metro na Targówku kiedyś będzie. Może. Bo na razie jest w planach (2 linia). Kawałek drugiej linii już właściwie jest... a dokładnie to miał być (najpierw na Euro, potem rok później, a aktualna wersja jest taka, że będzie pod koniec tego roku). Tak, czy inaczej, o (realnej) inicjatywie budowy dalszych fragmentów jakoś nie słyszałem. Zwłaszcza, że od zarządzenia przetargu do oddania do użytkowania mija co najmniej kilka lat. W związku z tym wszystkim niektórzy mieszkańcy Targówka dożyją pewnie swojej własnej stacji metra (ale na pewno nie wszyscy). 
Reklamowanie czegokolwiek, że jest położone blisko planowanego (w bliżej nieokreślonej przyszłości) czegokolwiek pokazuje tylko, że dana inwestycja/mieszkanie nie ma specjalnie innych zalet, na których można by się skupić.
Wszelkie tego rodzaju teksty zawsze mnie bawią, bo poza mieszkaniami przy planowej linii metra, mamy przecież nieco bardziej przyziemne, wszędobylskie lokalizacje, gdzie jest blisko do centrum, a jednocześnie cicho i spokojnie. Zewsząd jest świetny dojazd, ale zarazem mieszkanie jest na uboczu. Sąsiedzi są zawsze przyjaźni, okolica ma pełną infrastrukturę, a zieleni dookoła mnóstwo (czasem jest nawet jakiś spacerniak wewnątrz bloku, dumnie nazywany patio). 
Obrazu zakłamania tego wszystkiego dopełniają wizualizacje deweloperów, na których nagle znika połowa sąsiednich budynków (czasem nawet znikają drogi/tramwaje), na okolicznym betonie nagle zaczyna rosnąć trawa i kilkudziesięcioletnie drzewa (które na betonie raczej by się tyle lat nie uchowały). Widzimy z reguły mnóstwo (pustych!) miejsc parkingowych, pięknie zagospodarowany teren w okolicy - jednym słowem marzenie. A temu, kto mieszka w pobliżu, pozostaje tylko śmiać się i płakać.

Ostatnio widziałem bardzo ciekawy przypadek - Osiedle Gocławska (Budimex Nieruchomości). Polecam rzucić okiem na wizualizacje (które są "prawie" realistyczne) oraz na zdjęcia okolicy:


http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/zobacz-swoje-osiedle.html#wizualizacje


http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/lokalizacja-otoczenie.html#otoczenie

a następnie zestawić te obrazki z wirtualnym spacerem (zachęcam do przesunięcia kadru nieco w lewo, względem pozycji wyjściowej):

http://www.budimex-nieruchomosci.pl/warszawa-osiedle-goclawska/lokalizacja-otoczenie.html#wirtualny-spacer 

Aż dziwi bierze, że taki filmik jest na stronie, bo z reguły deweloperzy skupiają się jedynie na wizualizacjach "lekko stuningowanych" w Photo Shopie, pomijając takie drobiazgi jak realny wygląd sąsiednich budynków(?).

11. Ceny mieszkań wzrosną w przyszłym roku o 5.21%.

Tego rodzaju przepowiednie generował kiedyś Home Broker. Dlaczego akurat 5.21%? Czemu nie 5.22? Otóż dlatego, że do obliczenia przyszłych wzrostów brało się średnią z widzimisię pracowników HB, zwanych dumnie doradcami. Skoro doradcy potrafią doradzać, to wystarczy ich zapytać, jak to będzie, uśrednić otrzymane odpowiedzi i wyjdzie przepowiednia przyszłości. Coś już dawno nie słyszałem o kolejnych typach na przyszłość, więc może HB porzucił tę nowatorską metodę (wszak doradcy zawsze typowali wzrosty, niezależnie od tego, jaka była potem skala spadków).
Przepowiadanie przyszłości na rynku jest bardzo popularne, a jest całkowicie pozbawione sensu. Można się zastanawiać, jak się zmienią ceny, biorąc pod uwagę możliwie dużo czynników, które na pewno wystąpią (programy rządowe, wysokość stóp procentowych, szacowana wielkość podaży i popytu), ale wysnuwanie z tego liczb jest już zupełnie nie na miejscu. Jak można powiedzieć, że ceny wzrosną/spadną o 3, czy 5%? Najczęściej nie można nawet powiedzieć, że one na pewno wzrosną, albo na pewno spadną... a na podstawie czego typować konkretne liczby? Tego nigdy nie umiałem zrozumieć.
Bardzo popularne jest także typowanie trendu - kiedy ceny przestały rosnąć "eksperci" typowali, że będą rosnąć (chociażby pierwszy przykład z dzisiejszego wpisu). Kiedy ceny zaczęły spadać, eksperci typowali stabilizację. Kiedy ceny przestały (na jakiś czas) spadać, eksperci znowu wieszczą wzrosty. A my za to stabilnie, od zawsze wieszczymy spadki ;) Tylko że nasze typy są rozłożone na co najmniej kilkanaście lat, a wtedy nikt już nie będzie pamiętał, że się pomyliliśmy ;)
A tak na poważnie, to można się spodziewać, że w najbliższym czasie nie będzie specjalnych spadków (dopóki stopy procentowe są nisko, a wymagany wkład własny do kredytu nie jest wysoki), nie będzie też zauważalnych wzrostów (ze względu na dużą podaż). Chociaż niektórzy wzrosty już widzą:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Transakcyjne-ceny-mieszkan-najbardziej-wzrosly-we-Wroclawiu-3100824.html

Ale o tym już w kolejnym punkcie.


10. Ceny mieszkań wzrosły/spadły w ubiegłym roku o 3.4%.


O ile typowanie konkretnych wartości na przyszłość całkowicie mija się z celem, o tyle obliczenia wzrostów/spadków z przeszłości są tylko nieznacznie mniej podejrzane. Co to właściwie znaczy, że ceny wzrosły o 3.4%? I mam tu na myśli ceny transakcyjne, bo zmiana średnich cen ofertowych nie mówi już zupełnie niczego (chyba że jest to zmiana 20+ procentowa). Eksperci/analitycy podają często takie wartości procentowe... ale z reguły nie wiadomo, jak one powstały. Nie ma informacji o liczbie mieszkań, z których policzono średnią, nie ma informacji o tym, co to były za mieszkania. Z tego typu wartości ciężko wysnuć sensowny wniosek. W końcu nie bez przyczyny na małych rynkach tak podawane ceny bardzo się wahają (niedawno mogliśmy przeczytać, że w Katowicach ceny wzrosły w ciągu roku o ponad 20% - może jakiś mieszkaniec się wypowie na temat tego, czy nagle identyczne mieszkania sprzedaje się 20% drożej niż rok temu? :) 
We Wrocławiu też mamy teraz niby duże wzrosty, a jeszcze niedawno mieliśmy spadek 6-procentowy w ciągu jednego tylko kwartału.
Poza tym, jeśli porównujemy transakcje z różnego czasu, to dotyczą one bardzo różnych mieszkań - dopiero przy dużej próbie można by założyć, że porównujemy ceny zbliżonych jakościowo zbiorów. 
Dlatego do wszystkich tego rodzaju wskaźników należy podchodzić z bardzo dużą ostrożnością. Bez dokładnego zapoznania się z metodologią nic z nich nie wynika... no może poza tym, że spełniają swoją propagandową rolę. Trzeba wykazać wzrosty, to się wykaże i zapoda jakiś krzykliwy tytuł, bo najwięcej osób na tytule poprzestaje. A że tak policzone wzrosty mogą się brać chociażby z tego, że przy niskich stopach procentowych część osób kupuje "lepsze" (droższe) mieszkania zamiast "gorszych" tańszych, dla których jeszcze niedawno rata była taka sama, nie ma dla "analityków" żadnego znaczenia.

Panaceum na tego rodzaju problemy miał być indeks hedoniczny NBP, który w założeniach miał porównywać zmiany cen "takich samych" mieszkań. No i porównuje... tylko że jego wahania (chociażby między kolejnymi kwartałami) pokazują, że tego rodzaju metoda na razie się nie sprawdza (albo są jakieś problemy w modelowaniu rzeczywistości, albo zwyczajnie liczba mieszkań do porównania jest za mała). Może kiedyś coś się tu poprawi... ufajmy!

9. Nieruchomości nigdy nie tanieją.

Nie wiem, czy ktoś jeszcze tak twierdzi, ale nie tak dawno było to twierdzenie bardzo popularne. Nawet spadki z przełomu 2008/2009 miały być tylko przystankiem w drodze do nieba. Jeśli jednak ktoś nadal uważa, że mieszkania rzeczywiście nie mogą tanieć, to polecam przykład z naszego, europejskiego podwórka (dla wywołania odpowiedniego efektu pewnie lepszy byłby przykład japoński, ale nie o efekciarstwo nam tu chodzi):

Jak widać, nieruchomości jednak potrafią tanieć (czasem bardzo mocno i bardzo szybko). Dokładnie tak samo, jak potrafią drożeć.

Na tym blogu propagujemy odważną(?) teorię, że mieszkania w długiej perspektywie tanieją (zupełnie przeciwnie niż większość mainstreamowych "ekspertów"). Bo o ile ceny mieszkań jakiejś tam kategorii (np. nowe) podlegają czasem znacznym wahaniom (co widzieliśmy wyżej), o tyle cena konkretnego mieszkania w długim czasie spadnie w okolice zera/~kosztu działki (jak już trzeba je będzie wyburzyć, bo nie będzie się nadawało do mieszkania). Ponieważ większość ludzi kupuje w ciągu życia jedno, maksymalnie kilka mieszkań, to radziłbym im się skupić właśnie na swoim mieszkaniu. Co z tego, że za x lat nowe mieszkania będą w jakiejś tam cenie, skoro nasze dzisiejsze nowe mieszkanie będzie miało już x lat i bynajmniej nie będzie w cenie nowego (jeśli założymy zerowy koszt remontów - jeśli koszt remontów nie będzie zerowy, to należałoby go na końcu odjąć od ceny). Dlatego właśnie twierdzimy, że cena konkretnego mieszkania w długiej perspektywie maleje - wszak ogromna większość mieszkań to typowe dobro konsumpcyjne, które z czasem się "zużywa" i zwyczajnie traci wartość. Oczywiście mamy tu na myśli wartość "realną", a nie jakąś cenę nominalną w walucie papierowej, która to waluta sama w sobie ciągle traci na wartości (inflacja).

Jeśli ktoś ma ochotę poczytać więcej na ten temat, a jeszcze tego nie zrobił, zapraszam do wpisu:

Czy kupno mieszkania chroni przed inflacją?

8. Teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania.


Kolejny klasyk. Od kiedy pamiętam, zawsze był najlepszy moment na kupno mieszkania. W 2007 roku był najlepszy, bo ceny rosły. W 2008 też był najlepszy, bo ceny miały nadal rosnąć. W 2009 zaczęły spadać, ale znowu był najlepszy moment, bo za chwilę trend ten miał się odwrócić. Później była niby-stabilizacja... a jak powszechnie wiadomo, stabilizacja to najlepszy moment na kupno, bo wtedy jest stabilnie ;) 2012 rok był najlepszy, bo to była ostatnia szansa na Rns, a w 2013 było najlepiej, bo nie dość, że po latach stabilizacji ceny już tak spadły, że było już tak tanio jak w końcówce 2006 roku (co wg niektórych oznaczało czasy przed bańką ;) to jeszcze mieliśmy ostatni moment na zakredytowanie się bez udziału jakichkolwiek oszczędności. Ciekawe, dlaczego teraz jest najlepszy moment - pewnie dlatego, że wybór jest bardzo duży, że kredyty są tanie ;) no i mieszkania zaczynają drożeć ;) Aaa... i jeszcze oferta deweloperów dramatycznie się zmniejsza, przez co mieszkań niedługo zabraknie. Także kupujmy!

A tak na poważnie, to każdy ma własny najlepszy moment, który tylko częściowo jest związany z ceną, kredytem, wielkością oferty i innymi bzdetami. O zakupie mieszkania dużo częściej niż cena decyduje aktualna sytuacja życiowa i prognozy na przyszłość (można się spierać, czy to dobrze). Dlatego wszystkie teorie, że już, teraz jest najlepszy moment i należy kupować, można sobie wsadzić ;) Uleganie medialnej (także bloggerskiej ;) propagandzie nigdy nie wychodziło na dobre.

7. Maksymalna zdolność kredytowa wynosi...


Temat zdolności kredytowej zawsze podnosił mi ciśnienie ;) Doczekał się nawet odrębnego wpisu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/zdolnosc-zdolnosc-ach-ta-zdolnosc.html


Zdolność kredytowa oznacza... no właśnie, nie wiadomo, co dokładnie oznacza. Ale chodzi w niej o to, że bank teoretycznie jest w stanie dać delikwentowi kredyt w wysokości jego zdolności kredytowej. Teoretycznie. Bo w praktyce tyle nie pożycza (i słusznie). Po co więc podaje się maksymalną zdolność kredytową, która w praktyce nie ma żadnego znaczenia? Sam nie wiem... ale chyba tylko po to, aby delikwent słysząc, że ma 700 tys. złotych zdolności kredytowej, a chce kredyt "tylko" na 350 tys., nabrał przekonania, że skoro bierze tylko połowę tego, co mógłby wziąć, to na pewno spłaci bez problemu. Najdziwniejsza cecha zdolności kredytowej to jej zmienność w czasie - przy niskich stopach procentowych zdolność jest wysoka, a przy wysokich jest niska. Oznacza to w praktyce, że ten sam człowiek, przy takich samych dochodach, jest w danym roku w stanie pożyczyć (a potem spłacić) określoną maksymalną kwotę, a rok wcześniej był w stanie pożyczyć/spłacić jedynie 20% mniejszą. Nic się w jego dochodach nie zmieniło, za to zdolność do spłaty kredytu o zmiennym oprocentowaniu, zaciąganego na 30 lat (w trakcie których wysokość odsetek jest nie do przewidzenia) zmieniła się zasadniczo. Absurd.

6. Spłacając kredyt spłacam swoje mieszkanie i nie napycham kieszeni właścicielowi.

Na ten temat też mieliśmy osobny wpis (kurcze... zaraz się okaże, że opisaliśmy już na tym blogu wszystko i nic więcej nie da się napisać ;) 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Niestety w społeczeństwie nadal bardzo popularne jest przekonanie, że spłacając kredyt spłaca się swoje mieszkanie, a wynajmując wyrzuca się pieniądze (ewentualnie spłacając kredyt właścicielowi mieszkania). Tymczasem wystarczy wziąć do ręki kalkulator (albo użyć internetowego, jeśli ktoś jest leniwy) i wyjdzie nam prosta rzecz, którą zobrazuję na banalnym przykładzie. Dla czytelników dobrze obeznanych z rynkiem mieszkaniowym to będzie nudne, ale trudno ;)
Załóżmy, że interesuje nas mieszkanie, w którym ja teraz mieszkam ;) Cena ofertowa podobnego - 600 tys. złotych. Cena, którą płacę za wynajem - 2.000 złotych miesięcznie (do tego dochodzi tylko prąd). Założymy, że ofertowa cena sprzedaży jest z kosmosu i mieszkanie warte jest 25% mniej, czyli 450 tys. Użyjemy średniego oprocentowania kredytu mieszkaniowego z poprzedniego kwartału, czyli 5.56% (dane Amron-Sarfin). 

Wysokość raty kredytu na 30 lat, z LTV 100% (teraz się już takich nie udziela, ale chodzi nam o możliwie najprostsze obliczenia) wyniesie 2572 złotych miesięcznie. Z tego samych odsetek jest 2085 złotych. Dorzucamy "czynsz" i mamy jakieś 2600 "wyrzucane" za spłacanie swojego (zauważmy, że ja "wyrzucam" tylko(?) 2.000). Jeśli do tego dodamy koszty remontów "swojego" mieszkania, meble itd., to różnica zrobi się jeszcze większa.
Oczywiście z czasem część odsetkowa maleje, jednak aby doszła do poziomu, przy której za swoje będziemy "wyrzucać" tyle samo, co za wynajmowane (pomijając remonty itd.) potrzebujemy jedynie 15 lat. Długo.

Jeśli jeszcze wartość "swojego" mieszkania spada (a to obstawiamy w długim czasie), to jest zupełna masakra. Jeśli stopy ruszą w górę z aktualnych, historycznie niskich poziomów (a to jest pewne), to masakra będzie jeszcze większa.

To ja wolę napychać tą "kabzę" właścicielowi... do czasu, aż relacja się odwróci.

5. Kredyt spłaci się sam.

To jest dobre :) Sam tekst pochodzi z okolic 2007-2008, kiedy to królowały kredyty we frankach (po 2 złote). "Doradcy" proponowali klientom kredyty na 130% wartości mieszkania z trzech podstawowych powodów. Po pierwsze dlatego, że złotówka miała się tylko umacniać, więc wkrótce do spłaty miało być znacząco mniej niż się pożyczyło (taki prosty sposób, żeby oszukać system ;) Po drugie, nadwyżkę należało ulokować w giełdę (np. poprzez fundusz akcji), bo ona przynosi wysokie stopy zwrotu. Po trzecie, jeśli ktoś chciał wynająć takie mieszkanie, to lokatorzy mieli płacić tyle, że starczy na ratę, a po 30 latach będzie się miało mieszkanie na własność (to nic, że będzie to stare, co najmniej 30-letnie mieszkanie, które w międzyczasie trzeba będzie kilka razy remontować).
Jak wyszło, wszyscy wiemy - frank z 2 złotych ruszył w okolice 4, WIG20 z prawie 4.000 punktów ruszył w kierunku 1.500, a lokatorzy, którzy mieli spłacać właścicielowi kredyt, zaczęli się wyprowadzać na tańsze mieszkania, co przy wzroście (na razie nieznacznym) wysokości raty spowodowało, że biznes nie domykał się jeszcze bardziej.
Kto posłuchał tego rodzaju ekspertów "osiągnął" bardzo duże straty. Ale to nic dziwnego, kiedy próbuje się oszukać system. Wszak system tylko na to czeka.

4. Kto nie kupił, przegrał życie.

Podobnie jak wielu czytelników, nie kupiliśmy (albo raczej nie pożyczyliśmy od banku) mieszkania w czasie największej nagonki. Nie planujemy też kupić w najbliższej przyszłości. Czy przegramy życie, to się okaże... ale na razie, wbrew wielu zapowiedziom ekspertów, życia nie przegraliśmy. Tym bardziej, że gdybyśmy mieszkanie kupili, nie spotkalibyśmy Rudej (to byłaby dopiero życiowa porażka). Praktycznie każdy, kto kupił mieszkanie w roku 2007 lub później na tym stracił. Jeśli do tego "kupił" na kredyt we frankach, to stracił bardzo dużo. Nie znaczy to oczywiście, że stracił życie, bo strata pieniędzy może być dla niektórych bez znaczenia. Niemniej, twierdzenie, że kto nie kupił, przegrał życie, zaczyna powoli w narodzie przekształcać się w "kto kupił, przegrał życie". Kto wie, może za kilka lat będziemy się wyśmiewać także z tej drugiej wersji ;)

A na razie medialna oraz społeczna presja na kupno mieszkania jest jakby mniejsza niż 6-7 lat temu. I bardzo dobrze, bo spora część potencjalnych klientów nie analizuje specjalnie problemu, tylko zdaje się na opinię "ogólną".

3. Ceny wzrosną, bo... Euro 2012.

Jednym z najciekawszych argumentów wieloletnich zwolenników wzrostów cen (głównie z kręgu pośredników) był ten o mistrzostwach Europy w "charatanie w gałę", które odbyły się (niestety) w naszym kraju. A ceny miały rosnąć, bo... nie do końca nawet pamiętam, jakie było dokładne uzasadnienie, bo nigdzie jednoznacznego nie widziałem. Ceny miały wzrosnąć po prostu, bo będą mistrzostwa. Mocny argument. Zawsze się domyślałem, że chodziło o coś takiego - będą te dwutygodniowe mistrzostwa, więc tysiące (miliony?) kibiców z bogatej, zachodniej Europy przyjadą do nas i wykupią mieszkania. Tylko po co? Na dwa tygodnie sobie kupią? A potem co zrobią? Będą przyjeżdżać na mecze Legii, czy innego Lecha? Hmm... wbrew przewidywaniom światłych ekspertów ceny od tego jakoś nie wzrosły. Nie wiem, czy ktoś sobie kupił mieszkanie specjalnie na Euro2012, ale wątpię - w końcu takich ekonomicznych analfabetów raczej wielu nie ma, a jeśli są, to już dawno stracili pieniądze na innych, podobnych "inwestycjach". Co gorsza, niespecjalnie dorobili się na Euro także posiadacze mieszkań na wynajem, bo spora część kibiców, zniechęconych kosmicznymi cenami, przyjeżdżała po prostu na ten mecz, który chciała obejrzeć i wracała do domu. W końcu kibice piłkarscy jakoś nie kojarzą mi się z elitą (finansową) społeczeństwa, więc zaporowe polskie ceny mogły być dla nich naprawdę zaporowe. 
Po mistrzostwach miało też do Polski zacząć przyjeżdżać znacznie więcej turystów z zagranicy... ale czy przyjeżdża? Hmm...

Tak, czy inaczej, ceny mieszkań z racji mistrzostw nie wzrosły, bo... nie mają z mistrzostwami nic wspólnego. No i eksperci znowu musieli być zdziwieni. Biedni.

2. Mokotów Plaza.

Pisaliśmy już o różnych kreatywnych pomysłach deweloperów na zwiększenie sprzedaży. Mamy więc piękne wizualizacje, które nijak nie przystają do rzeczywistości, mamy super lokalizacje w pobliżu metra, którego nie ma... ale najfajniejsze są, moim zdaniem, nazwy tych wszystkich bloków (wszak zdecydowaną większość produkcji deweloperskich trudno nazwać inaczej niż zwyczajnym blokiem). Miałem przyjemność mieszkać jakiś czas w "pięknej inaczej inwestycji", produkcji JW Contruction. Zwało się toto "Mokotów Plaza". Nieźle brzmi, nieprawdaż? Trochę kojarzy się z plażą, ale (jeśli to jest po angielsku), to oznacza bardziej "plac Mokotów" niż plażę. Tak, czy inaczej, brzmi zacnie i wzbudza pozytywne skojarzenia. A wygląda mniej więcej tak:

Piękne dzieło. Gdybym nie wiedział, kto to budował, od razu bym dobrze strzelił ;) Jeśli uznać, że autorowi nazwy chodziło o skojarzenia z placem, to nieźle wybrał - okolica przez bardzo długi czas wyglądała jak plac budowy. Jeśli jednak chciał wzbudzić skojarzenia z plażą, to ja miałem dwa. Po pierwsze, wyblakły zielono-żółty piaskowy kolor, a po drugie wilgoć - w garażach woda kulturalnie cieknie ze stropów, także niektórzy mieszkańcy mają nad autami specjalne płachty-parasole.
To jeden z licznych przykładów, gdzie dumna nazwa osiedla/bloku jest zupełnie oderwana od rzeczywistości. W tego rodzaju pomysłach przoduje jednak inny, warszawski deweloper. Dom Development uraczył nas w swej historii chociażby słynną "Mariną Mokotów" na Ochocie (ciekawe, od czego ta marina), czy niemniej słynną z racji swej nazwy inwestycją "Osiedle Saska", która pierwotnie nazywała się "Osiedle Saska Kępa". Miało to osiedle podrobione tabliczki informacyjne z numerami bloków i nazwą "Saska Kępa", które deweloper musiał usunąć po interwencji lokalnych urzędników. Aaa... i to całe "Osiedle Saska" (już bez Kępy) jest na Gocławiu (a gdzieżby indziej? ;)
Przykłady oczywiście można by mnożyć... mamy więc chociażby "Zieloną Italię" we Włochach (nie wiem, co tam jest zielonego i co warszawskie Włochy mają wspólnego z Italią), w tych samych Włochach jest też chociażby "Osiedle Centroom". W Piasecznie jest słynna "Electra Resort" pod linią wysokiego napięcia, a na krańcach Bemowa (przy Lazurowej) można znaleźć coś, co nazywa się "Villa L'Azur".

Nazwy wszędzie są piękne. Szkoda, że z blokami gorzej (też wszędzie).

1. 39 mieszkań w 6 identycznych budynkach.


Na koniec mój absolutny numer 1 - tekst, który zasłużył nawet na oddzielne hasło w słowniku mieszkaniowym:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/sownik-jezyka-mieszkaniowego.html

Jak widzieliśmy w poprzednim punkcie, kreatywność polskich deweloperów nie zna granic. Jak widzieliśmy w kilku wcześniejszych punktach, ich zdolności matematycznie też są chyba spore, bo sprawnie potrafią liczyć pieniążki klientów i podnosić ceny, kiedy tylko się da (z obniżaniem idzie im, nie wiedzieć dlaczego, wyraźnie trudniej). Jednak 39 mieszkań w 6 identycznych budynkach? Jak można coś takiego napisać na bilbordzie reklamowym? I to jeszcze w blokach, gdzie ceny wahały się w okolicach 12-15 tys. za m2!?
No ale cóż... najważniejsze, że się sprzedało (podobno). Skoro klienci współpracują z firmą, która nie ogarnia tak prostych działań matematycznych jak dzielenie, to czym tu się właściwie przejmować?
No właśnie... nie ma się co przejmować, tylko trzeba wpis kończyć, bo i tak jest już zdecydowanie zbyt długi ;)

Także tytułem podsumowania... w trakcie paru lat zainteresowania tematyką mieszkaniową natknęliśmy się na przeróżne teksty, które na tyle zapadły nam w pamięć, że doczekały się całego wpisu. Absurdalne argumenty, przedziwne proroctwa, nachalne naganianie, mocno naciągane nazwy bloków, czy opisy lokalizacji, przeinaczane fakty to tylko wybrane z nich. Ale żeby nie było tak smutno, to mamy jednak (wątpliwą) nadzieję, że przez kolejne kilka lat więcej się już takich nie uzbiera ;)

Myliłem się 57

Zgodnie z ostatnią zapowiedzią, wracam do pisania. Jeszcze raz dziękuję za wszystkie pochlebne opinie na temat bloga - było ich całkiem sporo i teraz będę musiał pisać pod presją tego, żeby nie zawieść zaufania czytelników ;) A tak na poważnie, to nadal będę pisał tylko to, co mi akurat przyjdzie do głowy. Jeśli ktoś uzna to za ciekawe, to fajnie. Jeśli nie, to... jego strata ;)

Dzisiejszy wpis będzie trochę inny. Postanowiłem przyznać się w nim do kilku podstawowych błędów, popełnionych w trakcie półrocznej historii tego bloga. Do błędów, które znacząco wpłynęły na przedstawianą na blogu interpretację tego, co dzieje się na polskim (i nie tylko) rynku mieszkaniowym.
Także do rzeczy...

1. Myliłem się, że wzrost cen to była bańka - wzrost cen był uzasadniony.

Jak wiemy, w latach 2004-2007 doszło w Polsce do bezprecedensowego wzrostu cen mieszkań (ale nie tylko, bo jeszcze większe wzrosty zanotowały ceny działek budowlanych). Na podstawie dwóch poniższych wykresów, które były już prezentowane na blogu, uzasadniałem, że wzrost cen był wynikiem typowej bańki spekulacyjnej.

No i to był błąd. Wzrost, który w ciągu tylko jednego roku 2006 wyniósł mniej więcej 50%, był zjawiskiem całkowicie naturalnym. Nie wynikał wcale z nagłego, ogromnego przyrostu wartości udzielanych kredytów frankowych (potem także złotówkowych). Wynikał z kilku innych czynników - po pierwsze, z wejścia Polski do Unii Europejskiej, które spowodowało niebywały wzrost dobrobytu wśród obywateli. Bogatsi obywatele zaczęli więc z miesiąca na miesiąc więcej wydawać na mieszkania. Poza tym, znacznie wzrosły koszty budowy (to nic, że zaczęły rosnąć dopiero w 2007 roku):

Polska była jedynym krajem w historii, w którym nagłe obniżenie stóp procentowych i gwałtowny wzrost akcji kredytowej nie wywołały bańki spekulacyjnej. Po prostu w wyniku znakomitej polityki gospodarczej rządu, wspartej pomocą bratnich narodów z Unii, każdy z dnia na dzień stał się bogaty i mógł sobie pozwolić na mieszkanie - dlatego właśnie ceny trochę wzrosły. Poza tym, deweloperzy, widząc większe zainteresowanie, zaczęli po prostu budować coraz lepsze/ładniejsze apartamenty - ich marża pozostawała na relatywnie niskim poziomie (czasem tylko dochodząc do skromnych 50%). Jednocześnie na wartości zyskały także mieszkania z wielkiej płyty, o których zaletach nikogo przekonywać nie trzeba (świetna lokalizacja, miłe sąsiedztwo, przyjazna atmosfera na okolicznych trzepakach itd.). Ceny w Warszawie przekroczyły te z Berlina - w końcu stolica Polski to dużo ciekawsze miejsce do życia niż jakieś tam podrzędne niemieckie miasto, będące wzorcowym przykładem porażki polityki multi-kulti.
Wzrost cen widoczny na poniższym obrazku był więc całkowicie uzasadniony realnym wzrostem wartości polskich mieszkań:

2. Myliłem się - stopy nie wzrosną, nie będzie też wysokiej inflacji.

Podstawowym argumentem na blogu, przemawiającym za nieuchronnym spadkiem cen, było przyszłe podniesienie stóp procentowych. Ponieważ przed chwilą zdaliśmy sobie sprawę, że stopy procentowe niewiele miały do gadania w momencie szybkich wzrostów cen, niewielki też będzie ich wpływ na dalsze losy polskiego rynku mieszkaniowego. Poza tym... stopy przecież nie wzrosną. Wystarczy spojrzeć na wykresy historyczne:

Widzimy ewidentny trend spadkowy, który z pewnością będzie kontynuowany. Stopy procentowe z 2012 roku (~5%) na pewno już nie powrócą, tym bardziej nie powrócą te z roku 2008 (prawie 7%). Poziom aktualny (2.5%) wydaje się być wciąż zbyt wysoki, więc najpewniej jeszcze spadnie, a co za tym idzie, spadną także raty szczęśliwych kredytobiorców, którzy "kupili" swoje wymarzone mieszkania, wygrywając przy tym życie (to się nazywa biznes!).

Dla potwierdzenia jeszcze wykres stóp procentowych USA od roku 1970:

Widać, że tendencja też malejąca i kierunek jest jednoznaczny. Wyskoki stóp w okolice 10 czy 20% to już zamierzchłe czasy i na pewno się nie powtórzą. Widać też, że amerykańskie stopy przez lata utrzymywane powyżej 5% to był historyczny błąd i aktualne wartości w okolicach 0.25% to jest właśnie odpowiedni dla stabilnej gospodarki poziom.

3. Myliłem się w kwestii demografii.

Za drugi co do ważności element, decydujący o cenach mieszkań, zawsze uznawaliśmy na tym blogu demografię. Pamiętamy ten wykres:

To, że największe wzrosty cen zbiegły się w czasie z wejściem w dorosłość najliczniejszych aktualnie roczników (28-30 latkowie) było czystym przypadkiem (jak już wspominaliśmy, wzrost cen mieszkań wynikał z realnego wzrostu ich wartości). Tak samo będzie za 10-12 lat, kiedy w dorosłość zaczną wchodzić roczniki nawet dwukrotnie mniej liczne od tych najliczniejszych. Jest to pokolenie przyzwyczajone do dobrobytu, które ma wysokie potrzeby, napędzane zachodnią filozofią konsumpcjonizmu. Z pewnością ta niezbyt liczna, ale za to bardzo łakoma grupa wiekowa, będzie kupować znaczące ilości mieszkań - ze względu na wysokie potrzeby liczba ta będzie może nawet większa od liczby mieszkań, którą kupili (na kredyt) ich skromni rodzice. Nie powinien także niepokoić bardzo duży udział roczników w okolicach 60-tki. Ze względu na znacznie poprawiający się ostatnio standard usług medycznych w naszym kraju oraz pomysły na temat hipoteki odwróconej, które znacząco poprawią materialne położenie osób starszych, średnia ich "przeżywalność" powinna znacznie wzrosnąć, przez co nie pozostawią oni po sobie zbyt dużej liczby mieszkań w ciągu kolejnych kilku, czy kilkunastu lat.
Jak więc widzimy na podstawie czynników demograficznych, podaż mieszkań na rynku z tego powodu nie wzrośnie, za to może wzrosnąć popyt po wejściu na rynek pokolenia wychowanego w duchu nieograniczonej konsumpcji.

4. Myliłem się - emigranci wrócą do Polski.

Jest jeszcze jeden ważny czynnik, o którym zdawaliśmy się przez długi czas zapominać na blogu - emigracja. Wg szacunków GUS, który zawsze przedstawia rzeczywistość w sposób całkowicie obiektywny nawet, jeśli jest to nie na rękę ekipie rządzącej (pamiętna wypowiedź jednego z posłów PO: "Nie po to zmienialiśmy prezesa GUS, żeby teraz przekraczać jakieś progi ostrożnościowe"), na emigracji przebywa około 2mln Polaków, z których znakomita większość planuje powrót do ojczyzny. Jednocześnie niewielu Polaków myśli o wyjeździe, więc liczba mieszkańców Polski powinna rosnąć. Powrót z emigracji pozwoli zatrzymać niekorzystną prognozę demograficzną, przedstawioną na poniższym wykresie:

W końcu trudno się emigrantom dziwić - każdy chciałby mieszkać w naszej pięknej ojczyźnie, w której podatki stanowią jedynie 60% wynagrodzenia, opieka medyczna jest na najwyższym poziomie, mamy wielokilometrową sieć dróg (zwłaszcza autostrad i dróg ekspresowych), nad których bezpieczeństwem czuwa niezliczona ilość fotoradarów oraz patroli policji (tzw. suszarnie), a państwo na każdym kroku sprawia wrażenie przyjaznego obywatelowi. Emigranci powrócą więc z krajów, z których zarabia się 3-4 krotnie więcej niż w Polsce do ojczyzny, w której relatywne ceny mieszkań są niekiedy 4-krotnie wyższe.

5. Myliłem się - podaż na rynku mieszkań nie jest duża.

Jak wspomnieliśmy wyżej, podaż za bardzo nie wzrośnie... a ponieważ ona teraz nie jest duża (nadal brakuje wg różnych szacunków od 1.5 do 3 mln mieszkań!), to nie wpłynie to bynajmniej na spadek cen. Już bardziej prawdopodobna jest stabilizacji i powolne wzrosty w dalszych latach (miejmy nadzieję, że już bez wyskoków w stylu roku 2006). Na wielokrotnie już prezentowanym wykresie REAS widać, że podaż mieszkań deweloperskich szybko maleje i niedługo spadnie już nawet poniżej wartości ze szczytu mieszkaniowego bumu (2008):

Jeśli deweloperzy nie przyspieszą budów, to może się okazać, że wkrótce popyt przewyższy podaż (zwłaszcza, że w końcówce 2013 roku deweloperzy odnotowali bardzo wysoki wzrost sprzedaży). Ufajmy, że do tego jednak nie dojdzie i każdy zainteresowany będzie w stanie kupić swój wymarzony apartament bez wielkiego stresu (aktualnie najbardziej chodliwe apartamenty mają max 50m2).
Dodatkowo jest jeszcze problem mieszkań z wielkiej płyty, które były projektowane na mniej więcej 50 lat - mimo przeprowadzonych remontów spora część z nich najpewniej nie będzie się niedługo nadawała do użytku, w przeciwieństwie do budynków wznoszonych aktualnie przez deweloperów w najbardziej zaawansowanych, energo- i kapitałooszczędnych technologiach.


6. Myliłem się - rekomendacja KNF niczego nie zmieni.

Wprowadzenie ograniczeń na maksymalną wartość LTV kredytów nie wpłynie niekorzystnie na rynek mieszkaniowy. Po pierwsze dlatego, że jak udowodniliśmy w punkcie pierwszym, kredyt ma na ten rynek w gruncie rzeczy niewielki wpływ. Po drugie, po wprowadzeniu wymagania minimum 5% rynek się jakoś nie załamał (nie mamy jeszcze danych za 1 kwartał 2014, ale nie słyszeliśmy znikąd o specjalnych problemach). Nie słyszeliśmy też o spektakularnych wynikach sprzedaży deweloperów na początku roku, ale wynika to najpewniej z tego, że chłopaki są zajęci sprzedażą mieszkań, a nie publikowaniem nikomu niepotrzebnych statystyk.
Dalsze ograniczenie LTV, które w 2017 wyniesie 80% (a z przebąkiwań członków KNF wynika, że mogą zniknąć bezsensowne ubezpieczenia niskiego wkładu własnego), także nie spowoduje ograniczenia popytu. W końcu w tej chwili wg NBP 60% mieszkań kupuje się za gotówkę (nic dziwnego, skoro to taki dobry moment), więc kredyt nie ma wielkiego znaczenia. Poza tym, jaki to problem wysupłać 80 tys. złotych w gotówce, żeby zaciągnąć kredyt na 2-pokojowe mieszkanie w stolicy? Koszt wykończenia, garażu, czy koszty transakcyjne to też właściwie nieistotne elementy. 
Wiemy też, że aktualnie ludzie wyciągają pieniądze z niskooprocentowanych lokat, które jeszcze rok temu były wysokooprocentowane, żeby zainwestować je w bardzo płynny towar, jakimi są mieszkania. Chodzi tu głównie o drobnych ciułaczy, dla których posiadanie mieszkania na wynajem jest gwarancją bezpieczeństwa inwestycji i dobrym zabezpieczeniem emerytalnym.

7. Myliłem się na temat stanu gospodarki. 

Jak wiemy, gospodarka Polski ma rosnąć w tempie (chyba) 3% rocznie. Miała tak rosnąć już wcześniej, ale skoro wcześniej nie rosła, to teraz na pewno będzie rosła. Nadal jesteśmy zieloną wyspą na tle pogrążonej w kryzysie i rozpaczy Europy (wyprzedzamy pod względem tempa rozwoju nawet Niemcy). Spowolnienia gospodarczego u nas nie ma, inwestorzy wracają na rynek (także mieszkaniowy), a najbardziej dobitnie o kondycji państwa mówią niepopularne reformy, których w trudnych czasach nie dałoby się przeprowadzić - mam tu na myśli głównie reformę emerytalną (czyli wydłużenie wieku emerytalnego oraz zabezpieczenie przyszłych emerytur z OFE poprzez przeniesienie połowy środków do ultra bezpiecznego ZUS'u). Dzięki usunięciu bezsensownych progów zadłużeniowych oraz wprowadzeniu w ich miejsce płynnych ograniczeń, sytuacja finansowa państwa uległa znaczącej poprawie. Wieloletnie już zamrożenie progów podatkowych, czy utrzymanie przejściowego podatku Belki tylko pokazuje, jak dobrze rząd dba o utrzymanie dyscypliny finansowej (obywateli). W takich okolicznościach nasz kraj, który cechuje się bardzo zróżnicowaną gospodarką (mnóstwo montowni, cukrowni, czy hut, należących do zagranicznych właścicieli, dających gwarancje bezpieczeństwa zatrudnienia) i zupełną niezależnością energetyczną (co pokazuje przy okazji sporu o Krym) jest znakomitym miejscem do wzrostu rynku mieszkaniowego.

8. Myliłem się - w dzisiejszych czasach fundamenty nie mają znaczenia.

Wielokrotnie wspominałem na tym blogu o kilku podstawowych fundamentach, które determinują ceny mieszkań. Z reguły była to relacja ceny m2 do średniej pensji (netto) - za poziom równowagi uznawałem wartości w okolicach 1. Wspominałem też o rentowności najmu mieszkań, która powinna być w przedziale 4-8% (netto) oraz o maksymalnych bezpiecznych warunkach kredytowania (kredyt z ratą na 1/3 dochodów, w wysokości maksymalnie 3-krotności dochodów rocznych). Ale w dzisiejszych czasach to wszystko nie ma znaczenia (zwłaszcza w Polsce). Ceny muszą być wysokie, bo takie po prostu są. Mamy wysokie koszty budowy, drogie działki, skomplikowaną procedurę uzyskiwania pozwoleń... no i mamy zaszytą w narodowej psychice potrzebę posiadania własnego mieszkania (przemilczę fakt, że w latach 2003-2005 wszystkie te czynniki były pewnie co najmniej tak samo istotne, jak teraz).
Skoro rok temu było drogo i 5 lat temu było drogo, to na pewno już zawsze będzie drogo. Starsi czytelnicy może powiedzą, że podobnie było z samochodami w początkach "transformacji" - na tym rynku wtedy też było bardzo drogo... a teraz jest tanio, więc może z mieszkaniami też tak będzie? Otóż nie, nie będzie... bo to przecież zupełnie inny rynek.

9. Myliłem się i ceny w Warszawie dogonią Madryt.

Często śmialiśmy się ze stwierdzenia Marka W. i dr Grząbki, że Warszawa wkrótce dogoni cenowo Madryt. Jednak są na to spore szanse (i wcale to nie dlatego, że Hiszpania pogrążona jest w kryzysie, a w większości miast są wręcz puste dzielnice, przez co potencjalnie Madryt mógłby poprzez spadki dogonić Warszawę). Stolica Polski to jest świetne miejsce do życia - niedługo będzie już druga linia metra (dobrze... będzie 1.5 linii), mamy tu (ukończoną w połowie) Południową Obwodnicę Warszawy (S2) oraz obwodnicę północną (S8), a w planach także obwodnicę wschodnią - jakie inne porównywalne miasto ma aż 3 obwodnice? W Warszawie dochody ludności są najwyższe w kraju i to wcale nie dlatego, że na średnią składają się przeróżne centrale firm i inne ministerstwa, a dlatego, że w warszawskiej Biedronce płace są wyższe niż w gdańskiej, bo... tak.
Oglądając inwestycje deweloperskie widać wszędzie smak, dbałość o szczegóły i ogólnie wysoki poziom - mamy do czynienia z postępowym zerwaniem z utartymi schematami, wg których przed wybudowaniem osiedla buduje się drogi i inne obiekty użyteczności publicznej (po co marnować czas i pieniądze na drogi, skoro służbową Octavią można spokojnie przejechać po błotnistym polu?).
Mamy też nowy stadion, który w przeciwieństwie do większości innych stadionów nie zostanie zużyty przez biegających po nim piłkarzy, bo nie gra na nim żaden klub (choć trzeba przyznać, że akurat pod względem stadionów Madryt ma w rywalizacji z Warszawą pewne szanse). Ogólnie rzecz biorąc, w stolicy Polski, finansowym centrum Europy środkowo-wschodniej, warunki do życia (także klimatyczne) są znacznie lepsze niż w byle prowincjonalnym Madrycie na końcu kontynentu. Stąd i ceny powinny być wyższe.

10. Myliłem się w kwestii wynajmu - on się naprawdę opłaca.

Często przytaczaliśmy przeróżne wyliczenia dotyczące wynajmu mieszkań. Wyszło nam, że rentowność takiej inwestycji w Warszawie to około 3%. Ale nie uwzględniliśmy podstawowego czynnika, czyli wzrostu wartości mieszkania w długiej perspektywie (wszak nieruchomości nigdy nie tanieją). Poza tym, nie samą Warszawą żyje człowiek, więc w innych miastach z pewnością wygląda to jeszcze lepiej. Przyjęliśmy do obliczeń jakieś koszty remontów, a przecież łatwo zapewnić znalezienie lokatora, który nie będzie sprawiał problemów i po którym mieszkania nie trzeba będzie nawet odświeżać. Dodatkowo, spodziewana fala imigrantów (zwłaszcza z Azji i Europy wschodniej) oraz wracających polskich emigrantów wywinduje ceny wynajmu tak, jak zrobiło to Euro 2012. Do obliczeń przyjęliśmy ceny, które wydawały nam się realistyczne, a przecież wiadomo, że realistyczne ceny są na portalach ogłoszeniowych (a nasze wywody to tylko podparte jednostkowymi przykładami życzenia). Biorąc to wszystko pod uwagę widać, że inwestycja w wynajem mieszkania nie dość, że jest zyskowna dużo bardziej niż lokata bankowa, to jest jeszcze dużo bardziej bezpieczna. No i jest opcją dla każdego - wystarczy wziąć kredyt, kupić mieszkanie i zacząć budować swoją wolność finansową.

11. Myliłem się, bo przecież to zawodowi analitycy/eksperci mają rację.

Na początku mojej "drogi" ktoś mi powiedział, że nie mam racji, bo rację ma "analityk kredytowy, któremu płaci się przecież (poprzez prowizję) za doradztwo. On jest wykształcony w tym kierunku, a ja wykształcony nie jestem (przynajmniej w kwestiach mieszkaniowych)". Podczas pisania tego bloga zapomniałem o tym trafnym stwierdzeniu. Bardzo często we wpisach pojawiały się teorie całkowicie sprzeczne z tymi, które są głoszone przez zawodowych analityków i ekspertów. Niejednokrotnie nawet śmialiśmy się z ich wypowiedzi, nie zdając sobie sprawy z powagi własnego błędu. W końcu rozumowanie logiczne to dużo za mało na tak skomplikowanym rynku, jakim jest rynek mieszkaniowy. Aby się na nim należycie poruszać należy mieć wieloletnie doświadczenie, najlepiej poparte profesjonalnym doradztwem na rzecz firm, operujących na tym rynku (głównie deweloperów). W tym kontekście musimy przyznać się do własnej pychy i próżności - uznaliśmy, że możemy mieć odmienne zdanie niż ludzie, którzy zajmują się tym tematem na co dzień i którzy na tym zarabiają "prawdziwe" pieniądze..

12. Myliłem się, bo Mdm i Fundusz mieszkań na wynajem BGK uratują sprawę.

W kwestii rządowych programów pomocowych na blogu zawsze panowała opinia, że one psują rynek i powodują co najwyżej utrzymanie zawyżonych cen (najgorzej pod tym względem ocenialiśmy Rns). Niestety tu też się myliliśmy. Wszystkie programy pomocowe służą przecież obywatelom - pozwalają im kupić mieszkanie taniej (nieważne, że na kredyt). Programy rządowe nie wpływają na ceny mieszkań, bo nie taki był ich zamiar - one poprawiają dostępność mieszkaniową dla Polaków, zwłaszcza tych najgorzej zarabiających. Założenia funduszu mieszkań na wynajem wydają się być w ogóle najbardziej korzystne ze wszystkich - dzięki niemu biedniejsi Polacy będą mogli wynająć mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach po kosztach od 20 do nawet 50% niższych niż rynkowe (na szczęście, ze względu na ograniczoną liczbę mieszkań w ofercie, nie wpłynie to niekorzystnie na dochody z wynajmu prywatnych właścicieli). Dodatkowo, fundusz będzie przynosił zyski (co najmniej 4%) i każdy będzie mógł się stać jego udziałowcem dzięki sprzedaży certyfikatów. Drogą wyznaczoną przez ten fundusz pójdą pewnie kolejne (tym razem już prywatne) instytucje finansowe, jeszcze bardziej zwiększając pulę mieszkań na wynajem, z korzyścią dla społeczeństwa (pamiętajmy, że to będzie oferta poniżej cen rynkowych, więc dla właścicieli mieszkań, od których aktualnie klienci wynajmują po cenach rynkowych, to nie będzie konkurencja, bo to zupełnie inny, "bogatszy" rynek).
Program Mdm, w którym (nawet po ostatnich podwyżkach) limity są w większości miast zauważalnie niższe niż średnia cena ofertowa, na pewno nie wpłynie na spadek cen. Ani na rynku pierwotnym (wszak deweloperzy nie widzą zalet sprzedawania mieszkań z 10-15% dopłatą państwa), ani na wtórnym (w końcu lepiej kupić sobie droższe, stare mieszkanie, niż kupować nowe, tańsze, z dopłatą). Na razie program Mdm nie zrobił jakiejś oszałamiającej kariery (w ciągu pierwszych dwóch miesięcy wykorzystano około 10% puli przeznaczonej na ten rok, co przy utrzymaniu się tej tendencji spowoduje wykorzystanie 60% na koniec roku), jednak z czasem na pewno będzie lepiej (wszak na początku działania Rns też nie był popularny z tych, czy innych względów).
Przeniesienie części popytu na rynek pierwotny nie spowoduje spadków cen, bo deweloperzy będą zadowoleni (mimo że limity są najczęściej niższe niż ich ceny), a sprzedawcy na rynku wtórnym i tak zamierzają głównie "sprzedawać", a nie "sprzedać", więc jeszcze większy brak klientów nie zrobi im żadnej różnicy.

13. Myliłem się - w Polsce nie będzie podatku katastralnego.

Rząd jednoznacznie zapewnił, że nie pracuje nad podatkiem katastralnym, a przetarg ogłoszony na realizację ewidencji, która umożliwiłaby wprowadzenie takiego podatku, jest związany zupełnie z czymś innym (niestety nie podano z czym). Tak, czy inaczej, wiemy, że rząd zawsze mówi prawdę. Podatek Belki jest przejściowy i pewnie kiedyś zostanie zniesiony. Podobnie jak przejściowa podwyżka VAT, która miała zostać zniesiona, ale zostanie pewnie zniesiona później. Koncepcji 3x15 też pewnie kiedyś doczekamy, ale półtorej kadencji rządów obecnej koalicji to było za mało na wprowadzenie tego sztandarowego pomysłu.
Poza tym ustaliliśmy, że kondycja finansów publicznych jest bardzo dobra, więc wprowadzenie tak łatwo ściągalnego podatku, który dodatkowo można przerzucić na samorządy, nigdy nie będzie potrzebne.
A zresztą... jeśli nawet taki podatek zostanie wprowadzony, to przecież koszty przerzuci się na najemców, którzy zwyczajnie zapłacą więcej, nieprawdaż?

14. Myliłem się w sprawie Euro - ta waluta się nie rozpadnie, a Polska do niej przystąpi.

Wielokrotnie snuliśmy obawy na temat przyszłości strefy Euro, jednak i w tej kwestii się myliliśmy. Działania antykryzysowe wprowadzone przez Komisję Europejską oraz Europejski Bank Centralny (czyli instytucje, na których obsadzenie nota bene każdy obywatel UE ma największy wpływ), zaowocowały znaczną poprawą sytuacji gospodarczej (na razie głównie Niemiec, ale za nimi na pewno podążą kolejne kraje, zwłaszcza te najbardziej zadłużone). Kolejne rundy LTRO, czyli pożyczenia bankom "świeżo wyprodukowanych" pieniędzy na 1%, żeby mogły pożyczyć rządom na 5%, musiało poprawić sytuację. W końcu już wielu polityków/ekonomistów stosowało ten standardowy schemat - jak są problemy, to należy dodrukować waluty - ludzie będą bogatsi i wszystkie problemy znikną.
Do tego rodzaju systemu zdecydowanie wartość przystąpić, więc należy trzymać kciuki za obecną ekipę rządzącą, aby szybko nas wprowadziła do strefy Euro (a zwłaszcza do unii bankowej, dzięki której to EBC będzie decydował, który bank ma istnieć, a który nie). Dzięki tej operacji zniknie ryzyko kursowe oraz zagrożenie, że frank kiedykolwiek wróci w okolice 2 złotych. Dodatkowo spadną stopy procentowe, co przełoży się natychmiast na szybki wzrost gospodarczy - wszak nic nie działa na gospodarkę tak pozytywnie, jak duża ilość prawie darmowego kredytu.
Kiedy wejdziemy do strefy Euro, mieszkania na pewno podrożeją, bo wzrosną ceny większości artykułów oraz płace. Jak widać, same korzyści.

15. Myliłem się w sprawie niespłacanych kredytów - kredytobiorcy będą solidnie spłacać miniratki.

Obserwowany ostatnio wzrost wartości niespłacanych kredytów hipotecznych przy historycznie niskich stopach procentowych nie jest niepokojący. W końcu wzrost wartości "problematycznych" kredytów o ponad 17% (frankowych o prawie 25%) w ciągu jednego roku to nie tak dużo i wynika to jedynie z dojrzewania portfela kredytowego (a wszyscy wiemy, że dojrzewanie musi być procesem bolesnym). Kiedy stopy zaczną rosnąć (najpewniej pod koniec roku) na pewno nie wpłynie to specjalnie niekorzystnie na tę statystykę, bo Polacy są przygotowani na wzrost raty (niektórzy nawet zdają sobie sprawę, że taka sytuacja nastąpi). Średnie LTV aktualnie spłacanych kredytów na poziomie ponad 80% (dla walutowych to prawie 95%) też nie stanowi problemu, bo w razie kłopotów mieszkanie się po prostu sprzeda i po sprawie (wszak teraz mieszkanie sprzedaje się ot tak, a wyprowadzka z "własnego" mieszkania to przecież żaden problem).

16. Myliłem się także w kwestii kredytów w CHF.

Kredyty frankowe są chyba najciekawszym elementem polskiego rynku mieszkaniowego. Na blogu prezentowaliśmy pogląd, że udzielanie ich w momencie bardzo dużej siły polskiej złotówki nie mogło być przypadkiem. Jako najlepszą interpretację tego zjawiska przyjęliśmy teorię jednego z czytelników (SinOfCane), zgodnie z którą banki były tylko pośrednikiem w zakładzie walutowym pomiędzy kredytobiorcami a... (tu każdy może sobie wpisać, co mu się podoba). Jednak i tu się myliliśmy. 
Banki udzielały kredytów walutowych tylko i wyłącznie dlatego, że klienci ich pragnęli. Dobrze informowały o ryzyku walutowym, o stopach procentowych w Szwajcarii, o podejrzanej historycznie sile złotówki oraz o spread'ach, których zamierzały używać przy przeliczaniu kursów. Klienci świadomi wszelkiego ryzyka zaciągali takie zobowiązania, a nadzór nie widział w tym niczego złego. Zło zobaczył dopiero niedawno, kiedy frank był względem złotówki raczej mocny i ryzyko dla potencjalnego, nowego kredytobiorcy walutowego znacznie mniejsze. Tak, czy inaczej, żeby usunąć chociaż to minimalne ryzyko, nadzór zakazał udzielania takich kredytów (osobom zarabiającym w PLN), aby dbać o ich dobro, jak to zwykle czyni.
Odrębną kwestią pozostaje spłata już udzielonych kredytów. Na razie psują się one coraz bardziej, ale jak już pokazaliśmy wyżej, to naturalne zjawisko. Sztywne powiązanie kursu franka z euro powoduje, że kurs ten specjalnie nie wzrośnie, anie nie spanie w szybkim czasie. Stopy procentowe w Szwajcarii na szczęście też nie wzrosną, bo... Szwajcarzy nie chcą umocnienia franka. Wszak gdyby tak wzrosły do 3%, to rata pechowego frankowca (z okolic 2.2 PLN/CHF) poszłaby w górę o jakieś 50%. Czyli na pewno nie wzrosną.

Podsumowując... prima aprilis to fajne święto - jaja sobie można porobić z poważnych rzeczy ;) 
Pierwotnie starałem się nawet tworzyć ten wpis w tonie możliwie poważnym... ale jakość przytaczanych przeze mnie argumentów po prostu na to nie pozwala, bo zawiera kompilację wszystkich "najlepszych" pomysłów "ekspertów", z którymi rozprawialiśmy się już na blogu wielokrotnie.

Następnym razem pewnie będzie już coś na poważnie ;) W końcu ten blog słynie z przynudzania ;)

Słownik języka mieszkaniowego 35

Po serii poważnych wpisów tym razem coś nieco bardziej z przymrużeniem oka. W czasie kilku lat zainteresowania tematem mieszkań spotkałem się z wieloma absurdami, zabobonami oraz określeniami, których jedynym celem było zaciemnienie, a właściwie upiększenie opisywanej rzeczywistości. Zebrałem je w formie krótkiego słownika mieszkaniowego - zachęcam czytelników do przedstawienia w komentarzach swoich własnych propozycji.

Poniżej lista pojęć, z moimi własnymi definicjami, które wydają się być bliżej prawdy niż powszechnie używane znaczenie tych słów.

Apartament - mieszkanie w bloku, wybudowanym możliwie najtańszym kosztem przez dewelopera. Blok musi mieć ochronę (to podstawowy wyznacznik "apartamentowości"), która przed niczym nie chroni (czemu nie można się dziwić przy stawce ochroniarza na poziomie 5 PLN/godzinę), za to zapewnia ciągłą inwigilację mieszkańców przez kamery, zlokalizowane w każdym możliwym punkcie. Jeśli dodatkowo budynek (zwykle to klasyczny klocek, maksymalizujący powierzchnię mieszkań na ograniczonej działce) otoczony jest płotem z każdej strony i przypomina getto, to apartament nosi miano "prestiżowego". Brak jakichkolwiek wymagań w temacie powierzchni, standardu oraz lokalizacji.
Wielką zaletą tego typu apartamentów jest budowanie bliskich (dosłownie) relacji z sąsiadami - zwykle widok z okna prowadzi wprost na okna sąsiadów, a w niektórych przypadkach można nawet podać sobie z nimi rękę, stojąc na balkonie. W apartamentach mieszkają najczęściej... najemcy, bo właściciel już dawno zrozumiał, że w takim mieszkaniu, za x-set tysięcy złotych, mieszkać się na dłuższą metę nie da.

Apartament 24-metrowy (autentyczne określenie z ogłoszenia dewelopera) - jak wyżej, tylko wszystkie te przyjemności zlokalizowane na całych 24 metrach kwadratowych. Kuchnia (aneks) znajduje się w przedpokoju, w łazience brodzik i wąska pralka ładowana od góry (wanna oraz zwykła pralka się nie mieści). Całość najczęściej w formie jednego otwartego pomieszczenia, dla niepoznaki nazwana "studio".

Patio - ładnie brzmiące określenie, stosowane w celu zaciemnienia jego właściwego znaczenia. Oznacza spacerniak dla mieszkańców bloku, przypominający rozwiązania więzienne. Zwykle zabarwiony krzaczkami oraz trawnikami, na które nie można wchodzić, ani wpuszczać zwierząt. Należy się po nim poruszać tylko ściśle wyznaczonymi korytarzami oraz ewentualnie spocząć w specjalnie wyznaczonych punktach, na twardych ławeczkach. Najczęstszą przyczyną powstania patio jest produkowanie budynków w kształcie litery "U" lub prostokąta, gdyż pozwala to na upchnięcie maksymalnej liczby mieszkań na ograniczonej powierzchni. Z racji tego, że deweloper nie może zabudować 100 procent działki, a jedynie jej część, patio stanowi znakomity sposób na spełnienia wymagań, dotyczących ilości terenów "zielonych" w ramach osiedla. Przechadzka po patio, z którego widok w stronę nieba przypomina widok z nieco większej studni- bezcenna.

Kuchnia w aneksie/aneks kuchenny - określenie na sytuację, w której w mieszkaniu nie zmieściła się kuchnia, więc postawiono kilka szafek i lodówkę na jednej ze ścian w pokoju. Zwykle wynika to z oszczędności przy budowie - aneks kuchenny znajduje się w takim miejscu, które pozwala zminimalizować liczbę pionów instalacji wodnej/wentylacji. Z racji swojego umiejscowienia (zwykle w środku budynku) nie ma możliwości umieszczenia okna w okolicy aneksu. Dla niepoznaki powszechnie twierdzi się, że tak jest wygodniej, a nawet "trendy" (albo i "jazzy"). Polecam ugotować większy obiad w tego typu kuchni - wrażenia zapachowe pozostaną z nami dużo dłużej niż trwa jego strawienie (łącznie z wydaleniem ;)

Miejsce postojowe w garażu podziemnym - 10m2 w hali pod budynkiem, która przypomina bardziej parking przy galerii handlowej, niż garaż. Obłożone surowym zakazem trzymania w owym "garażu" czegokolwiek innego niż samochód oraz wykonywania jakichkolwiek czynności związanych z samochodem, innych niż wsiadanie/wysiadanie. Stwarza realne zagrożenie zalaniem samochodu wodą deszczową, przy nieco bardziej intensywnych opadach. Szczególnie polecane dla aut z systemem automatycznego parkowania, bo dla niedoświadczonego kierowcy i dużego auta zaparkowanie może stanowić problem nie do przejścia. 
Z definicji nie mieści Mercedesa klasy S (o dowolnym busie nie wspominając) oraz (z niewiadomych przyczyn) uniemożliwia zaparkowanie samochodu z instalacją LPG.
Kosztuje więcej niż większość samochodów, które na takich miejscach parkują.

Mieszkanie przytulne - maksymalna klita, często o takim rozkładzie, który jeszcze marnuje przestrzeń. Najczęściej przytulne bywają mieszkania 2-pokojowe poniżej 40m2, będące w praktyce mieszkaniami 1-pokojowymi, w których kuchnia jest większa od pokoju i spełnia jednocześnie funkcję jadalni, sypialni oraz pokoju dziennego.

Mieszkanie dobrze doświetlone - każde, w którym zamontuje się odpowiednio dużą liczbę żarówek.

Mieszkanie rozkładowe - tu muszę się przyznać, że nigdy nie umiałem stwierdzić, co właściwie oznacza to określenie. Może chodzi o to, że mieszkanie jest w stanie fizycznego rozkładu i nadaje się tylko do remontu? A może to określenie znaczy, że po wejściu do takiego mieszkania można się tylko rozłożyć na podłodze i rozpłakać?

Mieszkanie dla studentów - najczęściej bardziej przypomina norę niż mieszkanie. Zwykle to zaniedbane lokum po świętej pamięci babci, z którego trzeba czerpać zysk, w ogóle w nie nie inwestując. Czasem występuje w formie "bez kaucji", bo niewiele da się w nim zniszczyć. 
Alternatywne znaczenie określenia "mieszkanie dla studentów" mówi o mieszkaniu, którego cena jest wyższa niż średnia. Właściciel ma wtedy nadzieję, że skoro w mieszkaniu zamieszka 4 studentów, to nie zauważą oni wyższej ceny, jak już ją podzielą przez 4 (niestety sporo studentów opanowało dzielenie przez niezbyt duże liczby).

Mieszkanie bezczynszowe - mieszkanie, w którym nie płaci się stałej opłaty za zarządzanie oraz za utrzymanie części wspólnych. Zwykle generuje oszczędności do momentu, w którym trzeba coś jednak naprawić. Spodziewane spore problemy z sąsiadami - jeśli przecieka dach, to przecież jest to problem sąsiada z najwyższego piętra, a nie całego budynku, nieprawdaż? Jeśli trzeba wymienić wspólne części instalacji, to pojawia się 18-wieczny problem liberum veto ;)

Metro - legendarny środek transportu, będący marzeniem każdego warszawiaka. Przy całej jednej linii pozwala dotrzeć z nielicznych punktów miasta w równie nieliczne. Do tego w godzinach szczytu zapewnia przyjemność podróży na poziomie sardynki w puszce. Ma kluczowe znaczenie dla cen mieszkań - każde mieszkanie położone w promieniu kilometra jest już "przy Metrze", co z miejsca podnosi cenę o co najmniej 1.000 złotych za metr kwadratowy. Z racji wysokich cen mieszkań w rejonie Metra, większość mieszkańców stanowią osoby zamożne, poruszające się samochodami.

Blisko do Metra - niezdefiniowana odległość do najbliższej stacji. Czasem oznacza 200m w linii prostej, ale równie dobrze może oznaczać 15 minut dojazdu do Metra autobusem. Dodanie tego określenia w ogłoszeniu o wynajem mieszkania z automatu podnosi jego cenę i stanowi próbę przechytrzenia przez właściciela młodych, nieświadomych "słoików".

15 minut do centrum - czas potrzebny na przelot helikopterem z mieszkania do granic administracyjnych dzielnicy centralnej. Nie uwzględnia czasu potrzebnego na start oraz lądowanie. Jeśli drogę należy pokonać komunikacją miejską, należy zastosować mnożnik x3, a w przypadku samochodu w godzinach szczytu mnożnik wynosi zwykle x4. Dojazd do miejsc innych niż centrum (w końcu dla mało kogo jest ono celem samym w sobie) - dodatkowy mnożnik x1.5.
Określenie pochodzi z autentycznej reklamy na stronie jednego z deweloperów - podobno z mieszkania znajdującego się pomiędzy Piastowem a Pruszkowem da się dojechać do centrum Warszawy w 15 minut. Kwestia helikoptera została w tym ogłoszeniu dyskretnie przemilczana.

Świetny punkt komunikacyjny - rejon, w którym możemy liczyć na ciągły hałas tramwajów/autobusów/samochodów. Praktycznie każde mieszkanie znajduje się w świetnym punkcie - kwestia tylko zastosowania odpowiedniej definicji. Jeśli jest blisko centrum i nie da się stamtąd za bardzo wyjechać samochodem, to podkreśla się, jak świetnie jeździ się tramwajem/autobusem. Jeśli mieszkanie jest z dala od centrum i komunikacji publicznej, to wtedy okazuje się, że "najświetniej" jeździ się jednak samochodem.
 
Spokojne osiedle - zespół bloków, najczęściej z wielkiej płyty, których mieszkańcy z racji wieku (75+) są dosyć spokojni. O ile oczywiście nie mają jeszcze problemów ze słuchem i nie rozkręcają telewizora na pełną głośność, słuchając posiedzeń naszego najjaśniejszego Sejmu. Na takim osiedlu zawsze można liczyć na zainteresowanie własną osobą (w końcu wszystko, co nowe jest interesujące) oraz nie można liczyć na przeprowadzenie jakichkolwiek zmian.

Zielona okolica - zwykle "koniec świata", na którym deweloper pobudował bloki, bo działka była tania. Najczęściej bez infrastruktury, transportu publicznego, czasem nawet bez asfaltowego dojazdu do bloku. Do najbliższego sklepu trzeba jechać samochodem. Szczególnie polecane dla miłośników survival'u. Z czasem zielona okolica przeradza się w morze... w morze bloków (w końcu deweloper musi wykorzystać każdy możliwy skrawek działki i wybudować na nim jeszcze więcej PUM, prawda?).
 
Pośrednik - pasożyt, żerujący na kupujących/sprzedających/wynajmujących mieszkania. Jego głównym zadaniem jest pobieranie prowizji (najczęściej od obu stron transakcji) za umieszczenie ogłoszenia o mieszkaniu w internecie. Najczęściej wykorzystuje zdjęcia z pierwotnego ogłoszenia właściciela, a na pytanie: "Co mi Pan/Pani może opowiedzieć o mieszkaniu?" odpowiada, że niewiele, bo jeszcze tam nie był.

Pośrednik licencjonowany - szczególny przypadek definicji powyżej. Pośrednik licencjonowany posiada "papier", wydany przez swoich kolegów oraz ubezpieczenie, które nie wiadomo przed czym ubezpiecza (ja przynajmniej nie słyszałem o jakimkolwiek wykorzystaniu takiego ubezpieczenia). Ta klasa pośrednika to tzw. "śmietanka" - nie zwykła zajmować się osobiście pracą, za to najczęściej zatrudnia na umowę zlecenie (albo inną "śmieciową") byłych studentów filozofii, resocjalizacji i innych równie "kierunkowych" studiów, dla siebie oczywiście zgarniając prowizję.

Doradca kredytowy - sprzedawca handlujący kredytami. Jego doradztwo polega na wybraniu kredytu najlepszego... z punktu widzenia wysokości własnej prowizji. Jeśli pochodzi z kręgu OF/HB, to można sobie darować rozmowę i od razu wybrać Getin ;) W języku doradcy kredytowego nie występuje stwierdzenie "Nie warto brać kredytu", za to najczęściej występujące zdanie to "Teraz jest najlepszy moment na wzięcie kredytu".

Analityk/ekspert - osoba pobierająca wynagrodzenie za szerzenie i uzasadnianie jedynie słusznych opinii. Opinie analityka nie są stabilne i zależą od źródła jego wynagrodzenia. Najczęściej nie mają związku z wewnętrznymi przekonaniami danej osoby, stąd rodzą się różne dysonanse, kończące się niekiedy nawet... otwarciem kawiarni (uważni obserwatorzy rynku wiedzą najpewniej, co mam na myśli ;)

Kredyt hipoteczny - pożyczka na cele konsumpcyjne (najczęściej mieszkanie), którego zabezpieczeniem jest cały majątek dłużnika, z terminem spłaty z reguły przekraczającym perspektywę czasową, którą potrafi sobie przypomnieć kredytobiorca. W momencie zaprzestania spłaty mieszkanie przechodzi w ręce banku. Sytuacja bardzo niebezpieczna w czasach spadających cen mieszkań - jeśli mieszkanie nie zaspokoi roszczeń banku, wtedy ma on prawo zabrać dowolny inny majątek. Jeśli majątku też nie starczy, komornik może zabierać znaczną część pensji nawet do końca życia delikwenta.
Co ciekawe, kredyt hipoteczny jest marzeniem wielu, a brak zdolności kredytowej (czyli zdolności do zaciągnięcia kredytu, nie do jego spłaty) uznawany jest za jeden z największych problemów społecznych ostatnich lat.

Kredyt walutowy - to samo co wyżej, jednak z dodatkowym elementem hazardu. Każdy "posiadacz" tego typu produktu staje się spekulantem walutowym, zakładającym się o kurs waluty obcej oraz o stopę procentową obcego kraju z bankiem. Biorąc pod uwagę "pewną" asymetrię w wiedzy i możliwościach obu stron zakładu, szanse na jego wygranie przez kredytobiorcę wydają się być czysto teoretyczne.

Rata równa - skrót myślowy, mający przekonać kredytobiorcę, że rata jego kredytu jest w jakimkolwiek sensie niezmienna. W polskich warunkach jest to oczywista nieprawda, a rata równa oznacza tylko tyle, że wynosiłaby określoną kwotę, gdyby nigdy nie zmieniło się oprocentowanie. W praktyce nic więc ona nie mówi o ilości pieniędzy, które trzeba będzie oddać bankowi w kolejnych latach.

Oprocentowanie kredytu - koszt, który liczy sobie bank za wygenerowanie z kapelusza odpowiedniej ilości pieniędzy. Z reguły jest kosztem zmiennym, bez żadnego ograniczenia górnego. Najczęściej podawany jest w takiej formie, aby sprawiać wrażenie stałości i niezmienności.

Prowizja - opłata wstępna, którą liczby sobie bank za wygenerowanie pieniędzy z kapelusza. Ze względu na to, że takie czary to rzecz skomplikowana, której nie rozumie większość klientów, prowizja wynosi zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Stabilizacja - sytuacja na rynku mieszkaniowym, w której sprzedaż leży i kwiczy. Najczęściej określenie to używane jest przed pośredników oraz deweloperów w momencie, w którym ceny spadają. Zwykle zapowiada przyspieszenie spadków, choć w opinii sprzedawców jest po prostu przystankiem przed kolejnymi wzrostami (wszak "sky is the limit!").

Obligacje dewelopera - często toksyczne aktywa, które emituje deweloper, nie mając specjalnie innej opcji finansowania dalszej działalności. Najczęściej oprocentowane dosyć wysoko z racji wysokiego ryzyka. Towar mało płynny, zwłaszcza w sytuacji "podbramkowej". W przypadku pojawienia się obligacji dla inwestorów indywidualnych można zacząć mieć uzasadnione podejrzenia, co do kondycji finansowej dewelopera.
 Mieszkanie na swoim - legendarny stan, w którym człowiek staje się właścicielem mieszkania. Rozróżniamy tu 2 podstany: mieszkanie na swoim, kupionym za własne/odziedziczone pieniądze oraz mieszkanie na swoim, za pieniądze banku. Zwykle większe podniecenie budzi ten drugi stan... w końcu człowiek staje się właścicielem, a przecież nie miał pieniędzy! Pojęcie często mylone z bardziej prawidłowym w tym kontekście "wynajmowaniem od banku".

Możliwość wbicia gwoździa w ścianę - mityczna czynność, którą można rzekomo wykonać tylko mieszkając na swoim (oraz na bankowym). Podobno niemożliwa do wykonania w mieszkaniu wynajmowanym. Warta wszystkich pieniędzy... zwłaszcza tych, które ma się dopiero zarobić.

39 mieszkań w 6 identycznych budynkach - przykład nowej matematyki jednego z deweloperów, sprzedających "luksusowe apartamenty" w cenie 12-15 tys. złotych za metr kwadratowy. Jednak patrząc na stan tablicy reklamującej osiedle (poniżej), to problem z matematyką jest chyba w tym przypadku problemem najmniej znaczącym ;)

 
Blogger mieszkaniowy - podejrzany typ, który sprawia wrażenie, że zna się na opisywanym temacie. Jednak w praktyce jego opinie są niewiele warte, bo tylko część z nich poparta jest matematycznym dowodem. Pozostałe to mniej lub bardziej logiczne wnioski, które mogą nie mieć zupełnie żadnego przełożenia na rzeczywistość. Z racji działalności całkowicie darmowej, żyje w harmonii i bez poczucia winy, która mogłaby powstać po odwiedzeniu kogokolwiek od jedynie słusznej decyzji o kupnie mieszkania, czy wzięciu kredytu na całe życie.